बेंगलुरु में घर खरीदने वालों को पुनर्विक्रय रियल एस्टेट बाजार में एक असामान्य चुनौती का सामना करना पड़ रहा है, जहां विक्रेता स्वामित्व हस्तांतरित करने के बाद भी 6-12 महीने तक किरायेदार बने रहना चाहते हैं। हालांकि इस तरह के “बेचने और रहने” के सौदे तंग संपत्ति बाजारों में अनसुने नहीं हैं, कानूनी विशेषज्ञों ने चेतावनी दी है कि ऐसी व्यवस्था खरीदारों के लिए वित्तीय, कानूनी और व्यावहारिक चिंताओं को बढ़ाती है, जिन्हें अपने स्वामित्व अधिकारों की सुरक्षा के साथ तत्काल कब्जे की जरूरतों को संतुलित करना होगा।
रेडिट चर्चा ने बेंगलुरु के द्वितीयक आवास बाजार में एक प्रवृत्ति पर बहस छेड़ दी है, जहां विक्रेता बिक्री पूरी होने के बाद भी संपत्ति में ‘किरायेदार’ के रूप में बने रहने के लिए कह रहे हैं।
थ्रेड, एक खरीदार द्वारा एक पुनर्विक्रय अपार्टमेंट का मूल्यांकन करते हुए पोस्ट किया गया जहां मालिक सितंबर 2026 तक 11 महीने के किराये के समझौते के तहत रहना जारी रखना चाहता है। उपयोगकर्ता ने कहा, “मैंने हाल ही में एक पुनर्विक्रय संपत्ति देखी है जिसमें मेरी रुचि है। मालिक को प्रस्ताव पसंद है लेकिन उन्होंने कहा है कि वे बिक्री/पंजीकरण के बाद भी किरायेदार के रूप में वहां रहना जारी रखना चाहते हैं।”
कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने कहा कि उचित किराये के अनुबंध द्वारा समर्थित होने पर व्यवस्था काम कर सकती है, लेकिन अन्य ने चेतावनी दी कि अगर सावधानी से प्रबंधित नहीं किया गया तो इससे कब्जे के विवाद और लंबे समय तक देरी हो सकती है।
बेंगलुरु में खरीदारों में से एक ने अपना व्यक्तिगत अनुभव साझा किया: वे उस अपार्टमेंट में 6 महीने तक रहे, जिसे उन्होंने बेच दिया था क्योंकि उनके बच्चों के स्कूल के कार्यक्रम के कारण उन्हें तुरंत वहां से नहीं जाना पड़ा। उन्होंने नए मालिक को बाजार दर पर किराया देने का वर्णन किया और इस बात पर जोर दिया कि पारदर्शिता महत्वपूर्ण है; विक्रेताओं को स्पष्ट रूप से बाहर निकलने की समय-सीमा का पालन करना चाहिए, और खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि समझौता कब्जे के अधिकारों की रक्षा करता है।
विशेषज्ञों का कहना है कि बिक्री के बाद अधिभोग विक्रेताओं द्वारा ऐसा होता है, यह असामान्य है क्योंकि अधिकांश खरीदार पंजीकरण के समय कब्ज़ा लेने पर जोर देते हैं।
विशेषज्ञों का कहना है कि खरीदारों को सावधान रहना चाहिए
विशेषज्ञ ध्यान दें कि बिक्री कार्यों में आम तौर पर एक खाली कब्ज़ा खंड शामिल होता है, और जटिलताओं से बचने के लिए किसी भी विचलन को एक पंजीकृत किराये समझौते के माध्यम से स्पष्ट रूप से प्रलेखित किया जाना चाहिए।
ब्रोकिंग फर्म हनु रेड्डी रियल्टी के किरण कुमार ने कहा कि बिक्री के बाद का अधिभोग विक्रेता होता है, यह अपेक्षाकृत असामान्य रहता है क्योंकि अधिकांश खरीदार इस व्यवस्था से असहज होते हैं।
“बिक्री कार्यों में आम तौर पर कहा जाता है कि लेनदेन खाली कब्जे के साथ निष्पादित किया जाता है, और यही वह जगह है जहां जोखिम निहित है। यदि विक्रेता संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखता है, तो कोई भी भविष्य का विवाद, उदाहरण के लिए, यदि परिवार का कोई सदस्य दावा करता है या खाली करने से इनकार करता है, तो गंभीर कानूनी जटिलता में बदल सकता है क्योंकि कब्जा विक्रेता के पास है, “उन्होंने समझाया।
कुमार ने अपने अनुभव से एक उदाहरण साझा करते हुए कहा कि ऐसी व्यवस्थाएं केवल विशिष्ट परिस्थितियों में ही होती हैं। “मैंने हाल ही में एक सिटी-सेंटर 4बीएचके कीमत बेची है ₹6 करोड़ की कीमत वाली इस इमारत में मालिक के पास बड़ी मात्रा में फर्नीचर था और उसे शिफ्ट करने के लिए समय चाहिए था। वे अपने स्थानांतरण की व्यवस्था करते हुए विक्रय पत्र के बाद तीन महीने तक रुके रहे। इन मामलों में, विशेष रूप से एनआरआई विक्रेताओं के साथ जिन्हें स्थानांतरण के समय की आवश्यकता हो सकती है, खरीदार कभी-कभी सहमत होते हैं, लेकिन केवल तभी जब मजबूत विश्वास और उचित कानूनी सुरक्षा उपाय हों, ”उन्होंने कहा।
उन्होंने आगे कहा कि दुर्लभ मामलों में भी जहां खरीददारों बिक्री के बाद अस्थायी अधिभोग की अनुमति दें, किसी भी विवाद से बचने के लिए समझौते को स्पष्ट समयसीमा, किराया भुगतान की शर्तों, देरी के लिए दंड और कानूनी रूप से लागू करने योग्य हैंडओवर तिथि के साथ कसकर संरचित किया जाना चाहिए।
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विशेषज्ञों का कहना है कि ऑक्युपेंसी हिस्ट्री के साथ स्टांपयुक्त किराये का समझौता जरूरी है
कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि यदि कोई खरीदार बिक्री के बाद विक्रेता को किरायेदार के रूप में रहने की अनुमति देने के लिए सहमत होता है, तो उचित रूप से तैयार और पंजीकृत किराये का समझौता आवश्यक है। समझौते में विक्रेता के पूर्व अधिभोग, उन्हें खाली करने की सही तारीख और सभी संबंधित शर्तों का स्पष्ट रूप से दस्तावेज होना चाहिए। इस स्पष्टता के बिना, व्यवस्था जोखिम भरी हो सकती है, क्योंकि विक्रेता छोड़ने से इनकार कर सकते हैं या खाली करने में देरी कर सकते हैं, खासकर जब खाता हस्तांतरण या अन्य संपत्ति दस्तावेजीकरण में समय लगता है।
अधिवक्ता आकाश बंटिया ने कहा कि कर्नाटक में ऐसी स्थितियाँ विशेष रूप से असुरक्षित हैं क्योंकि राज्य ने जून 2021 में केंद्रीय मंत्रिमंडल द्वारा अनुमोदित मॉडल किरायेदारी अधिनियम (एमटीए) को नहीं अपनाया है। एमटीए के तहत, सभी किरायेदारी को औपचारिक रूप से दर्ज किया जाना चाहिए, समर्पित किराया प्राधिकरण स्थापित किए जाने चाहिए, और विवादों को अधिक तेजी से हल किया जा सकता है।
“एमटीए दोनों की रक्षा कर सकता है किरायेदारों और मकान मालिक,” कानूनी विशेषज्ञों ने कहा। ”यह सुनिश्चित करता है कि प्रत्येक किरायेदारी औपचारिक हो और विवादों का शीघ्र समाधान हो।”
हालाँकि, चूंकि भूमि और शहरी विकास राज्य के अधिकार क्षेत्र में आते हैं, इसलिए प्रत्येक राज्य को स्वतंत्र रूप से अधिनियम को अपनाना होगा, और अब तक, केवल चार राज्यों ने अपने किरायेदारी कानूनों को तदनुसार अद्यतन किया है। इस संदर्भ में, कुछ कानूनी विशेषज्ञ चेतावनी देते हैं कि कर्नाटक में खरीदारों के लिए बिक्री के बाद की अधिभोग व्यवस्था से बचना बेहतर है, जब तक कि इसे सख्ती से प्रलेखित और कानूनी रूप से लागू न किया जाए।
(अस्वीकरण: यह रिपोर्ट सोशल मीडिया से उपयोगकर्ता-जनित सामग्री पर आधारित है। HT.com ने दावों को स्वतंत्र रूप से सत्यापित नहीं किया है और उनका समर्थन नहीं करता है।)
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