मुंबई के क्षितिज को धीरे-धीरे इसके औद्योगिक अतीत के पुनर्निमाण द्वारा नया आकार दिया जा रहा है। शहर भर में, पुरानी कपड़ा मिलें, फ़ैक्टरियाँ, और एक समय की प्रतिष्ठित व्यावसायिक संरचनाएँ चमचमाते लक्जरी आवासों और प्रीमियम कार्यालय विकास का मार्ग प्रशस्त कर रही हैं, क्योंकि भूमि की कमी से जूझ रहा मुंबई अपनी विरासती संपत्तियों से ताज़ा मूल्य निचोड़ रहा है। मध्य मुंबई में बंद पड़ी सूती मिलों से लेकर उपनगरों में पूर्व विनिर्माण केंद्रों तक, औद्योगिक भूमि जो कभी शहर की अर्थव्यवस्था को संचालित करती थी, अब शहरी विकास के अगले चरण को बढ़ावा देने के लिए इसका मुद्रीकरण किया जा रहा है।
इस परिवर्तन के नवीनतम अध्याय में विले पार्ले में प्रतिष्ठित पारले-जी बिस्किट फैक्ट्री शामिल है। लंबे समय से भारत की एफएमसीजी सफलता की कहानी का प्रतीक, पारले प्रोडक्ट्स विनिर्माण परिसर ने पिछले कुछ वर्षों में अपनी भूमि के कुछ हिस्सों का पुनर्विकास देखा है क्योंकि उत्पादन धीरे-धीरे अन्यत्र स्थानांतरित हो गया और रियल एस्टेट मूल्य बढ़ गए।
जबकि पारले प्रोडक्ट्स ने अन्य स्थानों पर परिचालन जारी रखा है, मुंबई में इसकी उपस्थिति लगातार विकसित हुई है। हिंदुस्तान टाइम्स की रिपोर्ट के अनुसार, कंपनी अब विले पार्ले ईस्ट में अपने सबसे पुराने विनिर्माण परिसर को एक वाणिज्यिक परिसर में पुनर्विकसित करने की योजना बना रही है, जहां भारत के सबसे पहचाने जाने वाले बिस्किट का जन्म हुआ था।
पार्ले भूमि पार्सल 5.44 हेक्टेयर (13.45 एकड़) में फैला है और इसे 1,90,360.52 वर्ग मीटर के निर्मित क्षेत्र के साथ पुनर्विकास करने का प्रस्ताव है। इसमें फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) के तहत 1,21,698.09 वर्ग मीटर और गैर-एफएसआई निर्माण के रूप में 68,662.43 वर्ग मीटर शामिल है। अनुमानित परियोजना लागत आंकी गई है ₹रिपोर्ट के मुताबिक, 3,961.39 करोड़।
प्रस्तावित चार इमारतों में से प्रत्येक में दो बेसमेंट स्तर होंगे। पहले तीन भवनों के ए-विंग में छह मंजिल बनाने का प्रस्ताव है। बिल्डिंग 1 के लिए, बी-विंग आंशिक रूप से वाणिज्यिक होगा, जिसमें पहली, सातवीं और आठवीं मंजिलें दुकानों और कार्यालयों के लिए निर्धारित की जाएंगी, जबकि दो से छह मंजिलें पार्किंग के लिए प्रस्तावित हैं। रिपोर्ट में कहा गया है कि वाणिज्यिक परिसर में खुदरा दुकानें, रेस्तरां और फूड कोर्ट शामिल होने की उम्मीद है।
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मिलों से लेकर मिश्रित उपयोग तक: मुंबई की औद्योगिक विरासत की फिर से कल्पना की गई
मुंबई के कुछ सबसे प्रमुख पुनर्विकास कहानियाँ शहर के मध्य मुंबई, लोअर परेल, वर्ली, महालक्ष्मी और प्रभादेवी के ऐतिहासिक मिल बेल्ट में निहित हैं, जहां दर्जनों कपड़ा मिलें जो कभी बॉम्बे की अर्थव्यवस्था को संचालित करती थीं, अब प्रीमियम रियल एस्टेट स्थलों में तब्दील हो गई हैं।
यह बदलाव 1990 के दशक में शुरू हुआ, जब कपड़ा उद्योग में गिरावट आई, और विकास नियंत्रण नियमों में बदलाव के बाद इसमें तेजी आई, जिससे इन बड़े भूमि पार्सल की पुनर्विकास क्षमता खुल गई। फीनिक्स मिल्स, कमला मिल्स, लोअर परेल मिल्स, बॉम्बे डाइंग मिल्स, सीताराम मिल्स, स्प्रिंग मिल्स और इंडिया यूनाइटेड मिल्स जैसी प्रतिष्ठित मिलों ने तब से कार्यालय टावरों, लक्जरी आवासों, मॉल और आतिथ्य परियोजनाओं के एक नए शहरी ढांचे को रास्ता दिया है। विशेषज्ञों का कहना है कि फीनिक्स मिल्स, विशेष रूप से, एक परिभाषित मिश्रित उपयोग गंतव्य के रूप में उभरा है, जो हाई स्ट्रीट फीनिक्स द्वारा संचालित है और वाणिज्यिक कार्यालयों और होटलों द्वारा पूरक है।
पुनर्आविष्कार का विस्तार वस्त्रों से भी आगे तक हो गया है। अंधेरी, कुर्ला, गोरेगांव और मुलुंड में, पूर्व बिस्किट कारखानों, इंजीनियरिंग इकाइयों और गोदामों को आईटी पार्क, सह-कार्य केंद्र और आवासीय विकास में पुनर्निर्मित किया गया है, जो विनिर्माण से सेवा-आधारित विकास में मुंबई के व्यापक बदलाव को दर्शाता है।
आगे देखते हुए, रेलवे भूमि का पुनर्विकासविशेषज्ञों का कहना है कि पूर्वी तट के किनारे मुंबई पोर्ट ट्रस्ट की भूमि और उपनगरों में साल्ट पैन पार्सल से बड़े पैमाने पर रियल एस्टेट के अवसरों की अगली लहर खुलने की उम्मीद है, जिससे आने वाले दशक में शहर के शहरी परिदृश्य को नया आकार मिलेगा।
पुनर्विकास क्या है?
महाराष्ट्र में, कई पुरानी इमारतें, विशेषकर दो से सात मंजिला इमारतें, वर्तमान में पुनर्विकास के दौर से गुजर रही हैं। आवास परियोजनाओं के पुनर्विकास में मौजूदा संरचना को ध्वस्त करना और उसके स्थान पर एक आधुनिक, बड़ी इमारत बनाना शामिल है, जो विभिन्न नियमों के अधीन है।
पुरानी इमारत के निवासियों को नई इमारत में बड़े अपार्टमेंट मुफ्त में मिलते हैं, जबकि बिल्डर नई इमारत में एक निश्चित संख्या में अपार्टमेंट खुले बाजार में लाभ पर बेचता है। सरकार स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और अन्य प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष करों के माध्यम से भी राजस्व अर्जित करती है।
विशेषज्ञों का कहना है कि मुंबई में भूमि मुद्रीकरण जारी रहने की उम्मीद है
विशेषज्ञों के मुताबिक, जमीन की कमी से जूझ रहे मुंबई शहर में आने वाले वर्षों में फैक्ट्री मालिकों द्वारा जमीन का मुद्रीकरण जारी रहेगा।
मुंबई के पश्चिमी उपनगरों के एक रियल एस्टेट सलाहकार शंकर प्रसाद ने कहा, “पहली लहर मिल भूमि की थी, और उसके बाद कारखानों, विनिर्माण इकाइयों और औद्योगिक भूखंडों की बारी आई। प्राइम रियल एस्टेट के लिए रास्ता बनाने वाले इन भूमि पार्सल के अनगिनत उदाहरण हैं, और यह आने वाले वर्षों में भी जारी रहेगा।”
विशेषज्ञों का कहना है कि मुंबई के निकट उपग्रह शहरों में बुनियादी ढांचे के विकास के साथ, आने वाले वर्षों में यह प्रवृत्ति बढ़ेगी।
“कई सरकारी संस्थान भी खुले बाजार में भूमि का मुद्रीकरण कर रहे हैं, और यह प्रवृत्ति जारी रहने की उम्मीद है क्योंकि मुंबई के आसपास के उपग्रह शहर उद्योगों, व्यवसायों, भंडारण और रसद के लिए बेहतर बुनियादी ढांचे का विकास करते हैं। अब इन गतिविधियों के लिए शहर के भीतर बने रहने का कोई आर्थिक अर्थ नहीं है; वे बाहरी इलाकों में स्थानांतरित हो सकते हैं, बहुत कम लागत पर भूमि अधिग्रहण कर सकते हैं, और अपनी मुंबई हिस्सेदारी का मुद्रीकरण कर सकते हैं, ”प्रसाद ने कहा।
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