कर्नाटक औद्योगिक क्षेत्र विकास बोर्ड (केआईएडीबी) के तहत भवन निर्माण मानदंडों में ढील देने का कर्नाटक का निर्णय, प्रीमियम भुगतान के माध्यम से 5.2 तक के फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) की अनुमति देता है, जो बेंगलुरु के क्षितिज को महत्वपूर्ण रूप से नया आकार देने के लिए तैयार है। इस कदम से राज्य के औद्योगिक गलियारों में औद्योगिक, वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाओं में बड़े पैमाने पर विस्तार को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है। विशेषज्ञों ने कहा कि काफी अधिक एफएआर की अनुमति देकर, सरकार ने केआईएडीबी-अधिसूचित क्षेत्रों, कारखानों, लॉजिस्टिक्स पार्क, डेटा सेंटर, कार्यालय स्थानों और यहां तक कि आवास के भीतर सघन, लंबे और अधिक एकीकृत विकास का मार्ग प्रशस्त किया है।
अधिकारियों ने कहा कि राज्य सरकार ने 6 फरवरी को केआईएडीबी के तहत भवन निर्माण नियमों को आसान बना दिया है, जिससे प्रीमियम खरीद के माध्यम से 5.2 तक फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) की अनुमति मिल गई है।
इससे पहले, 30 मीटर से अधिक चौड़ी सड़कों से लगे औद्योगिक भूखंडों का एफएआर 3.25 तय किया गया था। संशोधित मानदंडों के तहत, इन पार्सल में अब 5.2 तक का एफएआर हो सकता है, जिससे काफी लंबा और सघन हो सकता है घटनाक्रम. 24-30 मीटर चौड़ी सड़कों के किनारे वाले भूखंड 4.8 तक एफएआर के लिए पात्र हैं; 18-24 मीटर चौड़ी सड़कों पर 4.0 एफएआर तक निर्माण किया जा सकता है; जबकि 12-18 मीटर की सड़कें 3.6 एफएआर की अनुमति देती हैं। केआईएडीबी ने कहा कि यहां तक कि छोटी पहुंच वाली सड़कों को भी कवर किया गया है, 12 मीटर से अधिक संकरी सड़कों के साथ भूखंड अब 2.45 से 2.8 के एफएआर की अनुमति देते हैं।
एफएआर क्या है और यह रियल एस्टेट में क्यों मायने रखता है?
फ़्लोर एरिया रेशियो (एफएआर) एक नियोजन मीट्रिक है जो यह निर्धारित करता है कि एक डेवलपर किसी दिए गए भूमि भूखंड पर कितने निर्मित क्षेत्र का निर्माण कर सकता है। इसकी गणना भवन के कुल फर्श क्षेत्र और भूखंड के आकार के अनुपात के रूप में की जाती है। एक उच्च एफएआर ऊंची या घनी इमारतों की अनुमति देता है, जबकि कम एफएआर ऊर्ध्वाधर और क्षैतिज विस्तार को प्रतिबंधित करता है।
उदाहरण के लिए, 2 एफएआर वाले 10,000 वर्ग मीटर के प्लॉट पर, एक डेवलपर 20,000 वर्ग मीटर तक फर्श की जगह बना सकता है। यदि एफएआर को 5 तक बढ़ा दिया जाता है, तो उसी भूमि पर अनुमत निर्मित क्षेत्र 50,000 वर्ग मीटर तक बढ़ जाता है।
उच्च एफएआर रियल एस्टेट बाजार को कैसे नया आकार देगा?
विशेषज्ञों का कहना है कि सबसे तात्कालिक प्रभाव विकास क्षमता में तेज वृद्धि होगी और इसलिए, बेंगलुरु के आसपास प्रमुख औद्योगिक गलियारों में भूमि के मूल्य में वृद्धि होगी।
“डेवलपर्स इसमें अधिक निर्मित क्षेत्र जोड़ सकते हैं कथानकजिससे कारखानों, लॉजिस्टिक्स पार्क, डेटा सेंटर और वाणिज्यिक और आवासीय अनुप्रयोगों के लिए एक साथ काम करना आसान हो गया है। इससे भूमि के मूल्य अधिक स्थिर होने चाहिए, परियोजनाओं की शुरुआत में तेजी आनी चाहिए और निवेशकों को इन छोटे बाजारों में अधिक रुचि होनी चाहिए, ”आशीष शर्मा, क्षेत्रीय निदेशक और सिटी हेड, बेंगलुरु, ANAROCK ग्रुप ने कहा।
उद्योग विशेषज्ञों का कहना है कि इससे परियोजना की व्यवहार्यता में सुधार होता है और बड़े भूमि पार्सल हासिल करने का दबाव कम हो जाता है, जो तेजी से महंगा और समय लेने वाला हो गया है। बेहतर भूमि उपयोग से उभरते सूक्ष्म बाजारों में भूमि की कीमतों को स्थिर करने, परियोजना लॉन्च में तेजी लाने और संस्थागत निवेशकों और बड़े पैमाने पर कब्जा करने वालों से अधिक रुचि आकर्षित करने की भी उम्मीद है।
क्या रिहायशी इलाके भी प्रभावित होंगे?
शर्मा ने कहा, अल्पावधि में, बेंगलुरु के आंतरिक शहर में आवासीय पड़ोस पर प्रभाव सीमित होने की उम्मीद है, क्योंकि नीति मुख्य रूप से उभरते और परिधीय क्षेत्रों में स्थित केआईएडीबी-अधिसूचित औद्योगिक एस्टेट पर लक्षित है।
उन्होंने कहा, ये क्षेत्र, जो अभी भी विकसित हो रहे हैं, औद्योगिक, लॉजिस्टिक्स और वाणिज्यिक परियोजनाओं द्वारा संचालित उच्च-घनत्व विकास की पहली लहर देखने की संभावना है, जो कि एफएआर मानदंडों में छूट का लाभ उठाते हैं।
हालाँकि, समय के साथ इसका प्रभाव आवास बाजार पर भी पड़ सकता है। शर्मा ने कहा कि जैसे-जैसे इन औद्योगिक समूहों के आसपास रोजगार, बुनियादी ढांचा और आर्थिक गतिविधियां तेज होंगी, आवास की मांग धीरे-धीरे बाहर की ओर बढ़ सकती है। “लेकिन जैसे-जैसे इन क्षेत्रों में नौकरियां और गतिविधियां बढ़ेंगी, मांग धीरे-धीरे बदल सकती है, कुछ लोग केंद्रीय क्षेत्र से आगे बढ़ेंगे Bengaluru औद्योगिक समूहों के पास सुनियोजित टाउनशिप के लिए।”
कारखानों से परे: लाभ, जोखिम और व्यापक निहितार्थ
शर्मा ने कहा कि हालांकि बदलाव औद्योगिक जिलों में लागू किए जा रहे हैं, लेकिन उनका प्रभाव फैक्ट्री भूखंडों से कहीं आगे तक फैल जाएगा। उच्च एफएआर न केवल विनिर्माण इकाइयों पर लागू होता है बल्कि वाणिज्यिक भवनों, बुनियादी ढांचा परियोजनाओं और आवासीय घटकों के साथ एकीकृत टाउनशिप पर भी लागू होता है जो कि केआईएडीबी सीमा के भीतर आते हैं। उन्होंने कहा, यह व्यापक प्रयोज्यता डेवलपर्स को बड़ी, अधिक जटिल परियोजनाओं की योजना बनाने की अनुमति देती है जो भूमि के एक ही पार्सल पर कई उपयोगों को जोड़ती हैं।
“मुख्य लाभों में भूमि का बेहतर उपयोग, सुधार शामिल है परियोजना अर्थशास्त्र, ऊर्ध्वाधर कारखानों और बहु-स्तरीय गोदामों के निर्माण की क्षमता, और मजबूत रोजगार क्लस्टर जो क्षेत्र में आवास और खुदरा विकास को बढ़ावा दे सकते हैं, ”एनारॉक ने कहा।
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