6 फरवरी को अपनी बेंचमार्क ब्याज दर को अपरिवर्तित रखने के भारतीय रिज़र्व बैंक के फैसले से उधार लेने की लागत में स्थिरता और पूर्वानुमान आने की उम्मीद है, जिससे घर खरीदार के विश्वास को समर्थन मिलेगा। जबकि कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि इस रोक से नए उधारकर्ताओं को अधिक निश्चितता के साथ आवास खरीद की योजना बनाने में मदद मिलेगी, दूसरों का तर्क है कि ऊंची संपत्ति की कीमतें विशेष रूप से किफायती और मध्य खंड के आवास में सामर्थ्य को प्रभावित कर रही हैं, और दर में कटौती से बाड़-सिटर्स को बाजार में वापस आने के लिए प्रेरित किया जा सकता है।
आरबीआई ने रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए वित्तपोषण पूल को गहरा करने के लिए बैंकों को कुछ विवेकपूर्ण सुरक्षा उपायों के साथ रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) को ऋण देने की अनुमति देने का भी प्रस्ताव रखा है।
केंद्रीय बैंक की छह सदस्यीय मौद्रिक नीति समिति (एमपीसी) ने पुनर्खरीद या रेपो दर को 5.25 प्रतिशत पर बनाए रखने के लिए सर्वसम्मति से मतदान किया। आरबीआई ने अपना तटस्थ नीति रुख बरकरार रखा है, जिससे यह संकेत मिलता है कि फिलहाल इसके बरकरार रहने की संभावना है।
आरबीआई ने फरवरी 2025 से दरों में कुल 125 आधार अंकों की कटौती की है, जो 2019 के बाद से इसका सबसे आक्रामक सहजता चक्र है। इसने अपनी दिसंबर की बैठक में दरों में 25 आधार अंकों की कटौती की है।
फरवरी एमपीसी की बैठक केंद्रीय बजट 2026-27 और भारत-अमेरिका व्यापार समझौते की घोषणा के तुरंत बाद होती है।
उद्योग जगत के नेता दर में रोक का स्वागत करते हैं
सीबीआरई में भारत, दक्षिण-पूर्व एशिया, मध्य पूर्व और अफ्रीका के अध्यक्ष और सीईओ, अंशुमान मैगज़ीन ने कहा कि स्थिर नीति दरें डेवलपर्स और निवेशकों के लिए दीर्घकालिक दृश्यता प्रदान करती हैं। “मुद्रास्फीति आराम से कम होने और भारत-अमेरिका व्यापार समझौते पर प्रगति के साथ, स्थिर नीति दरों से क्षेत्र में जैविक विकास का समर्थन होने की संभावना है, जिससे डेवलपर्स और निवेशकों को दीर्घकालिक दृश्यता मिलेगी।”
नारेडको के अध्यक्ष परवीन जैन ने कहा, “रेपो दर को 5.25 प्रतिशत पर अपरिवर्तित रखने का आरबीआई का निर्णय एक स्वागत योग्य कदम है। घरेलू आर्थिक गतिविधि मजबूत बनी हुई है, और विकास का दृष्टिकोण सकारात्मक है। इस समय स्थिर ब्याज दरों को बनाए रखने से घर खरीदारों को खरीदारी निर्णय लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाएगा। यह ग्राहकों की मांग को पूरा करने के लिए डेवलपर्स को नई परियोजनाएं शुरू करने के लिए भी प्रेरित करेगा।”
क्रेडाई के अध्यक्ष शेखर जी पटेल ने यह भी कहा कि “हम इस निरंतरता को रियल एस्टेट के लिए रचनात्मक मानते हैं, जहां मांग और निवेश भावना को बनाए रखने के लिए वित्तपोषण लागत में पूर्वानुमान आवश्यक है। जैसे-जैसे तरलता की स्थिति सामान्य होती है, एक स्थिर दर व्यवस्था सभी क्षेत्रों में मापी गई वृद्धि का समर्थन करती है।”
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जेएलएल के मुख्य अर्थशास्त्री और अनुसंधान और आरईआईएस, भारत के प्रमुख सामंतक दास ने कहा, “रेपो दर को 5.25% पर बनाए रखने का आरबीआई का निर्णय एक मापा रुको और देखो की रणनीति को दर्शाता है, जो निरंतर आर्थिक विस्तार के साथ मुद्रास्फीति प्रबंधन को संतुलित करता है। यह दृष्टिकोण उधार लेने की लागत में स्थिरता बनाए रखता है, उपभोक्ता खर्च, आवास की मांग और व्यापार निवेश का समर्थन करता है, जबकि बाजार सहभागियों को विश्वास और पूर्वानुमान प्रदान करता है।”
दरें बनाए रखने का आरबीआई का निर्णय सतर्क, स्थिरता-केंद्रित दृष्टिकोण को दर्शाता है
स्टर्लिंग डेवलपर्स के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक रमानी शास्त्री ने कहा कि स्थिर दर का माहौल आवासीय बिक्री की गति को बनाए रखने में मदद करेगा, भले ही बाजार तेजी से प्रीमियम आवास की ओर झुक रहा हो। उन्होंने कहा कि घर खरीदारों का विश्वास बनाए रखने और दीर्घकालिक आवास मांग का समर्थन करने के लिए एक सहायक ब्याज दर व्यवस्था आवश्यक बनी हुई है।
नाइट फ्रैंक इंडिया के अंतरराष्ट्रीय साझेदार, अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शिशिर बैजल ने कहा कि आरबीआई का दरों को बनाए रखने का निर्णय वैश्विक अस्थिरता के बीच सतर्क, स्थिरता-केंद्रित दृष्टिकोण को दर्शाता है। उन्होंने कहा कि भारत के विकास का दृष्टिकोण स्थिर रहने के साथ, व्यापक आर्थिक गति से रियल एस्टेट क्षेत्र को समर्थन मिलने की संभावना है, भले ही केंद्रीय बैंक मुद्रा दबाव और बाहरी जोखिमों के प्रबंधन को प्राथमिकता देता है।
जबकि अतिरिक्त दर में कटौती से घर खरीदारों की भावना में और सुधार हो सकता है, खासकर किफायती आवास खंड में, बैजल को उम्मीद है कि आने वाले महीनों में बैंक उधारकर्ताओं को मौजूदा दर लाभ का एक बड़ा हिस्सा देंगे।
रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए नकदी-प्रवाह योजना में सुधार की उम्मीद है
सेविल्स इंडिया के सीईओ अनुराग माथुर ने कहा, रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए, अनुमानित वित्तपोषण स्थितियां फंडिंग लागत पर दृश्यता बढ़ाती हैं, नकदी प्रवाह योजना में सुधार करती हैं, और समय पर परियोजना निष्पादन और अच्छे प्रदर्शन वाले शहरी बाजारों में कैलिब्रेटेड नए लॉन्च का समर्थन करती हैं।
उन्होंने कहा, “बुनियादी ढांचे, शहरी विस्तार और सार्वजनिक पूंजीगत व्यय पर केंद्रीय बजट के निरंतर जोर के साथ, मौजूदा मौद्रिक रुख आवासीय, कार्यालय और औद्योगिक अचल संपत्ति में दीर्घकालिक मांग को मजबूत करता है, जो अल्पकालिक नीतिगत आवेगों के बजाय बुनियादी सिद्धांतों में वृद्धि को बढ़ावा देता है।”
स्थिर ईएमआई से राहत मिलती है, लेकिन संपत्ति की ऊंची कीमतें सामर्थ्य पर असर डालती रहती हैं
ANAROCK ग्रुप के चेयरमैन अनुज पुरी ने कहा कि आरबीआई के फैसले से यह सुनिश्चित होता है कि होम लोन की ईएमआई अपरिवर्तित रहेगी, जिससे उधारकर्ताओं को तत्काल कोई झटका नहीं लगेगा। “आरबीआई के रेपो रेट को 5.25% पर रखने के फैसले का मतलब है कि होम लोन की ईएमआई में भी बदलाव नहीं होगा। यह बना रहेगा खरीददारों लगे हुए हैं, लेकिन मांग को आगे बढ़ाने के लिए कुछ नहीं करते। अच्छी बात यह है कि वर्तमान गृह ऋण उधारकर्ताओं को फिलहाल ईएमआई के झटके का अनुभव नहीं होगा, और नए उधारकर्ता पूर्वानुमेयता के लाभ के साथ अपनी आवास खरीद की योजना बना सकते हैं।
हालांकि, पुरी ने कहा कि संपत्ति की ऊंची कीमतें सामर्थ्य पर असर डाल रही हैं, खासकर किफायती और मध्य खंड के आवास खंड में। उन्होंने कहा, “दर में कटौती से कम से कम कुछ बाड़-सिटर्स को बाजार में वापस लाया जा सकता था।”
ANAROCK रिसर्च के अनुसार, 2025 में किफायती आवास काफी कम रहा। प्रमुख शहरों में कुल आवास बिक्री में इस खंड की हिस्सेदारी सिर्फ 18% थी, जो 2024 में 20% थी। इसके विपरीत, 2019 में किफायती आवास की हिस्सेदारी 38% थी, जो हाल के वर्षों में प्रीमियम और लक्जरी आपूर्ति की ओर तेज संरचनात्मक बदलाव को उजागर करती है।
RBI बैंकों को REITs को ऋण देने की अनुमति देने पर विचार कर रहा है
आरबीआई गवर्नर संजय मल्होत्रा ने कहा, “रियल एस्टेट क्षेत्र में वित्तपोषण को और बढ़ावा देने के लिए, बैंकों को कुछ विवेकपूर्ण सुरक्षा उपायों के साथ आरईआईटी को ऋण देने की अनुमति देने का प्रस्ताव है।”
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वर्तमान में, बैंकों को आरईआईटी इकाई को सीधे ऋण देने की अनुमति नहीं है और वे केवल अंतर्निहित विशेष प्रयोजन वाहनों (एसपीवी) को ही ऋण दे सकते हैं। प्रस्तावित परिवर्तन, एक बार लागू होने पर, प्रत्यक्ष अनुमति देगा किनारा आरईआईटी को ऋण देना, रियल एस्टेट वित्तपोषण को नियंत्रित करने वाले नियामक ढांचे में एक महत्वपूर्ण बदलाव का प्रतीक है।
आरईआईटी निवेश के साधन हैं जो व्यक्तियों को संपत्तियों के सीधे मालिकाना हक के बिना, कार्यालय भवनों, मॉल या गोदामों जैसी बड़ी, आय-सृजन करने वाली वाणिज्यिक संपत्तियों में निवेश करने की अनुमति देते हैं। निवेशक किराये की आय का एक हिस्सा कमाते हैं और पूंजीगत प्रशंसा से लाभ उठा सकते हैं, जबकि स्टॉक के समान तरलता का आनंद ले सकते हैं, क्योंकि आरईआईटी एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध हैं।
वर्तमान में, भारत में पांच सूचीबद्ध आरईआईटी हैं – ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट, एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी, नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट और नॉलेज रियल्टी ट्रस्ट।
इक्विरस कैपिटल के एमडी और सेक्टर लीड, इंफ्रास्ट्रक्चर, विजय अग्रवाल ने कहा कि इससे आरईआईटी की पूंजी की लागत कम करने में मदद मिल सकती है, क्योंकि बैंक फंडिंग आमतौर पर बॉन्ड या एनबीएफसी फाइनेंसिंग की तुलना में सस्ती और लंबी अवधि की होती है।
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