महारेरा के नियम के अनुसार निवेशक रेरा के तहत खरीदार की तरह रिफंड का दावा नहीं कर सकते, मुंबई परियोजना में याचिका खारिज

यह आदेश महारेरा के अध्यक्ष मनोज सौनिक ने मुंबई के पास पनवेल में परियोजना के वर्तमान डेवलपर के साथ-साथ पूर्व डेवलपर के खिलाफ एक व्यक्ति द्वारा दायर शिकायत पर पारित किया था। शिकायतकर्ता ने ओवर का रिफंड मांगा ₹2 करोड़ रुपये, यह दावा करते हुए कि मृतक (खरीदार) ने सितंबर 2018 में निष्पादित समझौता ज्ञापन (एमओयू) के तहत परियोजना में आठ फ्लैट बुक किए थे और पूरी बिक्री पर विचार किया था।

शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया कि परियोजना का पूर्व डेवलपर पंजीकृत समझौतों को निष्पादित करने, परियोजना को पूरा करने या कब्जा सौंपने में विफल रहा, जिससे उसे परियोजना से हटने और ब्याज सहित धन वापसी की मांग करने का अधिकार मिल गया।

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डेवलपर ने कहा कि उसने शीर्षक सत्यापन और सुरक्षित ऋणदाता के साथ पूछताछ सहित व्यापक परिश्रम करने के बाद एक पंजीकृत कन्वेयंस डीड के माध्यम से दिसंबर 2022 में परियोजना भूमि का अधिग्रहण किया, जिनमें से किसी ने भी शिकायतकर्ता के किसी भी दावे का खुलासा नहीं किया। नए डेवलपर ने 2018 के समझौता ज्ञापन की वैधता पर विवाद किया, यह आरोप लगाते हुए कि यह अपंजीकृत है, अपर्याप्त रूप से मुहर लगाई गई है, शिकायतकर्ता और गवाहों द्वारा अहस्ताक्षरित है, और इसमें कई विसंगतियां हैं, जो इसे लागू करने योग्य अधिकार बनाने में असमर्थ बनाती हैं।

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“रेरा अधिनियम की धारा 2 (डी) एक आवंटी (खरीदार) को विशेष रूप से उस व्यक्ति के रूप में परिभाषित करती है, जिसे प्रमोटर (डेवलपर) द्वारा एक भूखंड, अपार्टमेंट, या भवन आवंटित किया गया है, बेचा गया है, या अन्यथा हस्तांतरित किया गया है। यह वैधानिक सुरक्षा उन शुद्ध वित्तीय निवेशकों तक विस्तारित नहीं है जो रियल एस्टेट बुकिंग की आड़ में वाणिज्यिक फंडिंग व्यवस्था में प्रवेश करते हैं। वर्तमान मामले में, लेनदेन की बारीकी से जांच से पता चलता है कि दिवंगत शिकायतकर्ता और पूर्व प्रमोटर के बीच संबंध पूरी तरह से वित्तीय थे,” महारेरा ने अपने आदेश में कहा.

“यद्यपि विवादित एमओयू में व्यापक फ्लैट संख्याओं का उल्लेख है, भुगतान संरचना दर्शाती है कि निर्माण की प्रगति के दौरान नियमित घर खरीदार द्वारा किए गए मानक भुगतान के बजाय कुल थोक क्षेत्र के लिए एकमुश्त राशि का भुगतान किया गया था। यह निवेश विशेषता इस महत्वपूर्ण तथ्य से स्थापित होती है कि पर्याप्त विचार ₹जैसा कि एमओयू में दर्ज है, 11 मार्च 2016 को 1.25 करोड़ रुपये का अग्रिम भुगतान किया गया था, जो कि परियोजना के 30 सितंबर 20216 के प्रारंभ प्रमाणपत्र (सीसी) से काफी पहले का है।” महारेरा आदेश कहा।

महारेरा के आदेश के अनुसार, जिस समय शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि तैनात की गई थी, उस समय किसी भी रियल एस्टेट सूची के भौतिक आवंटन का समर्थन करने के लिए कोई वैध कानूनी मंजूरी या निर्माण अनुमति नहीं थी।

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“एक विशिष्ट आवासीय इकाई को वास्तविक घर खरीदार को कानूनी या भौतिक रूप से आवंटित नहीं किया जा सकता है, जब प्रारंभ प्रमाणपत्र जैसी मूलभूत नियामक अनुमतियां अस्तित्व में नहीं हैं। यह साबित करता है कि लेनदेन एक फ्लोटिंग एरिया गणना पर लिया गया एक निवेश जोखिम था, जो शिकायतकर्ता को अधिनियम की धारा 2 (डी) के दायरे से पूरी तरह बाहर रखता है,” महारेरा आदेश पढ़ता है।

MahaRERA concluded अपने आदेश में यह विवाद मूल रूप से पूर्व डेवलपर के भागीदारों के खिलाफ नागरिक धन वसूली विवाद में बदल गया, जो पूरी तरह से प्राधिकरण के दायरे से बाहर है।

“महारेरा ने खुद को आवंटी (खरीदार) के रूप में चित्रित करने की कोशिश कर रहे निवेशकों के दावे को खारिज कर दिया। प्राधिकरण ने सीसी जारी करने से बहुत पहले लगभग 1.25 करोड़ के अप्रमाणित भुगतान, बिना मुहर लगे, अपंजीकृत और अहस्ताक्षरित एमओयू और प्रमोटर के परिवर्तन से पहले स्वैच्छिक समाप्ति का मूल्यांकन किया। शिकायतकर्ता के आचरण को देखते हुए, महारेरा ने निष्कर्ष निकाला कि विवाद पुराने डेवलपर के खिलाफ नागरिक प्रकृति का है, और रेरा के अधिकार क्षेत्र के बाहर है,” मामले में नए डेवलपर का प्रतिनिधित्व करने वाले सीए अश्विन शाह ने कहा।