ईरान-अमेरिका-इज़राइल ‘युद्ध’ से उत्पन्न भू-राजनीतिक तनाव ने दुबई के संपत्ति बाजार को सुर्खियों में ला दिया है, 11 सितंबर के हमलों के बाद न्यूयॉर्क शहर और 26/11 के आतंकवादी हमलों के बाद मुंबई के साथ तुलना को पुनर्जीवित किया है, क्योंकि निवेशक रियल एस्टेट मांग पर संभावित प्रभाव का आकलन कर रहे हैं। Reddit उपयोगकर्ताओं ने नोट किया कि हालांकि उन घटनाओं के तत्काल बाद संपत्ति लेनदेन धीमा हो गया और भावना कमजोर हो गई, विश्व स्तर पर एकीकृत शहरी केंद्रों में बाजार अंततः ढहने के बजाय स्थिर और पुन: व्यवस्थित हो गए।
एक रेडिट पोस्ट का शीर्षक है ‘क्या हम भारतीय रियल एस्टेट निवेश को दुबई से वापस भारत में स्थानांतरित होते देखेंगे?’ उपयोगकर्ताओं के बीच एक बहस छिड़ गई, कुछ लोगों ने तर्क दिया कि अलग-अलग भू-राजनीतिक घटनाएं शायद ही कभी दीर्घकालिक संपत्ति के रुझान को बदलती हैं। एक यूजर ने लिखा कि एक घटना से दुबई का बाजार बदलने की संभावना नहीं है। Redditor ने लिखा, ‘दुबई एक घटना के कारण नहीं बदलेगा..’
एक अन्य ने 9/11 के बाद न्यूयॉर्क शहर और 26/11 के हमलों के बाद मुंबई को रियल एस्टेट बाजारों के उदाहरण के रूप में बताया जो अंततः ठीक हो गए और मजबूत हुए।
‘अगर ऐसा होता, तो 911 के बाद न्यूयॉर्क रियल एस्टेट अस्तित्व में नहीं होता। या 26 11 के बाद मुंबई का अस्तित्व नहीं होता। दुबई में हुए हमले न्यूयॉर्क या मुंबई में हुए हमले का 1% भी नहीं थे। देखें कि इन शहरों की अचल संपत्ति अब कहां है।”
एक अन्य Reddit उपयोगकर्ता ने भी यही बात दोहराई भावयह कहते हुए कि स्थिति के परिणामस्वरूप केवल “अस्थायी झटके” होने की संभावना है, निवेश पैटर्न में स्थायी बदलाव के बजाय अधिकतम अल्पकालिक मूल्य सुधार होगा।
उपयोगकर्ता ने लिखा, “नहीं। ये सिर्फ कुछ अस्थायी झटके हैं। हम अधिकतम कीमत में सुधार की उम्मीद कर सकते हैं।”
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क्या दुबई की अनिश्चितता एनआरआई की रुचि को भारत की ओर आकर्षित करेगी?
Redditors में से एक ने लिखा, “मैं दुबई और भारत दोनों में निवेश करता हूं, इसलिए मैं इस पर बहुत करीब से नजर रख रहा हूं।”
उन्होंने बताया कि अनिश्चितता का पहला प्रभाव शायद ही कभी आग होता है बिक्री. इसके बजाय, “यह झिझक में दिखाई देता है।” “दुबई से भारत तक नाटकीय बदलाव देखने से पहले आप नई दुबई खरीदारी में एक ठहराव देखेंगे।”
उनका तर्क है कि कीमतें मार्जिन पर निर्धारित की गई हैं। भले ही अधिकांश मौजूदा मालिक स्थिर रहें, नई पूंजी में मंदी वॉल्यूम और लेनदेन बेंचमार्क को प्रभावित कर सकती है। उन्होंने लिखा, “कम नए चेक, अधिक ‘चलो 2-4 सप्ताह प्रतीक्षा करें’, और नए जोखिम प्रीमियम को प्रतिबिंबित करने के लिए कीमत या शर्तों के लिए अधिक अनुरोध।”
उनका मानना है कि यदि तनाव नियंत्रित रहे माँग जल्दी वापस आ सकता है. लेकिन अगर अनिश्चितता हफ्तों या महीनों तक बनी रहती है, तो “कुछ ‘नए आवंटन’ जो दुबई की ओर जा रहे थे, पुनर्निर्देशित हो जाएंगे,” अक्सर भारत के शीर्ष महानगरों की ओर।
अल्पकालिक सावधानी संभावित है क्योंकि विदेशी पूंजी दुबई संपत्ति चक्र को चलाती है
एक अन्य रेडिट पोस्ट में बताया गया है कि “रियल एस्टेट रुकता नहीं है क्योंकि दुनिया शोर मचाती है। यह बस समायोजित हो जाती है,” यह स्वीकार करते हुए कि बढ़ती अनिश्चितता स्वाभाविक रूप से आत्मविश्वास को प्रभावित करती है लेकिन “पूंजी गायब नहीं होती है; यह पुनः आवंटित होती है।”
एसएनएन राज कॉर्प के निदेशक नीलू जैन ने कहा कि अगर विदेशी पूंजी पर शहर की भारी निर्भरता को देखते हुए, भू-राजनीतिक तनाव जारी रहता है तो दुबई के रियल एस्टेट बाजार में अल्पकालिक व्यवधान देखा जा सकता है।
उन्होंने कहा, “दुबई के रियल एस्टेट क्षेत्र में विदेशी नागरिकों का निवेश लगभग 54% है, जिसमें एक महत्वपूर्ण हिस्सा भारत, ब्रिटेन, चीन, सऊदी अरब और रूस से आता है। अनिश्चितता की अवधि में, यह रुकी हुई परियोजनाओं, फंडिंग में देरी और घर खरीदारों द्वारा खरीदारी के फैसले को स्थगित करने में तब्दील हो सकता है।”
जैन ने कहा कि डेवलपर्स को भी लागत का सामना करना पड़ सकता है दबाव. “यदि आपूर्ति शृंखला कड़ी हो जाती है और कच्चा माल दुर्लभ हो जाता है, तो निर्माण लागत बढ़ सकती है, जिससे स्थिति स्थिर होने तक डेवलपर्स को चरणबद्ध निष्पादन के लिए प्रेरित किया जा सकता है। ऐतिहासिक रूप से, जबकि युद्ध जैसी स्थितियों के दौरान किराया अपेक्षाकृत स्थिर रहता है, पूंजी मूल्यों में अस्थायी गिरावट देखी जा सकती है।”
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विशेषज्ञों का कहना है कि दुबई में रियल एस्टेट लेनदेन में अस्थायी गिरावट देखी जा सकती है
हालाँकि, रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने कहा कि दुबई ने ऐतिहासिक रूप से क्षेत्रीय संकटों के दौरान विरोधाभासी लचीलेपन का प्रदर्शन किया है। अतीत में, जब क्षेत्रीय तनाव पैदा होता था, तो लेन-देन की मात्रा अस्थायी रूप से कम हो जाती थी। हालांकि, स्थिर बाजारों में मूल्य सुधार एकल अंक में रहा, और गतिविधि सामान्य हो जाएगी – एक से दो तिमाहियों के बाद – जब बाजार अनिश्चितता दूर हो जाएगी, तो उन्होंने कहा।
“जबकि वैश्विक युद्ध आम तौर पर व्यापक निर्माण करते हैं बाज़ार सुधारों, क्षेत्रीय अस्थिरता के परिणामस्वरूप अक्सर पूंजी दुबई से बाहर जाने के बजाय दुबई में स्थानांतरित हो जाती है। श्रेय प्रोजेक्ट्स के सीओओ साहिल वर्मा ने कहा, पश्चिम एशिया, यूरोप और दक्षिण एशिया के उच्च निवल मूल्य वाले निवेशक, जिनमें एक महत्वपूर्ण भारतीय निवेशक आधार भी शामिल है, दुबई को राजनीतिक रूप से स्थिर, कर-कुशल और मुद्रा-सुरक्षित क्षेत्राधिकार के रूप में देखते हैं।
हालाँकि, विशेषज्ञों ने यह भी बताया कि विशेष रूप से भारतीय निवेशकों के लिए, जो दुबई में सबसे बड़े विदेशी खरीदार समूहों में से एक हैं, व्यवहार बाहर निकलने के बारे में नहीं बल्कि अंशांकन के बारे में है।
“मौजूदा निवेश रियल एस्टेट की दीर्घकालिक प्रकृति को देखते हुए, इन्हें आम तौर पर आयोजित किया जाता है। हालाँकि, नए आवंटन में उतार-चढ़ाव हो सकता है, और कुछ निवेशक अपनी पूंजी का कुछ हिस्सा भारतीय प्रीमियम आवासीय बाजारों, विशेष रूप से एनसीआर, मुंबई और बेंगलुरु में आवंटित करके विविधता लाने का विकल्प चुन सकते हैं, जो वर्तमान में मजबूत घरेलू मांग और बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाली वृद्धि देख रहे हैं, “वर्मा ने कहा।
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