महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) ने मुंबई के पास रुकी हुई एक परियोजना के खिलाफ कई शिकायतों को खारिज कर दिया है, जिसमें कहा गया है कि निवेश दस्तावेजों पर भरोसा करने वाले निवेशक बिक्री के लिए विधिवत निष्पादित और पंजीकृत समझौते के अभाव में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत राहत नहीं मांग सकते हैं।
आदेश में कहा गया है, “यह देखा गया है कि क्रम संख्या 3 पर शिकायतकर्ता को छोड़कर, किसी भी शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी द्वारा जारी किए गए आवंटन पत्रों को रिकॉर्ड में नहीं रखा है। आवंटन पत्रों की अनुपस्थिति में, एक विशिष्ट अपार्टमेंट के आवंटन, विचार और पार्टियों के बीच संविदात्मक दायित्वों का सबूत देने वाला मूलभूत दस्तावेज गायब है, जो शिकायतों की स्थिरता और निर्णय को प्रभावित करता है।”
यह भी देखा गया कि शिकायतकर्ताओं ने एक ‘निवेश दस्तावेज़’ रिकॉर्ड में रखा था जिसमें उन्हें “निवेशक” के रूप में वर्णित किया गया था, न कि आवासीय इकाई चाहने वाले खरीदार/आवंटियों के रूप में।
प्राधिकरण ने कहा, “अधिनियम की धारा 18 की प्रयोज्यता की जांच करते समय यह पहलू महत्वपूर्ण हो जाता है, जो बिक्री के समझौते के संदर्भ में” कब्जे में देरी पर विचार करता है।
मामला
11 व्यक्तियों के एक समूह ने महारेरा से संपर्क किया, उन्होंने बताया कि वे वास्तविक आवंटी (घर खरीदार) थे, जिन्होंने कानूनी मंजूरी, निर्माण प्रगति और परियोजना के समय पर पूरा होने के संबंध में डेवलपर के अभ्यावेदन और आश्वासन पर भरोसा करते हुए मुंबई के पास एक परियोजना में आवासीय फ्लैट बुक किए थे।
11 व्यक्तियों ने भुगतान कर दिया था ₹2016 और 2018 के बीच डेवलपर को 3.70 करोड़ रुपये मिले, जिनमें से 10 व्यक्तियों ने एक निवेश दस्तावेज़ में प्रवेश किया था, और एक व्यक्ति को आवंटन पत्र प्राप्त हुआ था।
रेरा के आदेश में कहा गया है कि उन्होंने प्रस्तुत किया कि डेवलपर उनके साथ बिक्री के लिए समझौतों को निष्पादित करने और पंजीकृत करने में विफल रहा, जो कि रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 13 का स्पष्ट उल्लंघन है, जबकि आगे मौद्रिक मांगों को बढ़ाना जारी रखा।
व्यक्तियों ने प्रस्तुत किया कि कई वर्षों में साइट पर “नगण्य और छिटपुट निर्माण” गतिविधि हुई है, केवल कुछ स्लैब ही पूरे हुए हैं, और पूरा होने और कब्जे में लंबे समय तक देरी को उचित ठहराने के लिए कोई समान प्रगति नहीं हुई है।
आदेश में कहा गया है कि उन्होंने आरोप लगाया कि डेवलपर ने शिकायतकर्ताओं की सहमति के बिना और पंजीकृत समझौतों के निष्पादन के बिना, कब्जे की समयसीमा और कुछ मामलों में, फ्लैट संख्या, फर्श स्तर, कालीन क्षेत्र और विचार राशि सहित भौतिक शर्तों में एकतरफा बदलाव किया है।
व्यक्तियों के अनुसार, डेवलपर ने कथित निषेधाज्ञा, मुकदमेबाजी, वित्तीय बाधाओं और COVID-19 व्यवधानों का हवाला देकर देरी को उचित ठहराने का प्रयास किया था; हालाँकि, निर्माण पर रोक लगाने वाला कोई वैध निषेधाज्ञा प्रदर्शित नहीं किया गया है, और कई मामलों में, देरी मार्च 2020 से पहले हुई, यह कहा।
उन्होंने आरोप लगाया कि मूल परियोजना समापन आदेश में कहा गया है कि महारेरा के तहत बताई गई तारीख दिसंबर 2021 थी, जिसे एकतरफा रूप से दिसंबर 2027 तक बढ़ा दिया गया था, जिससे छह साल से अधिक की अत्यधिक देरी हुई और विस्तारित तारीख तक भी पूरा होने की कोई निश्चितता नहीं थी।
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रियल एस्टेट डेवलपर की प्रतिक्रिया
आदेश में कहा गया है कि डेवलपर ने जवाब देते हुए कहा कि शिकायतें “झूठी, तुच्छ, कष्टप्रद और रखरखाव योग्य नहीं हैं, और वे बर्खास्तगी के लायक हैं।”
डेवलपर ने कहा कि कई शिकायतकर्ताओं ने निवेश दस्तावेजों के तहत स्पष्ट रूप से खुद को “निवेशक” के रूप में स्वीकार किया है, और बिक्री के लिए विधिवत निष्पादित और पंजीकृत समझौते के अभाव में, कब्जे की तारीख निर्दिष्ट करते हुए, आरईआरए अधिनियम की धारा 18 को लागू करने के लिए आवश्यक पूर्व शर्त, अर्थात् आदेश के अनुसार, “बिक्री के लिए समझौते के संदर्भ में” कब्जे में देरी संतुष्ट नहीं है।
डेवलपर के अनुसार, शिकायतकर्ताओं ने वैध और चरण-वार मांगों के भुगतान में चूक की है, “लागू करों, स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने में विफल रहे हैं, और बार-बार याद दिलाने के बावजूद, अपनी वित्तीय बाधाओं, धन की व्यवस्था करने में असमर्थता, या ऋण अनुमोदन सुरक्षित करने में विफलता के कारण बिक्री के लिए समझौतों को पंजीकृत करने के लिए आगे नहीं आए,” आदेश में कहा गया है।
डेवलपर ने तर्क दिया कि परियोजना का निर्माण उसके नियंत्रण से परे कारकों के कारण रुका हुआ था, जिसमें एक पड़ोसी सोसायटी द्वारा दायर मुकदमे का लंबित होना भी शामिल था, जिसके कारण अदालत ने नवंबर 2021 में इसे खाली होने तक निर्माण पर रोक लगाने का निषेधाज्ञा जारी की थी।
डेवलपर ने आदेश के अनुसार कहा कि परियोजना पर सीओवीआईडी -19 महामारी, राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन, श्रम की कमी, आपूर्ति श्रृंखला व्यवधान और निर्माण सामग्री की लागत में भारी वृद्धि से गंभीर प्रभाव पड़ा, जो सभी रेरा अधिनियम की धारा 6 के तहत अप्रत्याशित घटना का गठन करते हैं।
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महारेरा का फैसला
के अनुसार MahaRERAसभी शिकायतकर्ताओं ने “निवेश दस्तावेज़” रिकॉर्ड में रखा है, जो उन्हें आवासीय इकाई चाहने वाले खरीदारों के बजाय “निवेशक” के रूप में वर्णित करता है। उक्त निवेश दस्तावेज़ एक निवेशक के रूप में शिकायतकर्ता की स्थिति को स्पष्ट रूप से दर्ज करता है।
MahaRERAने अपने आदेश में यह भी कहा कि दो शिकायतकर्ताओं को छोड़कर, शिकायतकर्ताओं द्वारा रिकॉर्ड पर रखे गए किसी भी निवेश दस्तावेज पर उनके द्वारा हस्ताक्षर नहीं किए गए हैं।
आदेश में कहा गया है, “हस्ताक्षर के अभाव में, ऐसे दस्तावेजों का साक्ष्य मूल्य, प्रामाणिकता और प्रवर्तनीयता संदिग्ध रहती है, और अधिनियम के तहत संविदात्मक दायित्वों या पारस्परिक अधिकारों को निर्णायक रूप से स्थापित करने के लिए इस पर भरोसा नहीं किया जा सकता है।”
प्राधिकरण ने आगे देखा कि बिक्री के लिए कोई भी विधिवत निष्पादित और पंजीकृत समझौता नहीं किया गया है, जैसा कि अधिनियम की धारा 13 के तहत विचार किया गया है, दोनों पक्षों द्वारा दर्ज नहीं किया गया है। आदेश में कहा गया है, “कब्जे की एक निश्चित तारीख निर्दिष्ट करने वाले बिक्री के समझौते के अभाव में, अधिनियम की धारा 18 को लागू करने के लिए आवश्यक शर्त, अर्थात् “बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार” कब्जा सौंपने में देरी पूरी नहीं होती है।”
आदेश में कहा गया है कि महारेरा ने निष्कर्ष निकाला कि प्राधिकरण का मानना है कि वर्तमान शिकायतें अधिनियम के तहत विचारणीय नहीं हैं और गुण-दोष के आधार पर न्यायनिर्णयन की आवश्यकता नहीं है।
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