निर्माणाधीन संपत्ति के लिए होम लोन लिया है? बजट 2026 निर्माण-पूर्व ब्याज के कर उपचार को स्पष्ट करता है

बजट 2026 में स्पष्टीकरण उन घर खरीदारों के लिए बहुत जरूरी निश्चितता लाता है, जिन्होंने निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए ऋण लिया है, यह पुष्टि करते हुए कि पूर्व-अवधि का ब्याज पूरा होने के बाद पांच समान किस्तों में कटौती योग्य है, लेकिन इसके भीतर दावा किया जाना चाहिए। ₹स्व-कब्जे वाले घरों के लिए 2 लाख वार्षिक सीमा।

“नए अधिनियम के तहत, पिछली अवधि की ब्याज कटौती को वार्षिक ब्याज कटौती के अतिरिक्त के रूप में शामिल किया गया है ₹2 लाख. हालाँकि, बजट उक्त प्रावधानों को पुराने अधिनियम के साथ संरेखित करता है, जिससे ब्याज कटौती की समग्र सीमा सीमित हो जाती है ₹2 लाख,” जयेश अग्रवाल, पार्टनर, इंटरनेशनल टैक्स एंड ट्रांजैक्शन सर्विसेज, ईवाई इंडिया कहते हैं।

पूर्व अवधि के ब्याज से तात्पर्य गृह-ऋण के उस ब्याज से है जिसका भुगतान आप निर्माण अवधि के दौरान, ऋण लेने के बाद, लेकिन घर का कब्ज़ा प्राप्त करने से पहले करते हैं। चूंकि संपत्ति अभी तक पूरी नहीं हुई है, इसलिए इस ब्याज पर उन वर्षों में कर कटौती के रूप में दावा नहीं किया जा सकता है।

एक बार जब निर्माण पूरा हो जाता है और खरीदार को कब्ज़ा मिल जाता है, तो उस दौरान भुगतान किया गया कुल ब्याज निर्माण चरण पांच समान वार्षिक किश्तों में कटौती का दावा किया जा सकता है। यह कटौती समग्र में शामिल है ₹स्व-कब्जे वाले घर के लिए 2 लाख वार्षिक सीमा।

“स्व-कब्जे वाली संपत्ति के लिए, ब्याज कटौती की सीमा बढ़ाने के लिए निरंतर प्रतिनिधित्व पर विचार किया जा रहा है ₹2 लाख, अनजाने में नए आयकर अधिनियम में उल्लेख किया गया है कि पूर्व-निर्माण ब्याज इससे अधिक है ₹2 लाख रोमांचक था। इस प्रकार, पिछली त्रुटि को सुधारने और मौजूदा प्रावधानों के साथ नए आयकर को संरेखित करने का बजट 2026 का प्रस्ताव निराशाजनक है, ”अग्रवाल कहते हैं

बजट में स्पष्टीकरण दिया गया है कि निर्माण-पूर्व ब्याज अब पूरी तरह मौजूदा के दायरे में आता है ₹2 लाख होम-लोन ब्याज कटौती कैप उन घर खरीदारों के लिए स्पष्टता प्रदान करती है जिन्होंने निर्माणाधीन संपत्ति के लिए ऋण लिया है। इस स्पष्टीकरण से पहले, इस बात को लेकर अस्पष्टता थी कि क्या नए कर कानून के तहत पूर्व-अवधि के ब्याज को सीमा से बाहर रखा जाएगा।

पूर्व-अवधि के ब्याज को पांच वर्षों में फैलाने की अनुमति देने वाला प्रावधान उन लोगों को कुछ राहत प्रदान करता है जो कब्जे के लिए लंबे समय से इंतजार कर रहे हैं, लेकिन यह केवल आंशिक है।

इज़ीलोन के संस्थापक और सीईओ, प्रमोद कथूरिया कहते हैं, “हालांकि पूर्व-अवधि के ब्याज का पांच साल का प्रसार कुछ हद तक नकदी प्रवाह की चिंताओं को कम कर सकता है, लेकिन यह हमेशा मौजूदा कटौती सीमा द्वारा सीमित होता है, खासकर घर खरीदने वालों के लिए जो पहले से ही कब्जे में देरी का अनुभव कर रहे हैं।”

ये कटौतियाँ नई कर व्यवस्था में उपलब्ध नहीं हैं। इसका मतलब यह है कि पुरानी कर व्यवस्था केवल उन लोगों के लिए ही मायने रखती है जिनके पास महत्वपूर्ण गृह ऋण है, खासकर शुरुआती वर्षों के दौरान जब ब्याज दरें अधिक होती हैं।

जैसा कि कहा गया है, घर के मालिक यह नहीं मान सकते कि पुरानी व्यवस्था के परिणामस्वरूप स्वचालित रूप से कम कर लगेगा। गृह ऋण चुकाने वालों को कोई विकल्प चुनने से पहले, ब्याज भुगतान, मूलधन पुनर्भुगतान और अन्य योग्य कटौतियों को ध्यान में रखते हुए, दोनों व्यवस्थाओं के तहत अपनी कुल कर देनदारी की गणना करनी चाहिए।

पश्चिम बंगाल के सिलीगुड़ी में रहने वाले सूर्या सिंह ने अपने रहने वाले घर के लिए होम लोन लिया है। पुरानी कर व्यवस्था के तहत वह तक का दावा कर सकता है ₹पर कटौती के रूप में 2 लाख गृह-ऋण ब्याज और धारा 80सी के तहत कुल सीमा के भीतर मूलधन पुनर्भुगतान का भी दावा करें ₹1.5 लाख, अन्य निवेशों के साथ साझा किया गया।

दोनों विकल्पों के तहत अपनी कर देनदारी की गणना करने के बाद, उन्होंने पाया कि पुरानी कर व्यवस्था के परिणामस्वरूप अभी भी कर का भुगतान कम होता है, मुख्यतः क्योंकि ऋण के शुरुआती वर्षों में उनका ब्याज भुगतान अधिक होता है। इसलिए, वह अभी भी पुरानी व्यवस्था के साथ जारी है।

हालाँकि, प्रत्येक करदाता की इष्टतम पसंद उनकी समग्र आय, कटौतियों और वित्तीय लक्ष्यों पर निर्भर करती है, इसलिए यह सभी के लिए एक जैसा परिणाम नहीं है।

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कथूरिया कहते हैं, ”अब नई कर व्यवस्था के तहत गृह ऋण कटौती अस्पष्ट नहीं रह गई है, पुरानी और नई कर व्यवस्था के बीच का अंतर मुख्य रूप से किसी की समग्र कर स्थिति पर निर्भर करता है, न कि केवल गृह ऋण लाभ पर।”

स्व-कब्जे वाले घरों के विपरीत, जहां नई कर व्यवस्था के तहत ब्याज कटौती उपलब्ध नहीं है, किराए की संपत्तियों पर गृह-ऋण ब्याज कटौती की कोई ऊपरी सीमा नहीं है। इसके अलावा, मालिक मरम्मत और रखरखाव के लिए 30% मानक कटौती के पात्र हैं, भले ही कोई वास्तविक खर्च न किया गया हो। कर योग्य आय को कम करके, ये प्रावधान कर-पश्चात नकदी प्रवाह में सुधार करते हैं, जिससे करों के बाद बरकरार किराये की आय का हिस्सा बढ़ जाता है।

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जयपुर स्थित अमित शर्मा के पास गृह ऋण द्वारा वित्तपोषित दो किराए के फ्लैट हैं। नई कर व्यवस्था के तहत, वह बिना किसी ऊपरी सीमा के किराये की आय पर भुगतान किए गए ब्याज की पूरी राशि काट लेता है, और 30% मानक कटौती का भी दावा करता है। इससे उसकी कर योग्य आय कम हो जाती है और कर-पश्चात नकदी प्रवाह बढ़ जाता है।

अनघ पाल एक व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञ हैं जो रियल एस्टेट, कर, बीमा, म्यूचुअल फंड और अन्य विषयों पर लिखते हैं