क्या कोई रियल एस्टेट एजेंट ब्रोकरेज का भुगतान न करने पर डेवलपर के खिलाफ महारेरा में शिकायत दर्ज कर सकता है?

एजेंट ने आरोप लगाया कि घर खरीदने वालों ने शुरू में उसके माध्यम से डेवलपर की परियोजना का दौरा करने के बाद तीसरे पक्ष के रेफरल के माध्यम से एक अपार्टमेंट खरीदा और यह व्यवस्था कथित तौर पर ब्रोकरेज का भुगतान करने से बचने के लिए की गई थी।

शिकायत के अनुसार, सितंबर 2025 में, उन्होंने दो घर खरीदारों के साथ एक 4 बीएचके अपार्टमेंट के विवरण और फ्लोर प्लान साझा किए, क्योंकि पहले एक और फ्लैट कॉन्फ़िगरेशन के लिए चर्चा नहीं हुई थी। एजेंट ने आरोप लगाया कि घर खरीदने वालों ने कथित तौर पर उसे 2% ब्रोकरेज का भुगतान करने से बचने के लिए तीसरे पक्ष के रेफरर के माध्यम से लेनदेन पूरा किया।

“ग्राहकों के अनुरोध पर, शिकायतकर्ता ने 8 सितंबर, 2025 को डेवलपर के प्रतिनिधि से 4 बीएचके फ्लोर प्लान की एक प्रति प्राप्त की, और उसे सांकेतिक मूल्य के विवरण के साथ ग्राहकों को भेज दिया। शिकायतकर्ता ने आगे कहा/प्रस्तुत किया कि बाद में उसे पता चला कि कथित ग्राहकों ने कथित तौर पर 2% ब्रोकरेज के भुगतान से बचने के लिए तीसरे पक्ष के रेफरल के माध्यम से लेनदेन को अंतिम रूप दिया था। शिकायतकर्ता के अनुसार, उक्त व्यवस्था ग्राहकों और के बीच मौन समझ के साथ की गई थी। तृतीय-पक्ष रेफ़रलकर्ता,” रियल एस्टेट एजेंट ने प्रस्तुत किया MahaRERA.

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डेवलपर ने तर्क दिया कि 4 बीएचके अपार्टमेंट के लिए पहली साइट का दौरा 17 सितंबर, 2025 को एक अन्य रेफरर के साथ हुआ था, जिसका रेफरल कंपनी के सदस्य रेफरल रजिस्टर में दर्ज किया गया था। डेवलपर ने यह भी तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने “निर्धारित अवधि के भीतर उक्त 4 बीएचके फ्लैट के लिए खरीदारों को न तो पंजीकृत किया और न ही टैग किया और बातचीत या लेनदेन को अंतिम रूप देने में भाग नहीं लिया।”

“4 बीएचके फ्लैट के लिए पहली साइट का दौरा 17 सितंबर, 2025 को हुआ था, और ग्राहकों के साथ विवेक सीएचएस के एक सदस्य श्रीकांत प्रसाद भी थे, जिनका रेफरल प्रतिवादी के सदस्य रेफरल रजिस्टर में विधिवत दर्ज किया गया था। प्रतिवादी ने तर्क दिया है कि शिकायतकर्ता ने न तो ग्राहकों को 4 बीएचके फ्लैट दिखाया और न ही बातचीत या लेनदेन को अंतिम रूप देने में भाग लिया। एक अलग प्रकार के फ्लैट के लिए ग्राहक का परिचय मात्र एक ब्रोकर को दूसरे के लिए ब्रोकरेज का दावा करने का अधिकार नहीं देता है। स्वतंत्र लेनदेन, “डेवलपर ने महारेरा में प्रस्तुत किया।

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रियल एस्टेट नियामक ने अपने आदेश में कहा, “महारेरा का प्रथम दृष्टया मानना ​​है कि ब्रोकरेज की पात्रता, मौखिक समझ के अस्तित्व, मध्यस्थों की भूमिका, बाजार अभ्यास और कमीशन के कथित नुकसान से संबंधित ऐसे विवादित प्रश्नों के निर्णय के लिए पार्टियों के बीच संविदात्मक और नागरिक अधिकारों के विस्तृत साक्ष्य और निर्णय की आवश्यकता होगी और इसे आरईआरए के प्रावधानों के तहत सारांश कार्यवाही में तय नहीं किया जा सकता है। इसका मतलब यह है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में ऐसी राहत देने के लिए आरईआरए के तहत कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं है।”

महारेरा के अनुसार, रेरा के प्रावधान मुख्य रूप से प्रमोटर और आवंटी के बीच संबंधों को विनियमित करते हैं और रियल एस्टेट एजेंटों के पंजीकरण और विनियमन का भी प्रावधान करते हैं।

महारेरा ने अपने आदेश में कहा, “मौजूदा शिकायत अनिवार्य रूप से पार्टियों के बीच एक विवादित वाणिज्यिक व्यवस्था से उत्पन्न कथित ब्रोकरेज दावे को लागू करने की मांग करती है, जो उचित रूप से एक सक्षम सिविल कोर्ट/फोरम के अधिकार क्षेत्र में आएगा।”

योग्यता की कमी का हवाला देते हुए शिकायत को खारिज करते हुए, महारेरा ने यह कहते हुए आदेश का निष्कर्ष निकाला कि शिकायतकर्ता (रियल एस्टेट एजेंट) यदि चाहे तो कानून के अनुसार सक्षम सिविल कोर्ट/फोरम के समक्ष उचित कदम उठाने के लिए स्वतंत्र है।

आर्केड डेवलपर्स ने आदेश का स्वागत करते हुए कहा, “हम महारेरा के आदेश का स्वागत करते हैं, जिसने इस मामले में हमारी स्थिति की पुष्टि की है,” आर्केड डेवलपर्स के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक अमित जैन ने कहा।

जैन ने कहा, “आर्केड डेवलपर्स में, हम सभी लागू नियामक ढांचे का पालन करते हुए पारदर्शी, नैतिक और प्रक्रिया-संचालित व्यवसाय प्रथाओं के प्रति अपनी प्रतिबद्धता पर कायम हैं। हितधारकों का विश्वास हमेशा हमारे संचालन के लिए केंद्रीय रहा है, और हम ईमानदारी और व्यावसायिकता के साथ उच्च गुणवत्ता वाले विकास प्रदान करने पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखेंगे।”

रियल एस्टेट एजेंट, घर खरीदने वालों और लेनदेन का समापन करने वाले तीसरे पक्ष के रेफरल से टिप्पणी के लिए संपर्क नहीं किया जा सका।

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“इस मामले में, एजेंट और प्रमोटर (डेवलपर) के बीच ब्रोकरेज प्रतिशत, पात्रता की शर्तों या किसी भी पक्ष के दायित्वों को निर्दिष्ट करने वाला कोई लिखित ब्रोकरेज या कमीशन समझौता नहीं हुआ था, और इसलिए शिकायत खारिज कर दी गई थी,” मुंबई स्थित एक वकील और सॉलिसिटर तृप्ति दफ्तरी ने कहा।

“आदेश में कहा गया है कि RERA के प्रावधान रियल एस्टेट एजेंटों के पंजीकरण और विनियमन के लिए प्रदान करते हैं। मेरे विचार में, जहां एक रियल एस्टेट एजेंट के पास एक लिखित समझौता होता है, महारेरा, एक उचित मामले में, जांच कर सकता है कि क्या एजेंट ब्रोकरेज शुल्क का दावा करने का हकदार है, जो इस मुद्दे पर अधिक स्पष्टता लाएगा,” दफ़्तारी ने कहा।