भारत में एलपीजी संकट: क्या रेस्तरां के किरायेदार कोविड के दौरान ‘अप्रत्याशित घटना’ का सहारा लेकर किराए में राहत मांग सकते हैं?

मुंबई में, रेस्तरां मालिकों का कहना है कि संकट शुरू होने के बाद से राजस्व पहले ही 20-30% गिर गया है। कई लोग इसके बाद उच्च इनपुट लागत से भी जूझ रहे हैं Mahanagar Gas Limited हिंदुस्तान टाइम्स की रिपोर्ट के अनुसार, (एमजीएल) ने उन्हें ईमेल के माध्यम से सूचित किया कि 9 मार्च से पाइप्ड प्राकृतिक गैस की कीमत सामान्य से अधिक होगी। हालांकि कंपनी ने संशोधित दर निर्दिष्ट नहीं की, लेकिन उसने ईरान के साथ अमेरिका-इजरायल संघर्ष से जुड़े आपूर्ति दबावों के बीच रेस्तरां को गैस की खपत 20% तक कम करने की सलाह दी, जिससे वैश्विक स्तर पर तेल और प्राकृतिक गैस की आपूर्ति बाधित हो गई है।

कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि मौजूदा एलपीजी संकट के कारण रेस्तरां और खुदरा पट्टों में ‘अप्रत्याशित घटना’ खंड लागू होने की संभावना नहीं है, जैसा कि सीओवीआईडी ​​​​-19 महामारी के दौरान हुआ था। हालाँकि अमेरिका-इज़राइल-ईरान युद्ध से जुड़ी स्थिति ने आपूर्ति श्रृंखलाओं को बाधित कर दिया है और वाणिज्यिक एलपीजी की लागत में तेजी से वृद्धि की है, परिसर उपयोग योग्य बना हुआ है और रेस्तरां चलाना कानूनी रूप से असंभव नहीं है।

अनुबंध कानून के तहत, ऐसी परिस्थितियां जो किसी व्यवसाय को चलाने के लिए अधिक महंगा या कम लाभदायक बनाती हैं, उन्हें अप्रत्याशित घटना के बजाय आर्थिक कठिनाई माना जाता है। व्यवहार में, इसका मतलब है कि किराया राहत कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं है, हालांकि कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि व्यावसायिक वास्तविकताएं अभी भी मकान मालिकों और किरायेदारों को शर्तों पर फिर से बातचीत करने के लिए मजबूर कर सकती हैं।

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“एलपीजी की कमी एक अप्रत्याशित घटना के रूप में योग्य नहीं है। सीओवीआईडी ​​-19 महामारी के दौरान, सरकार ने आपूर्ति श्रृंखलाओं और आंदोलन में व्यापक व्यवधान को एक अप्रत्याशित घटना के रूप में मान्यता दी, और तदनुसार अधिसूचनाएं और प्रतिबंध जारी किए। इसने पार्टियों को अनुबंध के तहत अप्रत्याशित घटना खंड को लागू करने या चुनने में सक्षम बनाया। वर्तमान मामले में, कोई समान अधिसूचना या घोषणा जारी नहीं की गई है; इस प्रकार, पार्टियां अप्रत्याशित घटना के कारण प्रदर्शन करने की असंभवता का दावा करने में सक्षम नहीं होंगी, जब तक कि उनके संबंधित समझौते न हों। सोलोमन एंड कंपनी की पार्टनर सौम्या ब्रजमोहन बताती हैं, ”इसे ही निर्धारित करें।”

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उन्होंने कहा, “महामारी के दौरान, सरकार द्वारा आदेशित लॉकडाउन के कारण व्यवसाय भौतिक रूप से बंद हो गए थे। पट्टे पर दिए गए परिसर का उपयोग करना कानूनी और शारीरिक रूप से असंभव हो गया था। इस प्रत्यक्ष व्यवधान के कारण, अदालतें और मकान मालिक अप्रत्याशित घटना का आह्वान करने या न्यायसंगत राहत देने के लिए अधिक इच्छुक थे।”

इसके अलावा, COVID-19 पट्टा विवादों की लहर के दौरान, भारतीय अदालतों ने अप्रत्याशित घटना के दावों पर एक निश्चित रुख अपनाया। अदालतों ने पक्षों को अपने अंतर्निहित अनुबंधों का कड़ाई से उल्लेख करने का निर्देश दिया। न्यायिक दृष्टिकोण ने स्थापित किया कि अदालतें अनुदान नहीं दे सकतीं न्यायसंगत राहत या किराया माफी जो बातचीत हुई थी उससे बाहर। इसके बजाय, यदि किसी विशिष्ट विघटनकारी घटना को स्पष्ट रूप से पट्टे के भीतर एक अप्रत्याशित घटना ट्रिगर के रूप में शामिल किया गया है, तो पार्टियों के बीच सहमत समझ के अनुसार उचित उपाय प्रदान किया जाएगा, उन्होंने कहा।

यूएस-इज़राइल-ईरान संघर्ष से प्रेरित मौजूदा एलपीजी संकट ने आपूर्ति श्रृंखलाओं को बाधित कर दिया है और वाणिज्यिक एलपीजी की लागत आसमान छू गई है। हालाँकि, व्यावसायिक परिसर अभी भी उपयोग के लिए उपलब्ध हैं, और रेस्तरां चलाना कानूनी रूप से असंभव नहीं बनाया गया है। अनुबंध कानून में, एक ऐसी घटना जो किसी व्यवसाय को ‘अलाभकारी’ या ‘चलाना अधिक महंगा’ बना देती है, उसे आर्थिक कठिनाई कहा जाता है, अप्रत्याशित घटना नहीं, उन्होंने समझाया।

उन्होंने कहा, जब तक पट्टा समझौता स्पष्ट रूप से ‘गंभीर आपूर्ति श्रृंखला व्यवधान,’ ‘ईंधन संकट,’ या ‘युद्ध के अप्रत्यक्ष कृत्यों’ को किराया निलंबन के लिए ट्रिगर के रूप में सूचीबद्ध नहीं करता है, जो मानक वाणिज्यिक पट्टों में दुर्लभ है, किरायेदार एकतरफा इस संकट का उपयोग किराया रोकने के लिए नहीं कर सकते हैं।

यदि कोई रेस्तरां किरायेदार अदालत में जाकर किराया माफी की मांग करता है क्योंकि एलपीजी बहुत महंगा या दुर्लभ है, तो अदालत द्वारा मकान मालिक के पक्ष में फैसला सुनाए जाने की पूरी संभावना है। उन्होंने बताया कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम यह निर्देश देता है कि पट्टा केवल तभी निष्फल होता है जब संपत्ति स्वयं नष्ट हो जाती है या अपने इच्छित उपयोग के लिए स्थायी रूप से अनुपयुक्त हो जाती है।

हालांकि इस परिदृश्य में कानून मकान मालिकों के पक्ष में है, खुदरा और रेस्तरां उद्योग की व्यावसायिक वास्तविकताएं एक अलग दृष्टिकोण निर्धारित करती हैं। उन्होंने कहा, सिर्फ इसलिए कि मकान मालिकों को मजबूर नहीं किया जा सकता इसका मतलब यह नहीं है कि वे राहत नहीं देंगे।

वह बताते हैं कि यदि कोई रेस्तरां एलपीजी संकट के कारण दिवालिया हो जाता है और संपत्ति खाली कर देता है, तो मकान मालिक को शून्य किराये की आय, नए किरायेदार को खोजने के लिए उच्च लागत और संभावित फिट-आउट अवधि का सामना करना पड़ता है।

मकान मालिकों को कोविड-19 के दौरान पता चला कि कठोर रुख के कारण अक्सर संपत्तियां खाली हो जाती हैं। उन्होंने कहा, कई लोगों ने महसूस किया है कि एक अच्छे, ऐतिहासिक रूप से भुगतान करने वाले किरायेदार को अस्थायी संकट के माध्यम से बचाए रखना, सख्त पट्टे की शर्तों को लागू करने और डिफ़ॉल्ट का कारण बनने की तुलना में लंबे समय में अधिक लाभदायक है।

इसलिए, एलपीजी संकट को स्पष्ट रूप से वर्गीकृत नहीं किया जा सकता है COVID-19 लॉकडाउन की तरह एक ‘अप्रत्याशित घटना’ के रूप में। यह व्यवधान निरपेक्ष न होकर आर्थिक है। किरायेदार कानूनी तौर पर मकान मालिकों को इसके आधार पर किराया कम करने के लिए मजबूर नहीं कर सकते ईंधन की कमी या भूराजनीतिक नतीजा. हालाँकि, महामारी के दौरान स्थापित सहयोग की मिसाल अत्यधिक प्रासंगिक बनी हुई है, उन्होंने कहा।

“इस संकट का समाधान अप्रत्याशित घटना की धाराओं पर अदालतों में नहीं होगा, बल्कि बातचीत की मेजों पर होगा, जहां मकान मालिक अपने यहां बड़े पैमाने पर रिक्तियों को रोकने के लिए अस्थायी रूप से स्थगित भुगतान या केवल रखरखाव अवधि की पेशकश करेंगे।” व्यावसायिक संपत्तियों“उन्होंने कहा।