म्हाडा की क्लस्टर योजना को तीन क्षेत्रों में झटका लग रहा है

पिछले साल, एमएनएचएडीए ने अंधेरी में सरदार वल्लभभाई पटेल (एसवीपी) नगर, बांद्रा रिक्लेमेशन और वर्ली में आदर्श नगर में निर्माण और विकास एजेंसी (सी एंड डीए) मॉडल को अधिसूचित किया, जिसे ‘क्लस्टर पुनर्विकास’ भी कहा जाता है। हालाँकि, तीनों पड़ोस में, व्यक्तिगत हाउसिंग सोसायटियों के पास पहले से ही पुनर्विकास योजनाएँ चल रही हैं, लेकिन म्हाडा कथित तौर पर कुछ मामलों में उन्हें रोक रही है, जिसका लक्ष्य अपने क्लस्टर मॉडल के तहत अधिक से अधिक सोसायटियों को लाना है।

सी एंड डीए मॉडल के तहत, म्हाडा, भूमि-स्वामित्व प्राधिकरण के रूप में, एक निजी डेवलपर को नियुक्त करता है; निवासियों को बड़े घरों का वादा किया जाता है; म्हाडा को पुनर्विकसित आवास स्टॉक का एक हिस्सा प्राप्त होता है; और डेवलपर निवेश की वसूली और मुनाफा कमाने के लिए रियल एस्टेट का एक हिस्सा अपने पास रखता है।

निवासियों का यह भी कहना है कि म्हाडा की प्रक्रिया अपारदर्शी, दमनकारी है और कुछ मामलों में अनिवार्य सहमति आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है। उनकी चिंताओं से बेपरवाह – समाजों ने म्हाडा पर उनके साथ चर्चा करने से इनकार करने का भी आरोप लगाया है – राज्य एजेंसी बंबई उच्च न्यायालय में कानूनी लड़ाई जारी होने के बावजूद निविदा प्रक्रिया को आगे बढ़ा रही है।

म्हाडा का तर्क है कि क्लस्टर पुनर्विकास इन इलाकों में बुनियादी ढांचे को उन्नत करने के साथ-साथ पुराने आवास लेआउट को आधुनिक बनाने का एकमात्र तरीका है।

म्हाडा के उपाध्यक्ष और सीईओ, संजीव जयसवाल ने कहा कि विकास नियंत्रण नियमों के पारंपरिक प्रावधानों के तहत पुनर्विकास कुछ लेआउट में संभव नहीं होगा।

“डीसीपीआर 33(5) के तहत एसवीपी नगर का पुनरुद्धार संभव नहीं था। आम तौर पर, एचआईजी निवासी डीसीपीआर 33(5) के तहत दिए गए लाभों के हकदार नहीं हैं। हमें प्रोत्साहन-आधारित योजना के माध्यम से डीसीपीआर 33(9) (क्लस्टर पुनर्विकास) के तहत परियोजना मिली और पूरी परियोजना को व्यवहार्य बनाया, “जायसवाल ने कहा।

आदर्श नगर और बांद्रा रिक्लेमेशन के लिए, उन्होंने कहा, “योजनाबद्ध समूहों में भूमि के बड़े हिस्से को समेकित करके, म्हाडा ने उन्नत बुनियादी ढांचे, खुली जगहों और सामुदायिक सुविधाओं के साथ एकीकृत रहने वाले वातावरण बनाने की योजना बनाई है। भविष्य में आवास आपूर्ति का लगभग 60-70% क्लस्टर पुनर्विकास पहल से आने की उम्मीद है, जिसमें एक महत्वपूर्ण हिस्सा आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों और निम्न-आय समूहों के लिए रखा गया है।”

आदर्श नगर और बांद्रा रिक्लेमेशन पर याचिकाएं 9 जून को फिर से सुनवाई के लिए आने वाली हैं, जब निवासियों को उम्मीद है कि अंतरिम राहत पर विचार किया जा सकता है।

प्रत्येक लेआउट को 3 बोलियाँ मिलती हैं

8 अप्रैल को जारी किए गए टेंडर के जवाब में म्हाडा को तीनों इलाकों में से प्रत्येक के लिए सोमवार को तीन कोटेशन प्राप्त हुए। कुल मिलाकर, ब्लॉक पर 206.49 एकड़ जमीन है।

ये तकनीकी बोलियां बुधवार को खोली जाएंगी। तकनीकी विवरण की जांच करने के बाद, वित्तीय कोटेशन बाद की तारीख में खोले जाएंगे।

2025 में, म्हाडा द्वारा क्लस्टर पुनर्विकास के तहत लाए गए अन्य बड़े लेआउट कालाचौकी में अभ्युदय नगर, सायन में गुरु तेग बहादुर नगर, गोरेगांव पश्चिम में मोतीलाल नगर और द्वीप शहर में कमाठीपुरा थे।

SVP Nagar, Andheri West

एसवीपी नगर चार दशक पहले म्हाडा के निवासियों द्वारा खरीदी गई 98 चॉलों का घर है। जब से म्हाडा ने अक्टूबर 2025 में एसवीपी नगर के लिए अपनी योजनाओं की घोषणा की, तब से निवासी सोच रहे हैं कि क्लस्टर पुनर्विकास उन हाउसिंग सोसाइटियों की योजनाओं के साथ कैसे मेल खाएगा जिन्होंने 2007 के बाद निजी डेवलपर्स के साथ परियोजनाएं शुरू की थीं।

सरदार वल्लभभाई पटेल नगर रहीवाशी वेलफेयर एसोसिएशन के पूर्व पदाधिकारी रत्नाकर अहिरे का आरोप है, “आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग के तहत बेची गई दस चॉलों का पुनर्विकास अलग-अलग चरणों में है। कम आय वर्ग के लिए, हालांकि डेवलपर्स को अंतिम रूप दिया जा चुका है, लेकिन वे आगे नहीं बढ़ सकते क्योंकि म्हाडा इसकी अनुमति नहीं दे रही है।”

अहिरे का कहना है कि म्हाडा उन समितियों की पुनर्विकास योजनाओं को रोक रही है जो क्लस्टर पुनर्विकास के लिए न्यूनतम 4,000-वर्ग मीटर भूखंड की आवश्यकता के लिए अर्हता प्राप्त करती हैं क्योंकि एजेंसी उन्हें सी एंड डीए मॉडल के तहत लाना चाहती है।

विवाद का एक अन्य मुद्दा क्लस्टर योजना के तहत प्रस्तावित अतिरिक्त कारपेट एरिया का फॉर्मूला है। निवासियों का कहना है कि क्लस्टर नीति से छोटे मकानों को लाभ मिलता है, जबकि बड़े फ्लैट मालिकों को तुलनात्मक रूप से कम लाभ मिलता है।

234 वर्ग फुट, 278.46 वर्ग फुट और 363.60 वर्ग फुट के घरों को 686.52-वर्ग फुट के अपार्टमेंट मिलेंगे। जबकि सबसे छोटी इकाइयों के मालिकों को 194% बड़े अपार्टमेंट मिलेंगे, 1,318.25 वर्ग फुट के उच्च आय समूह के फ्लैटों के निवासियों को 2,288.19 वर्ग फुट के घर मिलेंगे – 74% की वृद्धि।

अहिरे ने कहा, “म्हाडा ने पुनर्विकास मुद्दे पर हमारे पत्रों का जवाब देने की जहमत नहीं उठाई है।” कल्याण संघ म्हाडा की क्लस्टर योजना को चुनौती देने के लिए कानूनी मार्ग का उपयोग कर रहा है।

बांद्रा रिक्लेमेशन, बांद्रा पश्चिम

बांद्रा रिक्लेमेशन में, चुनौतियों की एक विस्तृत श्रृंखला है। 8 अप्रैल को म्हाडा द्वारा पुनर्विकास बोलियां जारी करने के बाद तनाव बढ़ गया, जिससे कई हाउसिंग सोसायटी को बॉम्बे हाई कोर्ट का रुख करना पड़ा।

कम से कम चार समाजों – सुमन, सप्तर्षि, सागर किरण और कमलपुष्पा – ने आरोप लगाया है कि क्लस्टर योजना अनिवार्य सहमति प्रावधानों को दरकिनार कर देती है। इंडिया लॉ की वकील निधि सिंह, चार में से तीन सोसाइटियों का प्रतिनिधित्व कर रही हैं। पिछले साल जारी किए गए दो जीआर ने सोसायटी के अधिकारों को मान्यता दिए बिना पूरे बांद्रा रिक्लेमेशन लेआउट को पुनर्विकास के तहत लाया। सिंह ने कहा, “अधिकारियों ने चल रहे परिवहन विवादों और पूर्व न्यायिक आदेशों को नजरअंदाज कर दिया है, जो भूमि पर उनके अधिकार को मान्यता देते हैं।”

इस विवाद ने यहां की कई हाउसिंग सोसायटियों के लिए भी अनिश्चितता पैदा कर दी है। 26 सोसाइटियों में से 14 निजी डेवलपर्स के साथ समझौते के माध्यम से पुनर्विकास के विभिन्न चरणों में हैं। जब म्हाडा के क्लस्टर प्रस्ताव की घोषणा की गई तो अन्य लोग उन्नत बातचीत में थे।

पारिजात सोसायटी का तर्क है कि इनमें से कई सोसायटी म्हाडा की इमारतें ही नहीं हैं। राज्य शहरी विकास विभाग को लिखे एक पत्र में कहा गया है, “महाराष्ट्र राज्य सरकार कर्मचारी सहकारी आवास सोसायटी को 1970 के दशक में 99 साल की लीज पर म्हाडा द्वारा नहीं, बल्कि राज्य सरकार द्वारा भूमि आवंटित की गई थी।”

जबकि मामला चल रहा है, बॉम्बे हाई कोर्ट ने याचिकाकर्ताओं की दलीलों पर ध्यान दिया है कि सोसायटियों के पास पट्टे का अधिकार है, जो उन्हें स्वतंत्र रूप से अपनी संपत्तियों का पुनर्विकास करने में सक्षम बनाता है।

Adarsh Nagar, Worli

वर्ली के आदर्श नगर में, निवासियों ने म्हाडा के कार्यों को “मनमाना”, “अनुचित” और “कानून के विपरीत” बताते हुए इसी तरह की कानूनी चुनौती पेश की है।

कॉलोनी में 1960 के दशक में निर्मित 863 घर हैं और उस समय की आवास योजनाओं के तहत परिवारों को आवंटित किए गए थे। 1982 में, म्हाडा ने हाउसिंग सोसाइटियों के पक्ष में 99-वर्षीय उपपट्टे निष्पादित किए।

निवासियों का तर्क है कि इन पट्टा समझौतों के बावजूद, राज्य सरकार ने पुनर्विकास के भविष्य को स्वतंत्र रूप से निर्धारित करने के अधिकार को प्रभावी ढंग से छीन लिया है।

आदर्श नगर में एमआईजी आदर्श नगर कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी का प्रतिनिधित्व करने वाले वकील अंशुमन जगताप ने कहा, “निर्माण और विकास एजेंसी की नियुक्ति के लिए सरकार द्वारा शुरू की गई व्यवस्था महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम, म्हाडा अधिनियम और डीसीपीआर 2034 के विपरीत है, जो इसे शुरू से ही अमान्य बनाती है।”

याचिकाकर्ताओं ने पुनर्विकास परियोजनाओं में आवश्यक 51% सहमति की अनिवार्यता को हटाने को भी चुनौती दी है।

इस महीने की शुरुआत में एक तत्काल सुनवाई के बाद, बॉम्बे हाई कोर्ट ने याचिकाओं के अंतिम नतीजे के अधीन, निविदा प्रक्रिया जारी रखने की अनुमति दी। म्हाडा ने बोली खोलने की समय सीमा 20 मई तक बढ़ा दी है।