गुरुग्राम 32वें एवेन्यू मामला: निवेशकों को व्यावसायिक संपत्ति खरीदने से पहले क्या जांचना चाहिए?

यह घटना निवेशकों/खरीदारों के लिए निर्माणाधीन और रेडी-टू-मूव संपत्तियों दोनों में निवेश करने से पहले पूरी तरह से जांच करने की आवश्यकता को रेखांकित करती है।

जांचकर्ताओं ने कहा कि निवेशकों को तीन वाणिज्यिक परियोजनाओं में 64 वर्ग फुट से लेकर 3,000 वर्ग फुट तक की इकाइयां बेची गईं, जिसमें गुरुग्राम के सेक्टर 15 में दिल्ली-जयपुर एक्सप्रेसवे के साथ 3.95 एकड़ के भूखंड पर 32 वें एवेन्यू भी शामिल था। तथापि, कई निवेशक बाद में पाया गया कि उन्हें आवंटित वास्तविक क्षेत्र उनके परिवहन विलेखों में बताए गए क्षेत्र से छोटा था।

कानूनी सलाहकार को शामिल करने के अलावा, खरीदारों को बुनियादी जांच स्वयं करनी चाहिए। इसमें मूल शीर्षक दस्तावेज़ों का सत्यापन करना शामिल है, न कि केवल नवीनतम दस्तावेज़ों का। जहां स्वामित्व की श्रृंखला है, श्रृंखला के सभी मूल दस्तावेज़ वर्तमान मालिक के लिए उपलब्ध होने चाहिए।

“इन दस्तावेज़ों का भौतिक रूप से निरीक्षण करना महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह स्वामित्व के प्रतिस्पर्धी दावों के जोखिम को कम करता है; यदि कई पक्ष अधिकारों का दावा करते हैं, तो सभी के पास मूल नहीं हो सकते हैं। जालसाजी से बचाने के लिए दस्तावेजों की प्रामाणिकता को भी सत्यापित किया जाना चाहिए, जिसमें उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय के साथ रिकॉर्ड की क्रॉस-चेकिंग भी शामिल है,” उन्होंने समझाया।

खरीदारों को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति पर कोई समान बंधक या शुल्क मौजूद नहीं है। यदि इसके एवज में ऋण लिया गया है, तो ऋणदाता आम तौर पर मूल शीर्षक दस्तावेजों को बरकरार रखता है, जो एक खतरे के संकेत के रूप में कार्य करता है। अंत में, विशेष रूप से वाणिज्यिक संपत्ति लेनदेन में, यह पुष्टि करना आवश्यक है कि संपत्ति का भौतिक कब्ज़ा मालिक होने का दावा करने वाले व्यक्ति के पास है, उन्होंने कहा।

खरीदारों को संबंधित सरकारी अधिकारियों के साथ रिकॉर्ड का सत्यापन भी करना चाहिए। उदाहरण के लिए, नगर निगम के साथ संपत्ति कर रिकॉर्ड की जांच करने से वर्तमान मालिक की पहचान की पुष्टि करने में मदद मिल सकती है, क्योंकि स्वामित्व विवरण आमतौर पर स्थानांतरण के बाद नगर निगम के रिकॉर्ड में अद्यतन या परिवर्तित होते हैं। उन्होंने कहा, यह सत्यापन की एक अतिरिक्त परत के रूप में कार्य करता है।

प्रामाणिकता सुनिश्चित करने और जालसाजी को रोकने के लिए, उचित परिश्रम प्रक्रिया में अंतिम चरणों में से एक उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय में रखे गए रिकॉर्ड के खिलाफ सभी भरोसेमंद दस्तावेजों की प्रतियों की क्रॉस-चेक करना होना चाहिए। उन्होंने कहा, इससे यह पुष्टि करने में मदद मिलती है कि दस्तावेज वास्तविक हैं और आधिकारिक रिकॉर्ड में कोई विसंगतियां नहीं हैं।

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“कानूनी तौर पर, स्वामित्व संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 48 के तहत अधिकारों की प्राथमिकता से निर्धारित होता है। यदि कोई डेवलपर/विक्रेता एक ही इकाई के लिए दो अलग-अलग खरीदारों, या कई खरीदारों के साथ बिक्री विलेख निष्पादित करता है, तो स्वामित्व उस खरीदार के पास रहता है जिसका विलेख पहले निष्पादित और पंजीकृत किया गया था,” कौर बताती हैं।

हालाँकि, यह उल्लेख करना अनिवार्य है कि केवल बेचने का समझौता (भले ही पहले हस्ताक्षरित हो) स्वामित्व प्रदान नहीं करता है; यह केवल बिक्री लागू करने का अधिकार देता है। दूसरी ओर, एक पंजीकृत ‘सेल डीड’ (कन्वेंयंस डीड), बेचने के लिए एक अपंजीकृत समझौते से बेहतर है। वह कहती हैं, इस प्रकार, पंजीकृत बिक्री विलेख प्राप्त करने वाला पहला व्यक्ति आम तौर पर असली मालिक होता है।

संक्षेप में, जिस व्यक्ति का नाम सबसे हालिया वैध शीर्षक दस्तावेज़ पर पंजीकृत है, उसे असली मालिक माना जाता है। हालाँकि, यह निर्धारण केवल स्वामित्व की पूरी श्रृंखला की सावधानीपूर्वक जांच करने के बाद ही किया जा सकता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि प्रत्येक पूर्व हस्तांतरण वैध था और ठीक से दर्ज किया गया था। वह व्यक्ति जो टिकता है संपत्ति अर्जित की अरोड़ा ने कहा, वैध लेनदेन के माध्यम से और जिसके नाम पर कोई अगला हस्तांतरण निष्पादित नहीं किया गया है, वह वर्तमान कानूनी मालिक है।

संपत्ति का वास्तविक भौतिक कब्ज़ा और मूल शीर्षक दस्तावेजों की हिरासत स्वामित्व के मजबूत संकेतक हैं। उन्होंने कहा, हालांकि ये व्यावहारिक जांचें कानूनी दृष्टिकोण से अतिरिक्त आराम प्रदान करती हैं, स्वामित्व अपने नाम पर नवीनतम वैध शीर्षक रखने वाले व्यक्ति में निहित होता है, बशर्ते इसे आगे स्थानांतरित नहीं किया गया हो।

आरईआरए और रिफंड के अलावा, बाद के खरीदारों को विक्रेता के खिलाफ आपराधिक कार्यवाही दायर करने पर विचार करना चाहिए क्योंकि एक ही इकाई को दो बार बेचना धोखाधड़ी और बेईमान प्रलोभन के बराबर है। उस मामले में, खरीदार धोखाधड़ी, आपराधिक विश्वासघात आदि के लिए संबंधित पुलिस स्टेशन में एफआईआर दर्ज करवा सकते हैं। कौर सलाह देती हैं कि यह अक्सर डेवलपर पर तत्काल दबाव डालता है।

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एनसीडीआरसी (उपभोक्ता अदालत): वह कहती हैं, अगर खरीदार निजी इस्तेमाल के लिए संपत्ति खरीद रहा है, न कि निवेशक के रूप में, तो वे सेवा में कमी के लिए उपभोक्ता अदालत से संपर्क कर सकते हैं।

दिवाला (एनसीएलटी): यदि कई खरीदार प्रभावित हुए हैं, तो वे आईबीसी (दिवाला और दिवालियापन संहिता) के तहत डेवलपर के खिलाफ दिवाला कार्यवाही शुरू करने के लिए एक साथ समूह बना सकते हैं, कौर कहती हैं।