केंद्रीय बजट 2026 से पहले किफायती आवास रियल एस्टेट क्षेत्र की इच्छा सूची में सबसे ऊपर है, उद्योग के खिलाड़ियों ने सरकार से इसे संशोधित करने का आग्रह किया है। ₹45 लाख की कीमत सीमा, यह तर्क देते हुए कि यह अब शहरी बाजार की वास्तविकताओं को प्रतिबिंबित नहीं करता है। डेवलपर्स का कहना है कि प्रमुख महानगरों में इस सीमा के भीतर बुनियादी सुविधाओं के साथ एक साधारण दो-बेडरूम वाला घर बनाना लगभग असंभव है, और उन्होंने मूल किफायती आवास जनादेश के आकार मानदंडों और इरादे को बनाए रखते हुए शहर-विशिष्ट सीमाओं का आह्वान किया है।
यह क्षेत्र अंतिम उपयोगकर्ता की मांग को और बढ़ावा देने के लिए पीएमएवाई-यू 2.0 के तहत क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी योजना (सीएलएसएस) के लिए मजबूत समर्थन की भी मांग कर रहा है।
‘किफायती आवास’ के लिए मूल्य सीमा अभी भी अटकी हुई है ₹45 लाख, 2017 में निर्धारित सीमा जिसका 2025 की निर्माण लागत और भूमि की कीमतों से कोई संबंध नहीं है। मुंबई में, परिधीय क्षेत्रों में 600 वर्ग फुट के अपार्टमेंट की कीमत अब के बीच है ₹60-75 लाख. पुणे में भी ऐसी ही इकाइयां कमान संभालती हैं ₹50-65 लाख. बेंगलुरु और दिल्ली-एनसीआर क्षेत्र में, आंकड़े नीतिगत परिभाषाओं से समान रूप से अलग हैं।
विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स जो इसके भीतर निर्माण करने का प्रयास करते हैं ₹ 45 लाख मूल्य सीमा को महत्वपूर्ण कर लाभों से बाहर रखा गया है। धारा 80-आईबीए के तहत कर अवकाश, जिसने एक बार किफायती आवास के लॉन्च को प्रेरित किया था, 2021 में समाप्त हो गया और इसे पुनर्जीवित नहीं किया गया है। उन्होंने कहा, इन प्रोत्साहनों के बिना लाभप्रदता गणितीय रूप से असंभव हो जाती है।
शहरी जमीनी वास्तविकताओं को प्रतिबिंबित करने के लिए सामर्थ्य को फिर से परिभाषित करें।
₹ किफायती आवास के लिए 45 लाख की कीमत सीमा आर्थिक रूप से शहरी भारत की जमीनी हकीकत से अलग है। उन्होंने कहा कि इन सीमाओं को काफी हद तक बढ़ाया जाना चाहिए और शहर के हिसाब से अलग किया जाना चाहिए।
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परिधीय क्षेत्र में 60-70 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट प्रीमियम पेशकश से मौलिक रूप से अलग है, भले ही इसकी नाममात्र कीमत बढ़ गई हो ₹75 लाख. मूल्य सीमा को बढ़ाना ₹75-85 लाख, 60-90 वर्ग मीटर पर कालीन क्षेत्र के मानदंडों को बनाए रखते हुए, वर्तमान लॉन्च के लगभग 18% से बनाए जा सकने वाले घरों की संख्या 40% से अधिक हो जाएगी। ANAROCK ग्रुप के अध्यक्ष अनुज पुरी बताते हैं कि यह एक नीति परिवर्तन संभावित रूप से अधिक डेवलपर्स को तुरंत आकर्षित करने और अब तक रुकी हुई बहुत सी आपूर्ति को मुक्त करने का प्रभाव डाल सकता है।
क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी योजना को फिर से शुरू करें
केंद्रीय बजट 2024 में क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी योजना (सीएलएसएस) को पुनर्जीवित प्रधान मंत्री आवास योजना – शहरी 2.0 (पीएमएवाई-यू 2.0) के हिस्से के रूप में पुनर्जीवित और पुन: पेश किया गया था, जब एफएम ने अद्यतन लाभों और पात्रता मानदंडों के साथ इसके पुन: लॉन्च की घोषणा की थी। यह एक महत्वपूर्ण नीति उपकरण है जिसका हाल के वर्षों में कम उपयोग किया गया है। केंद्रीय बजट 2025 ने इस योजना के हिस्से को फिर से पेश किया, जिसमें ब्याज सब्सिडी की पेशकश की गई ₹ईडब्ल्यूएस, एलआईजी और कुछ एमआईजी श्रेणियों में पात्र लाभार्थियों को 1.80 लाख।
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बजट 2026 को इस समर्थन को व्यापक और मजबूत करने की आवश्यकता है। मूल सीएलएसएस ढांचा, जिसे 2022 में बंद कर दिया गया था, सीधा था – पात्र घर खरीदारों को तुरंत उनके ऋण खातों में प्रत्यक्ष ब्याज सब्सिडी मिली, जिससे उनकी ईएमआई कम हो गई और घर का स्वामित्व अधिक किफायती हो गया। इस सब्सिडी ने ईडब्ल्यूएस और एलआईजी उधारकर्ताओं के लिए ऋण पर ब्याज दरों में 6.5% की कमी की ₹20 वर्ष तक की अवधि के लिए 6 लाख रु. पुरी ने कहा, मध्यम आय वाले गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए, बड़ी रकम पर 3-4% की सब्सिडी अक्सर सामर्थ्य और अप्राप्यता के बीच अंतर पैदा करती है।
धारा 24 के तहत गृह ऋण के लिए अधिकतम कटौती
आवास बाजार को मजबूत करने के लिए, विशेष रूप से किफायती खंड में, आयकर अधिनियम की धारा 24 (बी) के तहत होम लोन की ब्याज दरों पर कर छूट को बढ़ाना जरूरी है। ₹2 लाख से ₹5 lakh, said रियल एस्टेट विशेषज्ञ.
किराये के आवास को प्रोत्साहित करें
जबकि सरकार ने पहले ही किफायती किराये के आवास परिसरों (एआरएचसी) के लिए समर्थन शुरू कर दिया है, वर्तमान में यह मुख्य रूप से शहरी प्रवासियों की आवास आवश्यकताओं को संबोधित करने पर केंद्रित है। इसके अलावा, बजट निम्न-आय वर्ग के लिए किराये के आवास को प्रोत्साहित करने में भी भूमिका निभा सकता है, जिनमें से कई लोगों के लिए घर खरीदना कोई विकल्प नहीं है।
50 लाख से कम मूल्य सीमा में ऐसे घर हैं जिन्हें निवेश के रूप में हासिल किया गया है, लेकिन वे खाली हैं क्योंकि मालिकों को कम उपज के कारण उन्हें किराए पर देना व्यवहार्य नहीं लगता है। बजट में किराये से होने वाली आय पर 100% तक की छूट मिल सकती है ₹तक की लागत वाले मकानों के लिए 3 लाख रु ₹50 लाख. इससे निवेशकों को संपत्ति किराये पर देने और आपूर्ति बढ़ाने के लिए प्रोत्साहन मिलेगा किराये का आवास नाइट फ्रैंक इंडिया ने कहा, इस क्षेत्र में, जो आवास की कमी से सबसे अधिक प्रभावित है।
सरकारी स्वामित्व वाली अधिशेष भूमि का उपयोग उच्च-घनत्व किराये के आवास विकास के लिए किया जा सकता है
शहरी क्षेत्रों में सरकारी स्वामित्व वाली अधिशेष भूमि, जैसे कि रेलवे, रक्षा बलों या अन्य सरकारी संस्थाओं के स्वामित्व वाली भूमि का उपयोग उच्च-घनत्व किराये के आवास विकास के लिए किया जा सकता है। विशेषज्ञों का कहना है कि यहां निर्मित आवास इकाइयों को उस स्थान पर रेट करने योग्य मूल्य पर ~ 2% की उपज पर किराए पर दिया जाएगा।
उन्होंने कहा कि सरकार को उद्देश्य-निर्मित किराये के आवास के लिए नए कर प्रोत्साहन (डेवलपर के लिए परियोजना व्यवहार्यता में सुधार के लिए संचालन के पहले 5 वर्षों के लिए कर अवकाश) पेश करना चाहिए।
घर की खरीदारी को अधिक कर-कुशल बनाएं, धारा 54 के तहत दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ लाभ
आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत, मौजूदा घरों की बिक्री से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का उपयोग नई संपत्ति खरीदने या निर्माण में किया जा सकता है। यदि छूट के लिए निवेश किसी निर्माणाधीन संपत्ति के माध्यम से किया जाता है, तो इसका दावा केवल तभी किया जा सकता है, जब संपत्ति का निर्माण पहले के घर की बिक्री के तीन साल के भीतर पूरा हो गया हो। धारा 54 यह भी कहा गया है कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ लाभ प्राप्त करने के लिए नई आवासीय संपत्ति पुरानी संपत्ति की बिक्री के एक साल पहले या दो साल के भीतर खरीदी जानी चाहिए।
मौजूदा संपत्ति की बिक्री से पहले नई संपत्ति खरीदने के मामले में भी मानदंड में दो साल की छूट दी जानी चाहिए। बैंक वित्तपोषण की सीमाओं और आगामी आपूर्ति सहित अन्य कारणों से पुरानी संपत्तियों के लिए खरीदार ढूंढना अपेक्षाकृत कठिन है। विशेषज्ञों का कहना है कि इस बार विस्तार से विक्रेताओं को बेहतर कीमतों की तलाश करने और केवल पूंजीगत लाभ प्राप्त करने के लिए छूट पर बेचने से बचने के लिए अधिक समय मिलेगा।
नाइट फ्रैंक इंडिया के इंटरनेशनल पार्टनर, चेयरमैन और प्रबंध निदेशक, शिशिर बैजल ने कहा, “वित्त वर्ष 2027 का केंद्रीय बजट आने के साथ, आवास क्षेत्र को बढ़ते संरचनात्मक असंतुलन को दूर करने के लिए केंद्रित हस्तक्षेप की आवश्यकता है। जबकि आवासीय बाजारों ने लचीलापन दिखाया है, किफायती आवास में गिरावट, बढ़ी हुई इनपुट लागत और सीमित अंतिम-उपयोगकर्ता समर्थन के कारण कमजोर प्रदर्शन जारी है। किराये के आवास के लिए एक सहायक विनियामक और राजकोषीय ढांचा कम उपयोग किए गए स्टॉक को अनलॉक कर सकता है, कार्यबल की गतिशीलता में सुधार कर सकता है, और रोगी संस्थागत पूंजी को उस खंड में आकर्षित कर सकता है जो महत्वपूर्ण रूप से बना हुआ है वंचित।”
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