क्या एनआरआई को लक्जरी रियल एस्टेट में ₹20 करोड़ का निवेश करना चाहिए? लागत बनाम रिटर्न समझाया गया

एनआरआई के लिए, एक अधिक विवेकपूर्ण रणनीति दीर्घकालिक निवेश क्षितिज को अपनाना है, प्रमुख बाजारों में उच्च गुणवत्ता वाली संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करना, एक बार में बड़ी रकम लगाने के बजाय निवेश को कम करना और किराये की आय और पूंजीगत प्रशंसा के मिश्रण के माध्यम से रिटर्न को संतुलित करना है। वित्तीय विशेषज्ञों का कहना है कि हालांकि मुद्रा चक्र अस्थिर हो सकता है, लेकिन मजबूत रियल एस्टेट बुनियादी सिद्धांत समय के साथ इन उतार-चढ़ाव को कम करने में मदद कर सकते हैं।

लंदन स्थित एनआरआई राहुल चतुवेर्दी का मामला लीजिए, जिन्होंने निवेश किया था ₹मुंबई के एक लक्जरी अपार्टमेंट में 22 करोड़ रुपये, लंबी अवधि के निवेश के इरादे के साथ जीवनशैली के लक्ष्य। कर्त्तव्यों सहित उसका कुल परिव्यय लगभग पहुँच जाता है ₹23.8 करोड़. पांच वर्षों में, लगभग 5% की स्थिर वृद्धि और कुछ किराये की आय ने समग्र रिटर्न का समर्थन किया, हालांकि रखरखाव लागत और मुद्रा आंदोलन डॉलर के संदर्भ में मध्यम लाभ हुआ। हालांकि निवेश ने विविध वैश्विक परिसंपत्तियों से बेहतर प्रदर्शन नहीं किया है, लेकिन इसने परिसंपत्ति प्रशंसा, पोर्टफोलियो विविधीकरण और व्यक्तिगत उपयोगिता के माध्यम से मूल्य प्रदान किया है, जो ऐसे निर्णयों में भावना और रणनीति की संतुलित भूमिका को उजागर करता है।

आइए देखें कि क्या इसका कोई मतलब है एनआरआई निवेश करें भारत में उच्च मूल्य वाली अचल संपत्ति और उन्हें किन बातों का ध्यान रखना चाहिए।

“एक भावनात्मक खरीदारी भारत के सर्वोच्च न्यायालय के वकील तुषार कुमार कहते हैं, “आमतौर पर प्रतिष्ठा-संचालित विचारों, प्रमुख पते, वास्तुशिल्प भोग, या पारिवारिक सहयोग की विशेषता होती है, जो अक्सर उप-इष्टतम पैदावार और निकास रणनीति की अनुपस्थिति के साथ होती है।”

इसके विपरीत, वित्तीय रूप से सुदृढ़ निवेश को वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन, किराये की उपज, तुलनीय बाजार डेटा, पहचाने जाने योग्य मांग चालकों और तरलता के लिए एक स्पष्ट मार्ग द्वारा समर्थित होना चाहिए।

“मुख्य सवाल यह है कि क्या निवेश का मामला व्यक्तिगत उपयोग से स्वतंत्र है। यदि तर्क पारिवारिक आवश्यकताओं, विरासत की स्थिति या सुविधा से प्रेरित है, तो इसे अधिक सटीक रूप से उपभोग के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। इसके विपरीत, एक वित्तीय निवेश को स्पष्ट रिटर्न थीसिस, परिभाषित होल्डिंग अवधि और विश्वसनीय निकास रणनीति द्वारा समर्थित होना चाहिए,” एलारा लॉ ऑफिस की पार्टनर मधुरा सामंत कहती हैं।

छिपी हुई और आवर्ती लागतों की एक श्रृंखला से रिटर्न का क्षरण और भी खराब हो जाता है जिसे अक्सर खरीद के समय कम करके आंका जाता है।

स्टांप शुल्क, पंजीकरण, ब्रोकरेज और संबंधित शुल्क पूंजी पर एक महत्वपूर्ण अग्रिम दबाव पैदा करते हैं। चल रही लागत, जैसे रखरखाव, रिक्ति अवधि, संपत्ति प्रबंधन (विशेष रूप से अनुपस्थित मालिकों के लिए), और आवधिक मरम्मत, समग्र शुद्ध उपज को और कम कर देती है।

कुमार कहते हैं, “बाहर निकलने पर, पूंजीगत लाभ कराधान और तरलता छूट अक्सर वास्तविक रिटर्न को कम कर देती है। इसलिए, ऐसी परिसंपत्तियों के लिए केवल वास्तविक मूल्य को संरक्षित करने के लिए पर्याप्त प्रशंसा की आवश्यकता होना असामान्य नहीं है।”

भारत में लक्जरी रियल एस्टेट वैश्विक निवेश विकल्पों के साथ तेजी से प्रतिस्पर्धी है, खासकर जब मुद्रा आंदोलन और करों के लिए समायोजित किया जाता है। एनआरआई के लिए, रुपये के मुकाबले मजबूत डॉलर या दिरहम क्रय शक्ति को बढ़ाता है, जबकि भारत की कम प्रवेश लागत और मुंबई, दिल्ली-एनसीआर और बेंगलुरु जैसे शहरों में मजबूत प्रशंसा क्षमता समग्र रिटर्न में सुधार करती है।

“हालांकि स्टांप शुल्क और पूंजीगत लाभ जैसे कर लागू होते हैं, कई परिपक्व वैश्विक बाजार कम पैदावार और सीमित लाभ की पेशकश करते हैं। मध्यम से लंबी अवधि में, भारतीय लक्जरी आवास एनआरआई के लिए एक आकर्षक धन सृजन और विविधीकरण परिसंपत्ति वर्ग बना हुआ है,” प्रत्यूष पांडे, संस्थापक, एएआरई कंसल्टिंग, एक रियल एस्टेट कंसल्टेंसी कहते हैं।

कुमार कहते हैं, “ऐतिहासिक रुझान प्रमुख आरक्षित मुद्राओं के मुकाबले रुपये में लगातार मूल्यह्रास पूर्वाग्रह को दर्शाते हैं; परिणामस्वरूप, रुपये के संदर्भ में उल्लेखनीय नाममात्र लाभ भी विदेशी मुद्रा के संदर्भ में मामूली या नगण्य रिटर्न में तब्दील हो सकता है।” उन्होंने कहा, स्टॉक या अन्य व्यापार योग्य परिसंपत्तियों के विपरीत, रियल एस्टेट निवेशकों को अपनी स्थिति को आसानी से समायोजित करने या हेज करने की अनुमति नहीं देता है, जिससे निवेश निश्चित हो जाता है और जोखिम अधिक हो जाता है।

सामंत कहते हैं, “मुद्रा निवेश निवेश परिणाम के लिए केंद्रीय है। डॉलर के मुकाबले रुपये में सालाना औसतन 2% से 3% की गिरावट के साथ, परिसंपत्ति को डॉलर के संदर्भ में मूल्य बनाए रखने के लिए इस सीमा से अधिक दर पर सराहना करनी चाहिए।”

इस बेंचमार्क के सापेक्ष किसी भी खराब प्रदर्शन के परिणामस्वरूप प्रत्यावर्तित होने पर वास्तविक पूंजी का क्षरण होता है।

मुद्रा और कर के समायोजन के बाद ही रिटर्न की तुलना सार्थक हो जाती है। सामंत कहते हैं, “करों से पहले 2% से 3% मुद्रा मूल्यह्रास को शामिल करने के बाद रुपये में 4% से 5% की वार्षिक वृद्धि डॉलर के संदर्भ में ~ 1% से 2% तक कम हो सकती है। इसके विपरीत, डॉलर में 7% से 9% की दर से मिश्रित होने वाले विविध वैश्विक पोर्टफोलियो वास्तव में मजबूत जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रोफ़ाइल पेश करते हैं।”

इसलिए, भारतीय संपत्ति में निवेश करने वाले एनआरआई के लिए, रिटर्न न केवल मूल्य प्रशंसा पर बल्कि मुद्रा की चाल पर भी निर्भर करता है। यदि रुपया उनकी घरेलू मुद्रा के मुकाबले कमजोर हो जाता है, तो रुपये के संदर्भ में लाभ वापस परिवर्तित होने पर कम मूल्य में बदल जाता है, जिससे समग्र विदेशी मुद्रा रिटर्न कम हो जाता है।

अमेरिका में रहने वाले एक एनआरआई ने सितंबर 2022 में भारत में एक संपत्ति खरीदी ₹20 करोड़. भारत में संपत्ति की कीमतें हर साल लगभग 5% बढ़ीं, इसलिए अप्रैल 2026 तक संपत्ति का मूल्य लगभग हो जाएगा ₹23.7 करोड़. यह स्थानीय स्तर पर एक अच्छा लाभ प्रतीत होता है। लेकिन जब खरीदारी की गई तो एक डॉलर था ₹83; अब यह है ₹93. इस कमजोर रुपये के कारण, डॉलर के संदर्भ में संपत्ति का मूल्य शायद ही बढ़ा है। इसलिए जबकि एनआरआई भारत में स्पष्ट वृद्धि देखता है, डॉलर में परिवर्तित होने पर रिटर्न बहुत छोटा दिखता है। मुद्रा परिवर्तन ने लाभ कम कर दिया है।

“एक एनआरआई के लिए सबसे अच्छा तरीका दीर्घकालिक क्षितिज के साथ निवेश करना है, प्रमुख बाजारों में उच्च गुणवत्ता वाली संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करना है, सभी को एक साथ तैनात करने के बजाय निवेश को कम करना है, और किराये की आय और पूंजीगत प्रशंसा के माध्यम से रिटर्न को संतुलित करना है।. मुद्रा चक्र में उतार-चढ़ाव होता है, लेकिन मजबूत अंतर्निहित रियल एस्टेट बुनियादी सिद्धांत समय के साथ अस्थिरता को दूर करने में मदद कर सकते हैं, ”पांडेय कहते हैं।

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पांडे कहते हैं, “रिक्त अवधि या विलंबित किराये से उपज कम हो सकती है, जबकि लेनदेन लागत और निकास पर पूंजीगत लाभ कर को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए। निवेशकों को वास्तविक रिटर्न का आकलन करने के लिए केवल हेडलाइन प्रशंसा नहीं, बल्कि कुल होल्डिंग लागत का मूल्यांकन करना चाहिए।”

पोर्टफोलियो परिप्रेक्ष्य से, ऐसी खरीदारी अक्सर एनआरआई के लिए विविधीकरण में सुधार करने के लिए बहुत कम करती है और एकाग्रता और तरलता जोखिम को बढ़ा सकती है।

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एक भी उच्च-मूल्य वाली आवासीय संपत्ति एकाग्रता जोखिम का परिचय देती है। यह एक विशिष्ट भूगोल, नियामक ढांचे और बाजार चक्र के संपर्क का प्रतिनिधित्व करता है, जबकि यह स्वाभाविक रूप से तरल और अविभाज्य भी है।

सामंत कहते हैं, “पोर्टफोलियो निर्माण के नजरिए से, यह लचीलेपन को सीमित करता है और परिसंपत्ति वर्गों और न्यायक्षेत्रों में व्यापक आवंटन से जुड़े विविधीकरण लाभ प्रदान नहीं करता है।”

अनघ पाल एक व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञ हैं जो रियल एस्टेट, कर, बीमा, म्यूचुअल फंड और अन्य विषयों पर लिखते हैं