बेंगलुरु स्थित एक चार्टर्ड अकाउंटेंट ने हाल ही में अपने पड़ोसी की कहानी साझा की, जिसने कथित तौर पर तीन ईएमआई भुगतान न करने के कारण अपना घर खो दिया था। उनके मुताबिक, पड़ोसी ने होम लोन लिया था ₹1.1 करोड़ का फ्लैट, लेकिन तीन किश्तों में चूक के बाद, बैंक ने संपत्ति पर कब्ज़ा कर लिया और बाद में इसकी नीलामी कर दी ₹95 लाख.
यह एपिसोड ऋण लेकर घर खरीदने वालों के लिए एक महत्वपूर्ण सबक पर प्रकाश डालता है: गुम ईएमआई बैंकों द्वारा तुरंत कानूनी वसूली कार्रवाई शुरू कर सकती है, खासकर अगर उधारकर्ता नोटिस का जवाब देने में विफल रहते हैं या समस्या को हल करने के लिए ऋणदाता के साथ जुड़ने में विफल रहते हैं।
आवास ऋण डिफ़ॉल्ट आम तौर पर 90 दिनों के चूक भुगतान के बाद बढ़ जाता है, जब ऋण को गैर-निष्पादित परिसंपत्ति (एनपीए) के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। अर्बन मनी के सह-संस्थापक और सीबीओ अमित प्रकाश सिंह कहते हैं, “बैंक पहले अनुस्मारक और वसूली नोटिस भेजते हैं। यदि बकाया भुगतान नहीं किया जाता है, तो वे कानूनी मांग नोटिस जारी करते हैं (अक्सर 60 दिन के नोटिस के साथ)। निरंतर डिफ़ॉल्ट ऋणदाता को संपत्ति पर कब्जा करने और बकाया बकाया वसूलने के लिए नीलामी शुरू करने की अनुमति देता है।”
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घर खरीदने वालों को होम लोन लेने से पहले जोखिम-बफर रणनीति बनानी चाहिए
घर खरीदने वालों को उधार लेते समय अधिकतम पात्रता के बजाय वित्तीय सुरक्षा पर ध्यान केंद्रित करते हुए जोखिम-बफर रणनीति अपनानी चाहिए।
ईएमआई को शुद्ध आय के 40-50% के अंतर्गत रखें और त्वरित हस्तक्षेप और कम ब्याज दरों को सक्षम करने के लिए नियमित रूप से सिबिल स्कोर की निगरानी करें।
“होम लोन लेने से पहले ईएमआई समेत 9-12 महीने के खर्चों को कवर करने वाला एक गतिशील आपातकालीन फंड बनाए रखें। उदाहरण के लिए, ₹30,000 मासिक खर्च (सहित) ₹20,000 ईएमआई), का लक्ष्य ₹उच्च-उपज बचत या लिक्विड फंड जैसी तरल संपत्तियों में 4.5 लाख या उससे अधिक, ”मधुपम कृष्णा, भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) पंजीकृत निवेश सलाहकार (आरआईए) और मुख्य योजनाकार, वेल्थविशर फाइनेंशियल प्लानर और सलाहकार कहते हैं।
लोन लेते समय
गृह ऋण सुरक्षा योजना (एचएलपीपी) का लाभ उठाएं। यह स्वैच्छिक है, लेकिन आपात्कालीन स्थिति के लिए विचार करने योग्य है। यदि उधारकर्ता की मृत्यु हो जाती है या वह विकलांग हो जाता है, तो एचएलपीपी बकाया ऋण का भुगतान करती है या भुगतान करती है, जिससे परिवार पर वित्तीय बोझ या संपत्ति के नुकसान को रोका जा सके।
‘हालांकि ऐसा नहीं है भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा आदेशितयह डिफ़ॉल्ट की ओर ले जाने वाले व्यक्तिगत संकटों से सुरक्षा प्रदान करता है और ऋणदाताओं के हितों की रक्षा करता है। प्रीमियम लचीले होते हैं, जो अक्सर ईएमआई सामर्थ्य के अनुरूप होते हैं,” कृष्णा कहते हैं।
यदि उधारकर्ता की नौकरी चली जाती है तो कुछ पॉलिसियां अस्थायी ईएमआई सहायता प्रदान करती हैं। आमतौर पर, बीमाकर्ता सीमित अवधि (उदाहरण के लिए, 3-12 महीने) के लिए ईएमआई का भुगतान करता है। यह एक सवार के रूप में आता है.
पुनर्गठन का पता लगाने के लिए बैंक से शीघ्र संपर्क करें
वित्तीय तनाव के पहले संकेत पर ऋणदाताओं से जुड़ना आवश्यक है। उधारकर्ताओं को वसूली नोटिस आने की प्रतीक्षा करने के बजाय अपने बैंक को सूचित करना चाहिए।
सिंह कहते हैं, “कई ऋणदाता अस्थायी ईएमआई स्थगन या विस्तारित अवधि जैसे पुनर्गठन विकल्प प्रदान करते हैं, विशेष रूप से स्थिर क्रेडिट प्रोफ़ाइल वाले लोगों के लिए। अतिदेय किस्तों को तुरंत संबोधित करना महत्वपूर्ण है, क्योंकि 90 दिनों से अधिक समय बीतने पर एनपीए के रूप में वर्गीकृत होने का खतरा बढ़ जाता है। डिजिटल ऋण देने वाले प्लेटफ़ॉर्म उधारकर्ताओं को पुनर्भुगतान की निगरानी करने और पुनर्गठन विकल्पों का पता लगाने में भी मदद करते हैं।”
कृष्णा कहते हैं, “आरबीआई दिशानिर्देशों के तहत ईएमआई के पुनर्गठन के लिए सक्रिय रूप से ऋणदाताओं से संपर्क करें, जैसे कि स्थगन (संकट में 6 महीने तक) या मासिक बहिर्वाह को कम करने के लिए कार्यकाल विस्तार।”
होम लोन डिफॉल्ट बढ़ने से पहले चेतावनी के संकेत
भारत में गृह ऋण चूक का सामना करने वाले उधारकर्ताओं को आरबीआई दिशानिर्देशों और वित्तीय संपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा ब्याज अधिनियम (एसएआरएफएएसआई) के प्रवर्तन के तहत वृद्धि के संकेतों के लिए ऋण समझौतों और बैंक संचार की बारीकी से निगरानी करनी चाहिए, जो आम तौर पर लगातार तीन चूक ईएमआई के बाद शुरू होती है जब ऋण गैर-निष्पादित परिसंपत्ति (एनपीए) बन जाता है। आप अपनी संपत्ति खोने से पहले निम्नलिखित बातों की जांच कर सकते हैं।
प्रारंभिक अनुस्मारक – अतिदेय ईएमआई, विलंब शुल्क (2-4% प्रति माह), और अनुग्रह अवधि (अक्सर 15-30 दिन) को दर्शाने वाले प्रारंभिक एसएमएस, ईमेल या पत्रों पर नज़र रखें। यदि इन्हें नजरअंदाज किया जाता है तो ये बढ़ जाते हैं, जिससे ऋण वर्गीकरण को ‘घटिया’ के रूप में दर्शाया जाता है।
एनपीए वर्गीकरण नोटिस: मुख्य लाल झंडा एनपीए स्थिति की अधिसूचना है, अक्सर डिफ़ॉल्ट के 90 दिनों के बाद, जो क्रेडिट स्कोर क्षति (सीआईबीआईएल स्कोर 600 से नीचे गिरने) और प्रतिबंधित बैंकिंग सेवाओं की चेतावनी देता है।
धारा 13(2) नोटिस: महत्वपूर्ण कानूनी चेतावनी: SARFAESI धारा 13(2) के तहत एक औपचारिक 60-दिन का नोटिस, बकाया राशि का विवरण, पुनर्भुगतान की मांग, और समाधान न होने पर संपत्ति पर कब्ज़ा करने की धमकी। बातचीत या आपत्ति के लिए इस विंडो के भीतर जवाब दें।
कब्ज़ा और नीलामी शब्दों वाले अनुस्मारक: प्रतीकात्मक/भौतिक कब्जे के लिए धारा 13(4) के तहत नोटिस, उसके बाद समाचार पत्रों या सार्वजनिक मांगों में नीलामी प्रकाशन। कानूनी वसूली एजेंट दौरा कर सकते हैं, लेकिन उत्पीड़न उल्लंघन करता है आरबीआई की उचित व्यवहार संहिता.
अतिरिक्त अलर्ट: ऋण समझौते अक्सर डिफ़ॉल्ट ट्रिगर, पूर्ण मूल पुनर्भुगतान में तेजी, या गारंटर दायित्व पर खंड निर्दिष्ट करते हैं – इनकी सक्रिय रूप से समीक्षा करें। डीआरटी (ऋण वसूली न्यायाधिकरण) फाइलिंग या नीलामी मूल्यांकन नोटिस संपत्ति के नुकसान से पहले अंतिम चरण का संकेत देते हैं।
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तुरंत कार्रवाई करें
गृह ऋण उधारकर्ताओं को पुनर्भुगतान तनाव के पहले संकेत पर कार्रवाई करनी चाहिए। एक आपातकालीन निधि बनाए रखना, ऋण पुनर्गठन या सुरक्षा विकल्प तलाशना और बैंक नोटिस का तुरंत जवाब देने से चूक को बढ़ने से रोकने और संपत्ति खोने के जोखिम को कम करने में मदद मिल सकती है।
अनघ पाल एक व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञ हैं जो रियल एस्टेट, कर, बीमा, म्यूचुअल फंड और अन्य विषयों पर लिखते हैं
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