पार्किंग से जुड़े एक मामले में, मुंबई स्थित घर खरीदारों ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) से संपर्क किया, और कथित रूप से दोषपूर्ण मैकेनिकल पार्किंग सिस्टम को ध्वस्त करने और उसके प्रतिस्थापन की मांग की। उन्होंने तर्क दिया कि अपर्याप्त जगह, अनुचित आयाम, जलभराव और सीमित संचालन क्षेत्र के कारण स्टैक पार्किंग अनुपयोगी थी।
हालाँकि, अपने आदेश में, महारेरा ने कहा कि उसके पास विकास नियंत्रण नियमों (डीसीआर) के अनुपालन का आकलन करने या विध्वंस और पुनर्निर्माण का आदेश देने का अधिकार क्षेत्र नहीं है।
मामला
दो घर खरीदारों ने लगभग चार साल पहले मुंबई के बोरीवली में एक इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदा था। हालाँकि, घर खरीदने वालों ने आरोप लगाया कि उन्होंने रेडी-टू-मूव-इन प्रोजेक्ट में भुगतान करके एक-एक पार्किंग स्थान खरीदा है। ₹डेवलपर को 5 लाख रु.
कब्जे में लेने पर, उन्होंने पाया कि उनके वाहनों को उनके छोटे आकार सहित कई तकनीकी मुद्दों के कारण यांत्रिक प्रणाली में पार्क नहीं किया जा सका, जो कथित तौर पर डीसीआर नियमों का उल्लंघन है। कुछ पार्किंग स्लॉट सीधे इमारत की दीवार के सामने स्थित थे, जिससे कोई जगह नहीं बचती थी। स्वीकृत योजना के अनुसार, आवश्यक पैंतरेबाज़ी स्थान पाँच मीटर था; हालाँकि, केवल चार मीटर ही उपलब्ध थे,” घर खरीदारों ने आरोप लगाया।
यह भी पढ़ें: महारेरा ने सेवा में कमी का हवाला देते हुए एक अलग विंग में पार्किंग आवंटित करने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर की खिंचाई की
घर खरीदारों के अनुसार, कुछ पार्किंग स्लॉट जमीनी स्तर से नीचे थे, जहां बारिश के दौरान पानी जमा हो जाता था, हालांकि स्वीकृत योजना में पिट पार्किंग परिलक्षित नहीं होती थी, और मैकेनिकल पार्किंग के सामने दो पार्किंग स्थान इतने छोटे थे कि एक ऑटो-रिक्शा भी नहीं चल सकता था।
घर खरीदारों ने कहा कि इन कमियों के कारण, उन्हें अपने वाहन खुले क्षेत्र में या इमारत के बाहर सड़क पर पार्क करने के लिए मजबूर होना पड़ा।
घर खरीदने वालों ने महारेरा से गुहार लगाई
महारेरा में दायर की गई घर खरीदारों की शिकायत में डेवलपर को डीसीआर के अनुसार आवश्यक अनुमति प्राप्त करने, मौजूदा मैकेनिकल पार्किंग प्रणाली को ध्वस्त करने और 40 स्थानों (एसयूवी के लिए 20 और मध्यम आकार की कारों के लिए 20) को समायोजित करने वाली एक नई पार्किंग सुविधा का निर्माण करने के लिए निर्देश देने की मांग की गई है।
उन्होंने आगे तकनीकी आयामों और अनुमोदित योजनाओं के अनुरूपता को सत्यापित करने और एक सक्षम प्राधिकारी द्वारा भौतिक साइट सत्यापन के लिए एक तटस्थ तीसरे पक्ष की नियुक्ति के लिए प्रार्थना की, यह तर्क देते हुए कि पहले की कार्यवाही पूरी तरह से दस्तावेजी रिकॉर्ड पर तय की गई थी।
डेवलपर का तर्क
डेवलपर ने याचिका का विरोध करते हुए तर्क दिया कि परियोजना को अप्रैल 2021 में नगरपालिका प्राधिकरण से पहले ही एक व्यवसाय प्रमाणपत्र (ओसी) प्राप्त हो चुका है, जो दर्शाता है कि पार्किंग सहित निर्माण को स्वीकृत योजनाओं के अनुसार मंजूरी दी गई थी। डेवलपर ने यह भी कहा कि कब्जा “वर्षों पहले सौंप दिया गया था और महारेरा के पास डीसी नियमों के अनुपालन की जांच करने या पुनर्निर्माण का आदेश देने का अधिकार नहीं है।”
डेवलपर ने प्रस्तुत किया कि महारेरा का अधिकार क्षेत्र रेरा के तहत गैर-अनुपालन के निर्णय तक सीमित है और अन्य कानूनों के तहत मामलों तक विस्तारित नहीं है। प्रतिवादी के अनुसार, शिकायतों में RERA के किसी भी उल्लंघन का खुलासा नहीं हुआ। प्रतिवादी ने प्रस्तुत किया कि ओसी दिनांक 28-04-2021 जारी होने पर, सोसायटी ने दिनांक 07-05-2021 को एक पत्र लिखकर कब्जे का समय निर्धारित किया, और उसी तारीख को, कब्जा पत्रों पर हस्ताक्षर करने की इच्छा की पुष्टि की।
महारेरा का फैसला
दोनों पक्षों को सुनने के बाद MahaRERA शिकायतों को खारिज कर दिया, यह स्पष्ट रूप से कहा कि यह तय करने का अधिकार क्षेत्र नहीं है कि पार्किंग डीसीआर के अनुसार है या विध्वंस और पुनर्निर्माण का आदेश देना है। प्राधिकरण ने पाया कि एक बार जब सक्षम योजना प्राधिकारी द्वारा व्यवसाय प्रमाणपत्र प्रदान कर दिया जाता है, तो यह इंगित करता है कि निर्माण अनुमोदित योजनाओं के अनुरूप है। डीसीपीआर मानदंडों के तकनीकी अनुपालन के संबंध में किसी भी विवाद को उसी योजना प्राधिकरण द्वारा संबोधित किया जाना चाहिए, न कि महारेरा द्वारा।
यह भी पढ़ें: महारेरा आदेश: पंजीकृत बिक्री समझौते के बिना निवेशक विलंबित कब्जे के लिए राहत नहीं मांग सकते
“महारेरा का मानना है कि, रेरा के प्रावधानों के तहत गठित एक नियामक प्राधिकरण होने के नाते, MahaRERA इसका गठन रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने और बढ़ावा देने और RERA के प्रावधानों के उल्लंघन से संबंधित शिकायतों पर निर्णय लेने के लिए किया गया है। हालाँकि, RERA स्वीकृत योजनाओं की तकनीकी वैधता, OC की वैधता, या विकास नियंत्रण विनियमों के अनुपालन की जांच करने या फिर से निर्णय लेने के लिए महारेरा को अधिकार क्षेत्र प्रदान नहीं करता है, जो कि एमआर और टीपी अधिनियम, 1966 और लागू डीसीपीआर के प्रासंगिक प्रावधानों के तहत सक्षम योजना प्राधिकरण के क्षेत्र में आने वाले मामले हैं, “महारेरा ने अपने आदेश में कहा।
महारेरा के आदेश में कहा गया है, “नतीजतन, इन दोनों शिकायतों को क्षेत्राधिकार के अभाव में खारिज कर दिया जाता है, जहां तक मांगी गई राहत डीसीपीआर मानदंडों के कथित गैर-अनुपालन के आधार पर मैकेनिकल/स्टैक पार्किंग सिस्टम के विध्वंस और पुनर्निर्माण से संबंधित है। हालांकि, शिकायतकर्ता संबंधित सक्षम योजना प्राधिकरण से संपर्क करने के लिए स्वतंत्र हैं, जिसने कानून के अनुसार उनकी शिकायतों के उचित निवारण के लिए 28-04-2021 को ओसी जारी किया है।”
यह कहना है कानूनी विशेषज्ञों का
कानूनी विशेषज्ञों के अनुसार, अप्रैल 2024 में, महारेरा ने डेवलपर्स को कब्जे से पहले समझौते में पार्किंग स्थान विवरण स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट करने के लिए उपाय पेश किए। उनका कहना है कि इससे पारदर्शिता बढ़ती है और गलत बिक्री रोकने में मदद मिलती है।
“महारेरा के 29 अप्रैल 2024 के आदेश के अनुसार, पार्किंग स्थानों का पूरा विवरण निर्दिष्ट करने की आवश्यकता एक गैर-परक्राम्य खंड है, और इसलिए प्रमोटर (डेवलपर) के लिए इसे आशय पत्र (एलओआई) और घर खरीदारों के साथ बिक्री समझौते (एएफएस) में शामिल करना अनिवार्य है,” मुंबई स्थित एक वकील और वकील तृप्ति दफ्तरी ने कहा।
“तदनुसार, एक आवंटी (घर खरीदार) को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि एलओआई या एएफएस पर हस्ताक्षर करने से पहले पार्किंग स्थान का पूरा विवरण, विशेष रूप से इसका आकार, स्पष्ट रूप से दर्ज किया गया है। आबंटिती को कब्जा लेने से पहले यह भी सत्यापित करना चाहिए कि प्रदान किया गया पार्किंग स्थान एलओआई और एएफएस में निर्धारित विनिर्देशों के अनुरूप है, “दफ्तार ने कहा।
Sign In
Register
Reset Password
RealEstateNest.in
