यदि व्यापक आर्थिक और भू-राजनीतिक अनिश्चितता अगले 4-8 सप्ताह तक बनी रहती है, लेकिन स्थानीय रोजगार, ऋण उपलब्धता और उड़ान कनेक्टिविटी मजबूत बनी रहती है, तो यह उम्मीद करना उचित है कि वर्तमान में रुके हुए दुबई के 60-80% रियल एस्टेट सौदे अगली तिमाही में बंद हो सकते हैं, हालांकि कुछ पुनर्मूल्यांकन या पुनर्गठन के साथ, ANAROCK ग्रुप में मध्य पूर्व और उत्तरी अफ्रीका के प्रबंध निदेशक मॉर्गन ओवेन ने हिंदुस्तान टाइम्स रियल एस्टेट को बताया।
ओवेन ने कहा कि भारतीय दुबई के रियल एस्टेट बाजार में सबसे बड़े खरीदार समूहों में से हैं, जो 2025 में संपत्ति की बिक्री का लगभग 10% हिस्सा है, और यदि क्षेत्रीय जोखिम की धारणाएं बढ़ती रहती हैं, तो दुबई से भारत में पूंजी का ‘छोटा लेकिन सार्थक’ स्थानांतरण हो सकता है।
“दुबई का उथल-पुथल या संकट के समय में मंदी, जैसे कि महामारी लॉकडाउन और तेल की कीमत में कमजोरी, आमतौर पर सौदे को पूरी तरह रद्द करने के बजाय स्थगित कर देती है। एक बार जब चीजें स्पष्ट हो जाती हैं, तो गतिविधि फिर से जोरदार गति पकड़ लेती है। यदि मैक्रो-इकोनॉमिक भू-राजनीतिक अनिश्चितता अगले 4-8 सप्ताह तक बनी रहती है, लेकिन स्थानीय रोजगार, क्रेडिट और उड़ान कनेक्शन मजबूत रहते हैं, तो यह उम्मीद करना उचित है कि 60-80% सौदे जो वर्तमान में रुके हुए हैं, अगली तिमाही में हो जाएंगे, हालांकि कुछ पुनर्मूल्यांकन या पुनर्गठन के साथ होंगे, ”ओवेन ने कहा।
पिछले संकटों से पता चलता है कि सुधार में समय लगता है, लेकिन शुरुआती निवेशकों को लाभ मिलता है
ओवेन ने कहा कि ऐतिहासिक रुझान सुझाव देते हैं स्थगित सौदे शायद ही कभी एकमुश्त रद्द होते हैं। 2009 के वैश्विक वित्तीय संकट के बाद, दुबई के संपत्ति बाजार को पूरी तरह से ठीक होने में कई साल लग गए, जिसमें ऋण पुनर्गठन, नियामक सुधार और एक्सपो 2020 जैसे मेगा-इवेंट की मदद मिली।
उन्होंने कहा, इसी तरह, कोविड-19 महामारी के बाद, कम कीमतों, वीजा सुधारों और मजबूत विला मांग के कारण 12-18 महीनों के भीतर लेनदेन और विश्वास में सुधार हुआ।
ऐसे निवेशक जिन्होंने अनिश्चित अवधि के दौरान जल्दी पूंजी तैनात की, उदाहरण के लिए, 2010 और 2012 के बीच या कोविड के बाद वसूलीअक्सर मजबूत दीर्घकालिक रिटर्न देखा गया। उन्होंने कहा, “2020 और 2025 के बीच कुछ क्षेत्रों में मूल्य 165% तक बढ़ गया। पांच वर्षों में प्राइम इकाइयों का मूल्य लगभग तीन गुना हो गया।”
हालाँकि, उन्होंने आगाह किया कि अनुशासित प्रवेश मूल्य निर्धारण और परिसंपत्ति चयन केवल ‘किसी भी गिरावट पर खरीदने’ के दृष्टिकोण से अधिक महत्वपूर्ण थे।
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यदि क्षेत्रीय जोखिम जारी रहे तो एनआरआई निवेश दुबई से भारत में स्थानांतरित हो सकता है
पिछले झटकों के साथ मौजूदा बाजार व्यवहार की तुलना करते हुए, ओवेन ने कहा कि दुबई का संपत्ति पारिस्थितिकी तंत्र आज 2009 की तुलना में संरचनात्मक रूप से मजबूत है।
“कोविड के बाद, दुबई की अर्थव्यवस्था असाधारण रूप से मजबूत रही है, आवक प्रवास की एक स्थिर धारा, गोल्डन वीज़ा के लाभ और सभी बढ़ती मांग पर कर छूट के साथ। प्रणाली अब ऐसे झटकों के प्रति कहीं अधिक लचीली है, लेकिन स्पष्ट रूप से पूरी तरह से प्रतिरक्षित नहीं है,” उन्होंने कहा।
एनआरआई पूंजी प्रवाह के संबंध में, ओवेन ने कुछ निवेश पुनर्निर्देशन की संभावना को स्वीकार किया। “भारतीय और अन्य एनआरआई दुबई के खरीदारों के सबसे बड़े समूहों में से एक हैं, जो 2025 में बिक्री का लगभग 10% हिस्सा है। वे उच्च रिटर्न और कम करों के प्रति आकर्षित होते हैं, ”उन्होंने कहा।
ओवेन ने कहा, “एनआरआई भारतीय रियल एस्टेट में जो पैसा लगा रहे हैं, वह तेजी से बढ़ रहा है। यदि क्षेत्रीय जोखिमों की धारणा लगातार बढ़ती है, तो ऑपरेटिव अवधि लगातार बढ़ती है, न केवल घुटने टेकने वाली प्रतिक्रियाएं, बल्कि दुबई से भारत में पूंजी का एक छोटा लेकिन महत्वपूर्ण बदलाव संभव है।”
उन्होंने कहा, “यदि जोखिम की धारणा लगातार बढ़ती है, तो दुबई से भारत में पूंजी का एक छोटा लेकिन महत्वपूर्ण स्थानांतरण संभव है।” दुबई का संरचनात्मक अपील से अचानक या आवेगपूर्ण पुनर्आबंटन को रोकने की संभावना है।
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