दिल्ली-एनसीआर, बेंगलुरु में लुप्त होती बालकनियाँ: यही कारण है कि शहरी घरों को खुली जगह कम करने के लिए मजबूर होना पड़ता है

बेंगलुरु और एनसीआर जैसे शहरों में एक स्पष्ट प्रवृत्ति उभर रही है कि बालकनियाँ आकार में सिकुड़ रही हैं, मध्य-खंड के घरों से गायब हो रही हैं, और तेजी से उच्च-स्तरीय विकास के लिए आरक्षित की जा रही हैं। विशेषज्ञों का कहना है कि यह बदलाव खरीदारों की बढ़ती जागरूकता को दर्शाता है कि वे वास्तव में अपने घरों के लिए क्या भुगतान कर रहे हैं। बालकनियाँ अब मानक समावेशन नहीं हैं; वे आम तौर पर लक्जरी अपार्टमेंट से जुड़ी महत्वाकांक्षी सुविधाओं में विकसित हो रहे हैं।

नोएडा, ग्रेटर नोएडा और गुरुग्राम जैसे एनसीआर बाजारों में, 5-6 फीट की बालकनी को आमतौर पर फ्री फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) में शामिल किया जाता है, यही कारण है कि अधिकांश डेवलपर्स उन्हें प्रदान करना जारी रखते हैं। हालाँकि, मुंबई में, बालकनियाँ एक पोस्ट-कोविड विभेदक के रूप में उभरी हैं, जो अंतरिक्ष-बाधित बाजार में एक विशिष्ट विक्रय प्रस्ताव है।

उद्योग विशेषज्ञों का कहना है कि यह बदलाव भूमि की बढ़ती कीमतों और उपलब्धता तथा कालीन बनाम सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र पर बढ़ती जांच से जुड़ा हुआ है, एक ऐसा अंतर जिसका एहसास कई खरीदारों को खरीदारी करने के बाद ही होता है।

चार्टर्ड अकाउंटेंट अंकिता अग्रवाल ने हाल ही में लिंक्डइन पर इस बात पर प्रकाश डाला कि कैसे खरीदार अक्सर वास्तविक उपयोग योग्य स्थान के लिए “सुपर बिल्ट-अप एरिया” को भूल जाते हैं। 1,200 वर्ग फुट के अपार्टमेंट के रूप में विपणन किया जाने वाला घर बमुश्किल 850 वर्ग फुट कालीन क्षेत्र प्रदान कर सकता है, बाकी दीवारों, बालकनियों और साझा आम क्षेत्रों के लिए जिम्मेदार है।

अग्रवाल ने लिखा, “अंतर सिर्फ तकनीकी नहीं है, यह वित्तीय है,” उन्होंने बताया कि मौजूदा कीमतों पर, खरीदारों को भुगतान करना पड़ सकता है ₹उस स्थान के लिए 12-15 लाख अतिरिक्त जो वे कभी भी भौतिक रूप से उपयोग नहीं करते। उन्होंने कहा कि लोडिंग कारक, कालीन और सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के बीच का अंतर, अब कुछ परियोजनाओं में 15 प्रतिशत से लेकर 45 प्रतिशत तक है, जो प्रभावी रूप से वास्तविक प्रति वर्ग फुट लागत को बढ़ाता है।

कॉइनस्विच के सह-संस्थापक आशीष सिंघल ने भी लिंक्डइन पर साझा किया कि उन्हें “आश्चर्य नहीं होगा अगर लोग मौजूदा मूल्य निर्धारण रुझानों के जवाब में, महीनों तक खोज करने के बाद भी घर की तलाश पूरी तरह रद्द कर दें”। “ ₹2बीएचके के लिए 2 करोड़, जिसमें उचित बालकनी भी नहीं है,” उन्होंने सिकुड़ती सुविधाओं और बढ़ती कीमतों से निराश कई शहरी घर खरीदारों की भावनाओं को ध्यान में रखते हुए लिखा।

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पहले, बालकनियाँ नियमित रूप से शयनकक्षों या रसोई से जुड़ी होती थीं और भंडारण या उपयोगिता उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाती थीं। आज, कई नई परियोजनाएं, विशेष रूप से मध्यम-आय वर्ग में, केवल एक बालकनी की पेशकश करती हैं, जो अक्सर मास्टर बेडरूम से जुड़ी होती है। बेंगलुरु में रियल एस्टेट ब्रोकरों का कहना है कि ग्रेड बी परियोजनाओं में, बालकनियाँ या तो छोटी होती हैं या पूरी तरह से बाहर रखी जाती हैं।

ईएलएम डिज़ाइन के मुख्य विचारक, निनाद परदेशी ने कहा कि घने शहरी वातावरण में, बालकनियाँ सामाजिक स्थान बन गई हैं, खासकर युवा खरीदारों के बीच। उन्होंने कहा, “ऊर्ध्वाधर उद्यान, पर्वतारोहण और गमले में लगे पौधे बालकनियों को निजी हरित स्थलों में बदल रहे हैं। यह प्रकृति और शहरी जीवन का मिश्रण और घर के भीतर एक शांत पलायन प्रदान करता है।”

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लागत एक प्रमुख कारक है. उन्होंने कहा, बेंगलुरु में बालकनी होने से अपार्टमेंट की कुल कीमत में 10-15 फीसदी का इजाफा हो सकता है। शहर के बाहरी इलाके में, दो बालकनियों वाली ग्रेड ए परियोजना की लागत लगभग हो सकती है ₹3 करोड़, जबकि एकल बालकनी वाले अपार्टमेंट आम तौर पर शुरू होते हैं ₹2 करोड़ और उससे अधिक. दलालों का कहना है कि शहर के केंद्रों में, बालकनियाँ अक्सर पूरी तरह से गायब होती हैं, क्योंकि छोटे भूमि खंड और सख्त नियम डिजाइन के लचीलेपन को सीमित करते हैं।

हनु रेड्डी रियल्टी के उपाध्यक्ष किरण कुमार ने कहा कि बालकनियाँ स्पष्ट रूप से प्रीमियम वर्ग में जा रही हैं। उन्होंने कहा, “बालकनी अब मानक समावेशन नहीं हैं; वे महत्वाकांक्षी विशेषताएं बन रही हैं।”

“डेवलपर्स दक्षता और बिक्री योग्य क्षेत्र को प्राथमिकता दे रहे हैं, और बालकनी कम होने वाले पहले तत्वों में से एक हैं, खासकर शहरों में एफएसआई में बड़े बदलावों के साथ। आगे बढ़ते हुए, विशेष रूप से बेंगलुरु में, बालकनी काफी हद तक एक लक्जरी पेशकश होगी, जो मुख्य रूप से उच्च-अंत परियोजनाओं में उपलब्ध होगी जहां खरीदार जीवन शैली सुविधाओं के लिए प्रीमियम का भुगतान करने को तैयार हैं,” उन्होंने कहा।

2000 के दशक की शुरुआत से, मुंबई के आवासीय बाजार में नए खिलाड़ियों की आमद देखी गई, जिन्होंने अलग-अलग परियोजनाओं के लिए फूलों के बिस्तर और लिली पूल जैसी सुविधाएं पेश कीं, हालांकि ये अल्पकालिक साबित हुईं। 2012 में, बृहन्मुंबई नगर निगम ने बालकनियों को फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) के तहत लाया, जिसने पहले उन्हें बाहर रखा था, डेवलपर्स द्वारा खरीदारों से अतिरिक्त शुल्क लेने के बावजूद। एक बार एफएसआई के भीतर गिने जाने के बाद, बालकनियाँ अनुमेय निर्माण योग्य क्षेत्र में कम होने लगीं।

हालाँकि, पोस्ट-कोविड घरेलू खरीदार वे अपने घरों के भीतर कुछ प्रकार की खुली जगह के महत्व के बारे में गहराई से जागरूक हो गए हैं, जिससे 2बीएचके अपार्टमेंट में भी बालकनियों की मांग बढ़ रही है। उन्होंने कहा, इसका मतलब यह नहीं है कि बालकनी पूरे मुंबई में सर्वव्यापी हो जाएंगी। उनकी प्रासंगिकता अक्सर संदर्भ पर निर्भर करती है; अरब सागर या पश्चिमी उपनगरों के कुछ हिस्सों, संजय गांधी राष्ट्रीय उद्यान के दृश्यों वाले घरों में बालकनियाँ उपयोगी हो सकती हैं। लेकिन जहां एक और इमारत सिर्फ छह मीटर की दूरी पर खड़ी है, आर्किटेक्ट्स का कहना है कि बालकनी सीमित उपयोगिता से थोड़ा अधिक प्रदान कर सकती है।

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प्रसिद्ध इंटीरियर डिजाइनर संजीत सिंह का कहना है कि हालांकि बालकनियों को उनकी सौंदर्य अपील के लिए महत्व दिया जाता है, लेकिन घने शहरी वातावरण में उनकी प्रासंगिकता की फिर से जांच करने की आवश्यकता हो सकती है। उन्होंने कहा कि खराब वायु गुणवत्ता, निवासियों को बाहर समय बिताने से हतोत्साहित कर सकती है, जिससे दृश्य आकर्षण के बावजूद बालकनी का व्यावहारिक उपयोग कम हो जाएगा। इसके विपरीत, निजी बंगले भू-दृश्य वाले बगीचों में खुलते रहेंगे, जो बाहरी वातावरण के साथ अधिक नियंत्रित और स्वस्थ संबंध प्रदान करेंगे।

नोएडा, ग्रेटर नोएडा और गुरुग्राम जैसे एनसीआर शहरों में, लगभग 5-6 फीट की बालकनियों को आमतौर पर फ्री फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) में शामिल किया जाता है। इसका मतलब यह है कि डेवलपर्स अपने बिक्री योग्य क्षेत्र में हस्तक्षेप किए बिना बालकनियाँ प्रदान कर सकते हैं, जिससे वे मध्य-खंड के घरों में भी एक मानक सुविधा बन जाते हैं। दूसरी ओर, मुंबई बहुत सख्त भूमि बाधाओं के तहत काम करता है। 2012 से, बालकनियों को एफएसआई के भीतर गिना गया है, जो सीधे तौर पर प्रभावित करता है कि एक डेवलपर कितनी बिक्री योग्य जगह बना सकता है।

सिग्नेचर ग्लोबल के संस्थापक और अध्यक्ष, प्रदीप अग्रवाल बताते हैं, “बालकनी आज केवल वास्तुशिल्प ऐड-ऑन नहीं रह गई हैं; वे स्वस्थ शहरी जीवन का एक अनिवार्य हिस्सा हैं। महामारी के बाद, घर खरीदार तेजी से खुले, सांस लेने योग्य स्थानों को महत्व देते हैं जो कल्याण, साथ ही प्राकृतिक प्रकाश और वेंटिलेशन को बढ़ाते हैं। उस परिप्रेक्ष्य से, हरियाणा के भवन नियम शहरी घनत्व और रहने की क्षमता के बीच एक बहुत ही प्रगतिशील संतुलन बनाते हैं।”

हरियाणा सरकार के मानदंडों के तहत, डेवलपर्स ऊंची आवासीय परियोजनाओं में एफएआर को प्रभावित किए बिना 6 फीट तक बालकनी बना सकते हैं। नोएडा और ग्रेटर नोएडा में, 5 फीट तक की बालकनियों की अनुमति है, जिससे खरीदारों को मुख्य रहने वाले क्षेत्र को कम किए बिना उपयोग करने योग्य बाहरी स्थान मिलता है।

उनका कहना है कि बालकनी की कीमत अनुमोदित इकाई योजना और समग्र अपार्टमेंट मूल्य निर्धारण के अनुरूप है, जिससे घर खरीदने वालों के लिए स्पष्टता सुनिश्चित होती है।

किफायती आवास खंड में, बालकनी का आकार 5 फीट तक सीमित है, जिसका शुल्क विनियमित है ₹1,200 प्रति वर्ग फुट, कार्यात्मक खुली जगह की पेशकश करते हुए पूर्वानुमेयता और सामर्थ्य सुनिश्चित करना। उनका कहना है कि यह संरचित दृष्टिकोण खरीदार के हितों की रक्षा करता है और लागत अनुशासन बनाए रखता है।

“यह भी ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि कुछ राज्यों में, बालकनियों को एफएआर गणना के भीतर शामिल किया जाता है, जो कालीन दक्षता को कम कर सकता है या खरीदारों के लिए समग्र लागत में वृद्धि कर सकता है। इसलिए एफएआर के बाहर बालकनी की जगह को अनुपालन में रखने की हरियाणा की नीति स्पष्ट रूप से खरीदार के अनुकूल है और समर्थन करती है बेहतर डिज़ाइन वाले घर“वह बताते हैं।

बेंगलुरु में सौप्तिक दत्ता और मुंबई में मेहुल आर ठक्कर के इनपुट के साथ