बेंगलुरु के हॉट रेंटल मार्केट में अग्रिम ‘टोकन मनी’ में वृद्धि देखी जा रही है क्योंकि कुछ ही घंटों में अपार्टमेंट खरीद लिए जाते हैं

रियल एस्टेट ब्रोकरों का कहना है कि इस तरह के टोकन भुगतान बेंगलुरु के अत्यधिक प्रतिस्पर्धी किराये के बाजार में आम होते जा रहे हैं, जहां सीमित आपूर्ति का मतलब है कि घरों को अक्सर लिस्टिंग के कुछ घंटों के भीतर अंतिम रूप दिया जाता है। किरायेदार यह अग्रिम भुगतान यह सुनिश्चित करने के लिए कर रहे हैं कि किराये के समझौते पर हस्ताक्षर होने तक मकान मालिक उनके लिए संपत्ति रखें।

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“कई मामलों में, एक मकान मालिक ने पहले ही कई संभावित किरायेदारों को संपत्ति दिखा दी होगी। यह सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति किसी और को किराए पर नहीं दिया गया है, एक किरायेदार एक सांकेतिक अग्रिम भुगतान कर सकता है और मकान मालिक से अनुरोध कर सकता है कि वह स्थानांतरित होने की सहमति तिथि तक घर को अपने पास रखे,” उन्होंने कहा।

बेंगलुरु स्थित एक ब्रोकर, जो नाम नहीं बताना चाहता था, ने कहा कि किराये की बढ़ती मांग के कारण महामारी के बाद टोकन भुगतान अधिक आम हो गया है। ब्रोकर ने कहा, “पहले, सीओवीआईडी ​​​​-19 से पहले, टोकन मनी बहुत आम नहीं थी। आज, मांग इतनी मजबूत है कि सुबह उपलब्ध संपत्ति को शाम तक अंतिम रूप दिया जा सकता है।”

संपत्ति और स्थानांतरण की तात्कालिकता के आधार पर राशि व्यापक रूप से भिन्न हो सकती है। कुछ मामलों में, किरायेदार भुगतान करते हैं ₹10,000- ₹संपत्ति को अस्थायी रूप से ब्लॉक करने के लिए 20,000 रु. तत्काल कब्जे के लिए उपलब्ध घरों के लिए, टोकन राशि एक महीने के किराए के बराबर हो सकती है और आम तौर पर किराये के समझौते के निष्पादित होने के बाद इसे सुरक्षा जमा पर लागू किया जाता है, दलालों ने बताया।

अधिवक्ता आकाश बंटिया के अनुसार, यहां तक ​​कि मॉडल किरायेदारी अधिनियम में भी टोकन अग्रिमों को विनियमित करने वाले प्रावधान नहीं हैं। मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021, भारत के किराये कानूनों को नियमित करने, आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति को विनियमित करने, मकान मालिक और किरायेदार दोनों के हितों की रक्षा करने और लिखित समझौतों के उपयोग को सुनिश्चित करने के लिए 2021 में अपनाया गया एक केंद्रीय ढांचा है।

परिणामस्वरूप, अधिवक्ताओं का कहना है कि व्यवस्था काफी हद तक मकान मालिक और किरायेदार के बीच आपसी समझ पर निर्भर करती है।

बंटिया सलाह देते हैं किरायेदारों यह सुनिश्चित करने के लिए कि भुगतान के साथ एक लिखित वचन पत्र संलग्न किया जाए जिसमें स्पष्ट रूप से भुगतान की गई राशि, भुगतान का उद्देश्य और यदि सौदा आगे नहीं बढ़ता है तो राशि वापस की जाएगी या नहीं। आदर्श रूप से दोनों पक्षों को पत्र पर हस्ताक्षर करना चाहिए।

लेन-देन का रिकॉर्ड सुनिश्चित करने के लिए कानूनी विशेषज्ञ भी नकद के बजाय बैंक हस्तांतरण या अन्य डिजिटल तरीकों से भुगतान करने की सलाह देते हैं। किरायेदारों को भुगतान विवरण में स्पष्ट रूप से उल्लेख करना चाहिए कि राशि एक विशिष्ट संपत्ति को किराए पर लेने के लिए टोकन अग्रिम के रूप में स्थानांतरित की जा रही है।

विट्टल ने कहा कि किरायेदारों को समझौते का रिकॉर्ड बनाने के लिए भुगतान स्वीकार करने वाली एक लिखित पुष्टि, जैसे ईमेल या व्हाट्सएप संदेश का भी पालन करना चाहिए। यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है तो ये संचार सहायक साक्ष्य के रूप में काम कर सकते हैं और यदि आवश्यक हो तो कानूनी नोटिस जारी करने के लिए भी इसका उपयोग किया जा सकता है।

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कई मामलों में, यदि मकान मालिक व्यवस्था से पीछे हटने पर, टोकन राशि किरायेदार को वापस कर दी जाती है। हालांकि, अगर किरायेदार संपत्ति आरक्षित करने के बाद वापस ले लेता है, तो राशि को कभी-कभी गैर-वापसी योग्य माना जा सकता है क्योंकि मकान मालिक ने उस अवधि के दौरान अन्य संभावित किरायेदारों को अस्वीकार कर दिया होगा, विट्टल ने कहा।

रियल एस्टेट ब्रोकरों का कहना है कि रिफंड अभी भी व्यवहार में आम बात है। उन्होंने कहा, “लगभग 90% मामलों में, सौदा विफल होने पर टोकन मनी वापस कर दी जाती है।” हालाँकि, इसके अपवाद भी हो सकते हैं, खासकर यदि मकान मालिक ने किरायेदार के अनुरोध के आधार पर पेंटिंग या छोटी मरम्मत जैसे खर्च पहले ही कर दिए हों। ऐसी स्थितियों में, धन वापसी से पहले शेष राशि से कार्य की लागत की कटौती की जा सकती है।

“ऐसे मामलों में जहां असहमति होती है, डिजिटल रिकॉर्ड, भुगतान रसीदें और लिखित पावती किरायेदारों को व्यवस्था का प्रमाण स्थापित करने में मदद कर सकती हैं और कानूनी नोटिस जारी करते समय इसका उपयोग किया जा सकता है। आदर्श रूप से, दोनों पार्टियां बाद में विवादों के जोखिम को कम करने के लिए, रिफंड या जब्ती की शर्तों सहित टोकन भुगतान की शर्तों को रेखांकित करते हुए एक सरल लिखित उपक्रम पर हस्ताक्षर करना चाहिए, ”विट्टल ने कहा।