आरबीआई ने रेपो दर अपरिवर्तित रखी: ₹1 करोड़ का घर खरीदने से पहले घर खरीदारों को क्या पता होना चाहिए

आरबीआई द्वारा अपनी तीन दिवसीय मौद्रिक नीति समिति (एमपीसी) की बैठक के अंत में रेपो दर को 5.25% पर अपरिवर्तित रखने के साथ, नीति दर से जुड़ी होम लोन ईएमआई स्थिर रहने की उम्मीद है। यदि यह स्थिरता आपको होम लोन लेने के बारे में अधिक आश्वस्त बनाती है, तो न केवल मौजूदा ब्याज दरों पर बल्कि उच्च दर परिदृश्यों में भी सामर्थ्य का आकलन करना महत्वपूर्ण है।

वित्तीय नियोजन के नजरिए से, आमतौर पर अपनाया जाने वाला एक सामान्य नियम यह है कि संपत्ति के मूल्य का 50-60% से अधिक का वित्तपोषण गृह ऋण के माध्यम से नहीं किया जाना चाहिए। मुख्य कीमत और स्वामित्व की कुल लागत से परे देखना भी उतना ही महत्वपूर्ण है। एक के लिए ₹1 करोड़ का रेडी-टू-मूव घर, अतिरिक्त खर्च जैसे ब्रोकरेज (1-2%), इंटीरियर ( ₹10-20 लाख), और रखरखाव जमा कुल लागत को काफी बढ़ा सकता है।

भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) पंजीकृत निवेश सलाहकार (आरआईए) और मुख्य योजनाकार, वेल्थविशर फाइनेंशियल प्लानर एंड एडवाइजर्स मधुपम कृष्णा कहते हैं, “टाइटल डीड (30+ वर्ष की श्रृंखला), भार प्रमाणपत्र (कोई ग्रहणाधिकार/ऋण नहीं), और सभी स्वीकृतियां (अधिभोग, पूर्णता) सत्यापित करें। प्रोजेक्ट विवरण और बिल्डर ट्रैक रिकॉर्ड के लिए आरईआरए पंजीकरण की जांच करें।”

10-15% वार्षिक प्रशंसा के लिए मेट्रो/बिजनेस हब/इंफ्रा ग्रोथ वाले क्षेत्रों को प्राथमिकता दें। लक्जरी संपत्तियों को बेचना अक्सर कठिन होता है।

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निर्माण गुणवत्ता, सुविधाओं और पुनर्विक्रय तरलता का व्यक्तिगत रूप से निरीक्षण करें। संतृप्त बाजारों में अधिक भुगतान करने से बचें जहां पैदावार में कमी (2-4%) होती है। उन क्षेत्रों में जहां बहुत सारे समान घर हैं, कीमतें धीरे-धीरे बढ़ती हैं, और किराये का रिटर्न कम रहता है। वहां प्रीमियम का भुगतान करने से आपका पैसा एक ऐसी संपत्ति में फंस सकता है जो मुद्रास्फीति को मुश्किल से मात देती है, जिससे दीर्घकालिक धन को नुकसान होता है।

“एक के लिए ₹1 करोड़ का घर, यह ऋण राशि के बराबर होगा ₹50-60 लाख. हालाँकि, वित्तीय संस्थान आम तौर पर उधारकर्ता की प्रोफ़ाइल के आधार पर, संपत्ति के मूल्य का 80-90% तक होम लोन देते हैं, ”राउल कपूर, सह-सीईओ, एंड्रोमेडा सेल्स एंड डिस्ट्रीब्यूशन कहते हैं।

वास्तव में, कई घर खरीदने वालों, विशेषकर पहली बार खरीदने वालों के पास 40-50% का आदर्श डाउन पेमेंट कोष नहीं होता है। अधिकांश लोग संपत्ति के मूल्य का लगभग 20-25% ही अग्रिम रूप से व्यवस्थित कर सकते हैं। ऐसे मामलों में, खरीदार 75-80% के उच्च ऋण घटक पर विचार कर सकते हैं, बशर्ते कि ईएमआई प्रबंधनीय रहे और उनकी मासिक घर ले जाने वाली आय का 40% से अधिक न हो।

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7.5% की ब्याज दर पर, मासिक ईएमआई लगभग ₹64,500 का मतलब मोटे तौर पर न्यूनतम हाथ में आने वाली आय है ₹1.6 लाख. यदि दरें बढ़कर 8% हो जाती हैं और ईएमआई लगभग बढ़ जाती है ₹66,800-67,000, आवश्यक मासिक टेक-होम के करीब चला जाता है ₹1.7 लाख. यह इस बात पर प्रकाश डालता है कि कैसे ब्याज दरों में छोटी वृद्धि भी बड़े गृह ऋण को आराम से चुकाने के लिए आवश्यक आय बफर को बढ़ाती है।

नए मालिकों को धारा 24(बी) ब्याज कटौती (तक) से लाभ होता है ₹स्व-कब्जे के लिए 2 लाख/वर्ष) और धारा 80सी मूलधन ( ₹1.5 लाख) गृह ऋण पर, यदि पुरानी कर व्यवस्था के तहत दाखिल किया जाता है तो आईटीआर में दावा किया जा सकता है।

यह सुनिश्चित करने के अलावा कि ईएमआई आय के <40% में फिट हो, शिक्षा निधि जैसे पारिवारिक लक्ष्यों को ध्यान में रखें और 6-12 महीने का आपातकालीन फंड बनाए रखें। कृष्णा कहते हैं, ''अगर आप एमएफ या इक्विटी पोर्टफोलियो बेचकर डाउन पेमेंट का प्रबंधन कर रहे हैं तो टैक्स विशेषज्ञ से सलाह लें।''

एक सामान्य परिदृश्य पर विचार करें. आप एक खरीदें ₹1 करोड़ का फ्लैट और 80% फंड होम लोन के माध्यम से, जिसका अर्थ है उधार लेना ₹80 लाख. 20 साल की अवधि के लिए 7.5% ब्याज दर पर, मासिक ईएमआई लगभग बनती है ₹64,500. कागज पर, यह प्रबंधनीय लग सकता है।

“लेकिन गृह ऋण दीर्घकालिक प्रतिबद्धताएं हैं, और ब्याज दरें हमेशा के लिए स्थिर नहीं रहती हैं। यदि आपकी ऋण दर 1% से 8.5% तक बढ़ जाती है तो उसी पर ईएमआई ₹करीब 80 लाख का कर्ज बढ़ गया ₹69,000. वह एक अतिरिक्त है ₹हर महीने 4,500 रु. यदि दरें 2% से 9.5% तक बढ़ जाती हैं, तो ईएमआई करीब चढ़ जाती है ₹74,500, मतलब लगभग ₹प्रति माह 10,000 अतिरिक्त, ”गुप्ता कहते हैं।

एक वर्ष से अधिक, वह उच्चतर ईएमआई अनुवाद करता है से अधिक के अतिरिक्त बहिर्वाह में ₹जीवनशैली के खर्च या पारिवारिक जिम्मेदारियों में कोई बदलाव किए बिना भी 1 लाख।

एग्नम एडवाइजर्स के संस्थापक और सीईओ प्रशांत मिश्रा कहते हैं, “ब्याज दरें 1-2 बढ़ने पर भी आपका वित्त आरामदायक रहना चाहिए। घर खरीदने से आपको अपने मुख्य निवेश को रोकने या अपने दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों को नुकसान पहुंचाने के लिए मजबूर नहीं होना चाहिए।”

अनघ पाल एक व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञ हैं जो रियल एस्टेट, कर, बीमा, म्यूचुअल फंड और अन्य विषयों पर लिखते हैं