बेंगलुरु विकास प्राधिकरण एक ‘प्रवर्तक’ है; RERA के प्रावधान लागू, कर्नाटक ट्रिब्यूनल ने KRERA के आदेश को बरकरार रखा

KRERA के आदेश को बरकरार रखते हुए, KREAT ने प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के तहत नादप्रभु केम्पेगौड़ा लेआउट (NPKL) परियोजना को पंजीकृत करने का भी निर्देश दिया।

“रेरा अधिनियम की धारा 44 के तहत बीडीए द्वारा दायर अपील को प्रवेश के चरण में खारिज कर दिया गया है, यह मानते हुए कि रेरा अधिनियम के प्रावधान रेरा अधिनियम पूरी तरह से इस पर लागू होता है, ”3 मार्च के आदेश में कहा गया है।

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यह तर्क दिया गया कि बीडीए अधिनियम एक स्व-निहित कानूनी ढांचा है जिसे सुप्रीम कोर्ट द्वारा बार-बार बरकरार रखा गया है, और इसलिए आरईआरए अधिनियम इसकी परियोजनाओं या शिकायतों पर लागू नहीं होता है। नियोजन प्राधिकरण ने जोर देकर कहा कि इसे RERA की धारा 2 के तहत ‘प्रवर्तक’ के रूप में नहीं माना जा सकता है, क्योंकि इसकी भूमिका एक वैधानिक योजना और विकास निकाय की है, न कि एक वाणिज्यिक डेवलपर की।

हालाँकि, नवंबर 2025 में, KRERA ने फैसला सुनाया कि BDA राज्य के RERA अधिनियम के तहत ‘प्रमोटर’ के रूप में योग्य है। प्राधिकरण ने बीडीए को अपनी नादप्रभु केम्पेगौड़ा लेआउट परियोजना को पंजीकृत करने का भी निर्देश दिया था, जो 2014 से विकास के अधीन है, और लेआउट योजनाओं और अनुमोदनों सहित सभी प्रासंगिक दस्तावेजों को अपलोड करने के लिए भी निर्देश दिया था।

बीडीए ने आदेश के खिलाफ इस आधार पर अपील की थी कि “बीडीए एक योजना प्राधिकरण है और इसलिए धारा 2 (जेडके) (iii) के तहत प्रमोटर शब्द की परिभाषा में नहीं आता है। आरईआरए प्राधिकरण एक विकास प्राधिकरण और बीडीए जैसे योजना प्राधिकरण के बीच अंतर को समझने में विफल रहा है। इसलिए, इसे एक के रूप में नहीं माना जा सकता है प्रमोटर शब्द के सामान्य अर्थ में।”

ट्रिब्यूनल के आदेश में कहा गया है, “रेरा प्राधिकरण इस तथ्य की सराहना करने में विफल रहा है कि नादप्रभु केम्पेगौड़ा लेआउट की कल्पना की गई थी और इसके लिए भूमि रेरा अधिनियम से काफी पहले अधिग्रहित की गई थी और इस तरह, यह योजना रेरा अधिनियम के दायरे में नहीं आती है।”

“बीडीए अधिनियम, 1976 द्वारा अपनी प्रक्रियाओं को विनियमित करने के लिए विभिन्न नियम और विनियम तैयार किए गए थे, जो यह स्पष्ट करते हैं कि बीडीए अपने स्वयं के अधिनियम और नियमों द्वारा विनियमित एक वैधानिक प्राधिकरण है और इसलिए इसे RERA अधिनियम, 2016 के प्रावधानों की प्रयोज्यता से बाहर रखा जाना चाहिए,” यह आगे कहा।

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आदेश में कहा गया है, “हमारा विचार है कि रेरा अधिनियम में प्रमोटर की परिभाषा एक समावेशी परिभाषा है और इसमें स्पष्ट रूप से विकास प्राधिकरण, और अन्य सार्वजनिक निकायों को भूखंडों के साथ-साथ ऐसे प्राधिकरण या निकाय द्वारा उनके स्वामित्व वाली भूमि पर विकसित किए गए अपार्टमेंट, या सरकार द्वारा उनके निपटान में रखे गए, सभी या कुछ अपार्टमेंट या भूखंडों को आवंटियों को बेचने के उद्देश्य से शामिल किया गया है।”

इसमें कहा गया है कि यह परिभाषा सभी डेवलपर्स पर समान रूप से लागू होती है, चाहे वह निजी या सार्वजनिक क्षेत्र में हो, जिसका उद्देश्य जवाबदेही सुनिश्चित करना और रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता में सुधार करना है।

KREAT ने आगे कहा कि, निजी डेवलपर्स के मामले में, आवंटी और प्रमोटर के बीच संबंध कानूनी रूप से बाध्यकारी समझौतों द्वारा शासित होते हैं, जैसे बिक्री समझौता या निर्माण समझौता, जो परियोजना के पूरा होने की समयसीमा और निर्दिष्ट करता है। मुआवज़ा देरी के मामले में देय.

इसी तरह, बीडीए आवंटियों के साथ पट्टा-सह-बिक्री समझौते में प्रवेश करता है, और दोनों पक्षों को इन समझौतों में उल्लिखित कब्जे की समयसीमा और अन्य शर्तों से संबंधित शर्तों का पालन करना आवश्यक है। आदेश में कहा गया है, “इन शर्तों का बीडीए और आवंटियों दोनों को परस्पर और पारस्परिक रूप से अनुपालन करना होगा।”

“हालांकि, जहां तक ​​रेरा अधिनियम की प्रयोज्यता का सवाल है, बीडीए को रेरा अधिनियम की धारा 3 के तहत रेरा के साथ सभी परियोजनाओं के पंजीकरण, रेरा अधिनियम की धारा 11 (2), 18 के तहत प्रमोटर के कार्यों और कर्तव्यों जैसे मुद्दों के संबंध में सभी नियमों और विनियमों का पालन करना समान रूप से आवश्यक है।”