तेलंगाना रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण का कहना है कि बिल्डर परियोजना पंजीकरण प्राप्त करने के बाद बिक्री समझौतों में बदलाव नहीं कर सकते हैं

ट्रिब्यूनल ने पाया कि स्वीकृत समझौते के प्रारूप को बदलना और काफी अलग बिक्री समझौते को निष्पादित करना नियमों के तहत अनुमति योग्य नहीं था। इसमें माना गया कि डेवलपर ने नियम 38 का उल्लंघन किया, गलत जानकारी दी और “महत्वपूर्ण तथ्यों को जानबूझकर दबाने” में लगा रहा।

ट्रिब्यूनल ने पाया कि नियामक प्राधिकरण (टीआरईआरए) द्वारा निर्धारित अनुबंध प्रारूप का पालन करने में विफल रहने पर रेरा अधिनियम की धारा 60 के तहत जुर्माना लगाना उचित था।

इसने डेवलपर को विलंबित भुगतान के लिए लगाए गए ब्याज पर जीएसटी लगाने से रोकने, मौजूदा ग्रीनवुड वेलफेयर एसोसिएशन को भंग करने और घर खरीदारों को भौतिक कब्जा सौंपने से पहले सभी लंबित कार्यों को पूरा करने की आवश्यकता के निर्देशों को भी बरकरार रखा।

आदेश एक से उत्पन्न हुआ विवाद मेडचल-मलकजगिरी जिले के कोवकुर गांव में ग्रीनवुड हाइट्स आवासीय परियोजना में एक फ्लैट खरीदार शामिल है। ट्रिब्यूनल ने तेलंगाना रेरा नियामक प्राधिकरण के पहले के फैसले को बरकरार रखा और डेवलपर की अपील को खारिज कर दिया।

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शिकायतकर्ताओं ने आरोप लगाया कि जब उन्होंने फ्लैट पर कब्ज़ा मांगा, तो डेवलपर ने जोर देकर कहा कि वे ग्रीनवुड वेलफेयर एसोसिएशन में शामिल हों और मार्च 2023 से मार्च 2024 तक पूर्वव्यापी रखरखाव शुल्क का भुगतान करें, बावजूद इसके कि परियोजना को उस समय अधिभोग प्रमाणपत्र नहीं मिला था।

आदेश में कहा गया है, “यह कहा गया है कि अपीलकर्ता ने शिकायतकर्ताओं को सूचित किया है कि उन्हें एक पोस्ट-डेटेड कब्ज़ा पत्र जारी किया जाएगा जिसके लिए उन्हें पुष्टि पत्र पर हस्ताक्षर करना होगा, जिसमें शिकायतकर्ताओं से यह पुष्टि करने के लिए कहा गया है कि उक्त फ्लैट का उनके द्वारा विधिवत निरीक्षण किया गया है और सभी मामलों में पूरा किया गया है।”

“अपीलकर्ता के पास है एकत्र किया हुआ ₹खरीदारों ने ट्रिब्यूनल को बताया, ”शिकायतकर्ताओं से मंजीरा जल शुल्क के रूप में 31,000/- रुपये वसूले गए, जो एक अनुचित व्यापार व्यवहार है और इसे वापस किया जाना चाहिए क्योंकि जल सुविधाओं से संबंधित सुविधाओं का प्रावधान किसी भी परियोजना की बुनियादी आवश्यकता है।”

खरीदारों ने जीएसटी और टीडीएस राशि पर ब्याज गणना सहित मार्च 2023 से मार्च 2024 तक विलंबित किश्तों पर 18% ब्याज लगाने पर भी आपत्ति जताई, उन्होंने कहा कि कोई अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त नहीं किया गया था और भौतिक कब्ज़ा नहीं सौंपा गया था।

डेवलपर तर्क दिया कि निष्पादित समझौते में केवल मामूली बदलाव थे और कहा कि अनुबंध की शर्तों के तहत, रखरखाव शुल्क उस तारीख से देय हो जाता है जिस दिन कब्ज़ा सूचित किया गया था या फ्लैट पूरा हो गया था।

“दूसरी ओर, अपीलकर्ता/प्रमोटर के विद्वान वकील ने तर्क दिया कि वर्तमान मामले में निष्पादित बिक्री समझौते में सभी वैधानिक सुरक्षा उपाय शामिल हैं और अधिनियम के तहत आवंटियों के किसी भी अधिकार को कमजोर नहीं करता है और प्रारूप में मामूली बदलाव न तो शिकायतकर्ताओं पर प्रतिकूल प्रभाव डालते हैं और न ही अधिनियम या नियमों के साथ किसी भी तरह के गैर-अनुपालन का परिणाम देते हैं,” डेवलपर ने ट्रिब्यूनल को बताया।

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“दिनांक 11.11.2019 के बिक्री समझौते के विवरण और पंजीकरण के समय RERA को सौंपे गए बिक्री समझौते के मसौदे को पढ़ने से पता चलता है कि अपीलकर्ता/प्रमोटर ने नियमों के नियम 38 के अनुलग्नक के समान बिक्री समझौते का मसौदा वेबसाइट पर अपलोड किया है, लेकिन शिकायतकर्ताओं के पक्ष में दिनांक 11.11.2019 को बिक्री के एक पूरी तरह से अलग समझौते को निष्पादित किया है, जो है अनुमति योग्य नहीं,” ट्रिब्यूनल ने अपने आदेश में कहा।

23 जून, 2025 के अपने आदेश में, तेलंगाना RERA ने जुर्माना लगाया ₹11.00 लाख ( ₹10,99,992) रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 60 के तहत, यह मानते हुए कि डेवलपर ने गलत जानकारी प्रस्तुत की थी और प्राधिकरण के समक्ष अपलोड किए गए समझौते से अलग एक अनुबंध निष्पादित किया था।

रखरखाव शुल्क पर, अधिकरण फैसला सुनाया कि परियोजना को अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त होने और कब्जा औपचारिक रूप से सौंपे जाने से पहले खरीदारों को इस तरह के शुल्क का भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है।

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि फ्लैटों को वास्तविक रूप से सौंपने से पहले अनापत्ति प्रमाण पत्र और कब्जे से संबंधित दस्तावेज एकत्र करने की डेवलपर की प्रथा अनुचित थी। ट्रिब्यूनल ने मौजूदा ग्रीनवुड वेलफेयर एसोसिएशन को भंग करने का आदेश दिया और प्रमोटर को तेलंगाना सहकारी सोसायटी अधिनियम के प्रावधानों और लागू RERA नियमों के अनुरूप एक नया एसोसिएशन बनाने का निर्देश दिया।

अपील को खारिज करते हुए, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि तेलंगाना RERA प्राधिकरण का पिछला आदेश “कानूनी रूप से सही था और तथ्यों और कानून की व्यापक सराहना पर आधारित था।”

प्रश्नों की एक सूची डेवलपर को भेज दी गई है। प्रतिक्रिया मिलने पर कहानी अपडेट की जाएगी।