कर्नाटक की ऑटो भूमि रूपांतरण योजना के बारे में सब कुछ: घर खरीदारों और बेंगलुरु रियल एस्टेट बाजार के लिए सुधार का क्या मतलब है

राज्य के राजस्व विभाग ने 7 फरवरी को एक बयान में कहा, “सरकार ने ग्रेटर बेंगलुरु अथॉरिटी (जीबीए) के भीतर प्रकाशित व्यापक विकास योजना (सीडीपी) के तहत कवर किए गए क्षेत्रों में अलग भूमि रूपांतरण की आवश्यकता को खत्म कर दिया है। भूमि मालिक जो डेवलपर हैं, वे अब सीधे मास्टर प्लान के अनुसार योजना अनुमोदन के लिए आवेदन कर सकते हैं, और योजना अनुमोदन प्रक्रिया के हिस्से के रूप में भूमि रूपांतरण स्वचालित रूप से किया जाएगा।”

भूमि रूपांतरण का अर्थ है भूमि की आधिकारिक स्थिति को कृषि उपयोग से गैर-कृषि उपयोग में बदलना, जो आवास, वाणिज्यिक परियोजनाओं या लेआउट के लिए कानूनी रूप से विकसित होने से पहले आवश्यक है।

7 फरवरी को विधान सौध में जीबीए क्षेत्राधिकार के भीतर भूमि के लिए नया ‘भूमि ऑटो रूपांतरण’ सॉफ्टवेयर जारी करने के बाद बोलते हुए, राजस्व मंत्री कृष्णा बायरे गौड़ा ने कहा, “अब तक, परिवर्तन मास्टर प्लान के अंतर्गत आने वाले क्षेत्रों में भी भूमि की आवश्यकता थी। ‘मानित रूपांतरण’ के बावजूद, इस प्रक्रिया में 4-6 महीने लग रहे थे और बिचौलियों को डेवलपर्स का शोषण करने की अनुमति मिल रही थी। देरी, उत्पीड़न, भ्रष्टाचार और लागत वृद्धि अंततः आम जनता पर बोझ डाल रही थी जो साइट-खरीदार हैं। इससे सरकार और राजस्व विभाग की भी बदनामी हो रही थी।”

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संशोधित प्रणाली के तहत, संपत्ति मालिकों और डेवलपर्स को विकास के साथ आगे बढ़ने से पहले स्टैंडअलोन रूपांतरण आदेश प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है। इसके बजाय, वे लागू मास्टर प्लान के अनुरूप भवन या लेआउट योजना अनुमोदन के लिए सीधे आवेदन कर सकते हैं। एक बार योजना विभाग के अधिकारियों के अनुसार, प्राधिकरण प्रस्ताव को संसाधित करता है और मंजूरी देता है, तो भूमि रूपांतरण उसी अनुमोदन चक्र के हिस्से के रूप में स्वचालित रूप से हुआ माना जाता है।

अधिकारियों के अनुसार, परिवर्तन का उद्देश्य प्रक्रियात्मक देरी को कम करना और अनुमोदन में दोहराव को समाप्त करना है, जो पहले वैधानिक योजनाओं के तहत शहरी उपयोग के लिए भूमि निर्धारित होने के बावजूद परियोजनाओं को धीमा कर देता था। भूमि रूपांतरण को योजना मंजूरी के साथ एकीकृत करके, सरकार को जीबीए सीमा के भीतर काम करने वाले डेवलपर्स और संपत्ति मालिकों के लिए तेजी से मंजूरी, कम प्रशासनिक बोझ और अधिक निश्चितता की उम्मीद है।

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गौड़ा ने 7 फरवरी को विधान सौध में कहा, “इस प्रक्रिया में आम तौर पर 4-6 महीने लगते हैं और अक्सर देरी, उत्पीड़न, भ्रष्टाचार और बिचौलियों के कारण लागत में वृद्धि होती है।”

उन्होंने कहा, इन अक्षमताओं ने अंततः साइट खरीदारों पर बोझ डाला और सरकारी संस्थानों, विशेषकर राजस्व विभाग को बदनाम किया।

राजस्व विभाग के बयान में कहा गया है कि जीबीए क्षेत्र में अब ऑटो-रूपांतरण के साथ, विभाग को अनुमोदन समयसीमा में मापनीय कमी की उम्मीद है।

इसमें कहा गया है कि सुधार का उद्देश्य विकास लागत को कम करना, अधिक पारदर्शिता लाना और यह सुनिश्चित करना है कि निर्णय निर्धारित समयसीमा के भीतर लिए जाएं।

राजस्व विभाग ने कहा कि सुधार तेज़, कानूनी और अधिक किफायती भूमि विकास का समर्थन करता है, जिससे डेवलपर्स और खरीदार दोनों को समान रूप से लाभ होता है।

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गौड़ा ने कहा, “ए-खाता प्राप्त करने से ऐसी साइटों को कानूनी मजबूती मिलेगी, वे ऋण प्राप्त करने, अपनी संपत्ति का मूल्य बढ़ाने, लेनदेन और अनुमोदन को आसान बनाने में सक्षम होंगे। पारदर्शी, समयबद्ध और स्वचालित प्रक्रिया को ऑनलाइन लाने से विवेक कम हो जाता है। ई-खाता और विभिन्न रिकॉर्ड के एकीकरण के साथ ये सभी कदम मुकदमेबाजी को कम करेंगे और संपत्ति के स्वामित्व के लिए अधिक गारंटी लाएंगे।”

वैधानिक ढांचे द्वारा समर्थित ऑटो-रूपांतरण के साथ, योजना और दस्तावेज़ीकरण आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद पात्र बी-खाता संपत्तियों को ए-खाता में परिवर्तित किया जा सकता है। बयान में कहा गया है कि ए-खाता प्राप्त करने से कानूनी स्वामित्व मजबूत होगा, बैंक ऋण तक पहुंच में सुधार होगा और संपत्तियों के बाजार मूल्य में वृद्धि होगी। यह भी होगा आसान बनाने में भविष्य के लेन-देन, जिनमें बिक्री, विरासत और निर्माण या पुनर्विकास के लिए अनुमोदन शामिल हैं।

ई-खाता और डिजिटलीकृत भूमि रिकॉर्ड के साथ ऑटो-रूपांतरण को एकीकृत करके, राजस्व विभाग का लक्ष्य मुकदमेबाजी को कम करना और संपत्ति के स्वामित्व में अधिक निश्चितता प्रदान करना है।

“जैसे-जैसे शहरीकरण बढ़ेगा, शहरी संपत्तियों की मांग तेजी से बढ़ेगी। हमारी सरकार नियोजित विकास को सुविधाजनक बनाने और लोगों को संपत्तियों तक किफायती पहुंच में मदद करने के लिए प्रतिबद्ध है। साथ ही, हमारी सरकार लोगों और व्यवसायों को बेहतर प्रशासन पाने में मदद करने के लिए लगातार सुधार ला रही है। मास्टर प्लान में ऑटो-रूपांतरण उस दिशा में एक बड़ा कदम है। कुख्यात रूपांतरण में सुधार और सरलीकरण करके, सरकार ने एक साहसिक कदम उठाया है, “गौड़ा ने विधान सौध में कहा।