बेंगलुरु में 34 वर्षीय आईटी पेशेवर रोहित सारदा दो बेडरूम का अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहे हैं ₹80 लाख या उससे कम. वह सामर्थ्य का आकलन करके शुरुआत करते हैं, यह सुनिश्चित करते हुए कि उनके होम लोन की ईएमआई उनकी शुद्ध मासिक आय के 40% से कम रहे। ऑनलाइन ईएमआई कैलकुलेटर का उपयोग करते हुए, वह स्टांप शुल्क, पंजीकरण और मासिक रखरखाव लागत को ध्यान में रखता है। रोहित ने आवागमन के समय, स्कूलों और अस्पतालों को प्राथमिकता देते हुए मेट्रो लाइनों के पास RERA-अनुमोदित परियोजनाओं को शॉर्टलिस्ट किया। वह दीर्घकालिक निवेश क्षमता के साथ दिन-प्रतिदिन की सुविधा को संतुलित करते हुए, उभरते सूक्ष्म बाजारों में आगामी बुनियादी ढांचे का भी मूल्यांकन करता है।
संभावित घर खरीदारों को ब्याज दरों, संपत्ति मूल्यांकन के रुझान, आगामी बुनियादी ढांचे के विकास और रियल एस्टेट को प्रभावित करने वाले नीतिगत बदलावों पर बारीकी से नजर रखनी चाहिए। तेजी से शहरीकरण द्वारा बाजार की गतिशीलता को आकार देने के साथ, स्थानीय क्षेत्र की भविष्य की विकास योजनाओं का मूल्यांकन करके दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा क्षमता का आकलन करना महत्वपूर्ण है।
1) 40% नियम: गृह ऋण को वित्तीय रूप से सुरक्षित रखना
एक खरीदार को केवल संपत्ति की कीमत ही नहीं, बल्कि घर खरीदने की कुल लागत को देखकर सामर्थ्य का आकलन करना चाहिए। ऑनलाइन उपयोग करना ईएमआई और पात्रता कैलकुलेटर आवेदक की आय, पसंदीदा ब्याज दर और ऋण अवधि के आधार पर एक आरामदायक ऋण राशि का अनुमान लगाने में मदद करता है। आदर्श रूप से, होम लोन की ईएमआई शुद्ध मासिक आय के 40% के भीतर रहनी चाहिए, जबकि कुल ऋण दायित्व 45-50% से अधिक नहीं होना चाहिए, इस प्रकार बचत, निवेश और अन्य खर्चों के लिए जगह बचती है। अगर आपको ज्यादा लोन मिल रहा है तो भी आपको अपना बजट नहीं बढ़ाना चाहिए।
खरीदारों को अतिरिक्त लागतों, जैसे स्टाम्प शुल्क, पंजीकरण और प्रसंस्करण शुल्क, साथ ही संपत्ति कर, गृह बीमा और रखरखाव शुल्क जैसे चल रहे खर्चों को भी ध्यान में रखना चाहिए। पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस के प्रवक्ता का कहना है, “कर लाभ और ब्याज सब्सिडी, उदाहरण के लिए, पहली बार खरीदारों के लिए उपलब्ध पीएमएवाई-यू 2.0, सामर्थ्य में सुधार कर सकती है, लेकिन इन लाभों पर बहुत अधिक निर्भर हुए बिना भी खरीदारी वित्तीय रूप से आरामदायक रहनी चाहिए।”
2) अपना क्रेडिट स्कोर जांचें
होम लोन पर दी जाने वाली ब्याज दर निर्धारित करने में क्रेडिट स्कोर महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। बैंकबाजार के सीईओ आदिल शेट्टी कहते हैं, ”मजबूत क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं, आमतौर पर 750 और उससे अधिक, को कम जोखिम के रूप में देखा जाता है और आमतौर पर सबसे अधिक प्रतिस्पर्धी दरों के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं। यह आपकी ऋण पात्रता भी निर्धारित करता है।
कम स्कोर वाले लोगों को अभी भी ऋण मिल सकता है, लेकिन अक्सर उच्च ब्याज दरों पर, जो लंबी अवधि में कुल लागत में काफी वृद्धि कर सकता है। ब्याज दर में परिणामी अंतर मामूली हो सकता है, लेकिन गृह ऋण के सामान्य 20-वर्षीय कार्यकाल में, इसके परिणामस्वरूप कुल भुगतान किए गए ब्याज में लाखों की बचत हो सकती है।
उदाहरण के लिए, 750 या CIBIL स्कोर वाला उधारकर्ता उपरोक्त आमतौर पर सबसे अधिक प्रतिस्पर्धी दरों के लिए पात्र है, जबकि 700-725 रेंज में स्कोर वाले उधारकर्ता को उच्च ब्याज दर का सामना करना पड़ सकता है।
ईएमआई और क्रेडिट कार्ड बिलों का समय पर भुगतान करें, क्रेडिट उपयोग को 30 प्रतिशत से कम रखें और होम लोन के लिए आवेदन करने से पहले कई ऋण या कार्ड आवेदनों से बचें। समय के साथ एक संतुलित क्रेडिट मिश्रण बनाए रखें और आपके स्कोर को नुकसान पहुंचाने वाली त्रुटियों को पहचानने और सुधारने के लिए नियमित रूप से क्रेडिट रिपोर्ट की समीक्षा करें।
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3) स्थान, कनेक्टिविटी और दीर्घकालिक मूल्य
स्थान रोजमर्रा की सुविधा और दीर्घकालिक मूल्य दोनों में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। खरीदारों को यह जांचना चाहिए कि संपत्ति कार्यस्थलों, स्कूलों, अस्पतालों, मेट्रो और आरआरटीएस जैसे सार्वजनिक परिवहन और दैनिक सुविधाओं से कितनी करीब है, क्योंकि इसका सीधा असर जीवनशैली और आवागमन पर पड़ता है। निवेश के दृष्टिकोण से, बुनियादी ढांचे के उन्नयन, बेहतर कनेक्टिविटी और नौकरी में वृद्धि वाले क्षेत्र आमतौर पर आवेदकों को ऋण देने वाली संस्था के साथ बेहतर ऋण शर्तों को सुरक्षित करने में मदद करते हैं।
उभरते सूक्ष्म बाज़ार, विशेष रूप से सरकार के नेतृत्व वाली बुनियादी ढांचा परियोजनाओं द्वारा समर्थित, मजबूत दीर्घकालिक क्षमता प्रदान कर सकते हैं।
4) क्या प्रोजेक्ट RERA के अनुरूप है?
संपत्ति की खरीद को अंतिम रूप देने से पहले, खरीदारों को यह सत्यापित करना होगा कि परियोजना भविष्य के जोखिमों या देरी से बचने के लिए सभी कानूनी और नियामक आवश्यकताओं को पूरा करती है।
पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस के प्रवक्ता के अनुसार, खरीदारों को प्रतिष्ठित डेवलपर्स द्वारा आरईआरए-अनुरूप परियोजनाओं का चयन करना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि आवश्यक कानूनी और नियामक दस्तावेज मौजूद हैं। यह सत्यापित करना कि कोई लंबित मुकदमा या बाधा नहीं है, रहने योग्य और दीर्घकालिक निवेश सुरक्षा दोनों को सुरक्षित रखने में मदद करता है।
5) डेवलपर ट्रैक रिकॉर्ड मायने रखता है
संपत्ति खरीदते समय कब्जे में देरी सबसे महत्वपूर्ण जोखिमों में से एक बनी हुई है, खासकर निर्माणाधीन परियोजनाओं में। विलंबित हैंडओवर वित्तीय योजना को बाधित कर सकता है, लागत बढ़ा सकता है और दीर्घकालिक निवेश रिटर्न को प्रभावित कर सकता है।
इस जोखिम को कम करने के लिए, खरीदारों को डेवलपर के पिछले ट्रैक रिकॉर्ड की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए, जिसमें यह भी शामिल है कि क्या पिछली परियोजनाएं समय पर वितरित की गई थीं और क्या बिल्डर के खिलाफ कोई शिकायत या मुकदमा है। डेवलपर के वित्तीय स्वास्थ्य का आकलन करना भी उतना ही महत्वपूर्ण है क्योंकि नकदी प्रवाह के मुद्दे निर्माण को रोक सकते हैं और समस्याएं पैदा कर सकते हैं।
इसके अतिरिक्त, खरीदारों को RERA के तहत एस्क्रो अनुपालन को सत्यापित करना चाहिए, जो यह सुनिश्चित करता है कि घर खरीदारों से एकत्र किए गए धन का उपयोग विशेष रूप से परियोजना के निर्माण के लिए किया जाता है।
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