मुंबई के पश्चिमी उपनगर के निवासी रमाना अय्यर ने कहा कि उनकी 40 साल पुरानी इमारत के प्रस्तावित पुनर्विकास में बाधा आ गई है क्योंकि एक सदस्य पर गृह ऋण बकाया है। ₹45 लाख. अय्यर के अनुसार, गृहस्वामी बैंक से अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) प्राप्त करने में असमर्थ है क्योंकि ऋण का भुगतान नहीं हुआ है और वह बकाया राशि का अग्रिम भुगतान करने की स्थिति में भी नहीं है।
पुरानी इमारतों में, घर के मालिकों पर बकाया गृह ऋण होने की संभावना अपेक्षाकृत कम है। हालाँकि, ऐसे उदाहरण हो सकते हैं जिनमें 25-30 साल पुरानी इमारतों में अपार्टमेंट गृह ऋण के साथ पुनर्विक्रय बाजार में खरीदे गए थे।
हालांकि कुछ डेवलपर्स ऐसे सदस्यों को उनके ऋण चुकाने में मदद करने के लिए वित्तीय सहायता प्रदान करने के इच्छुक हैं, लेकिन कई ऐसा करने में अनिच्छुक हैं। यहां तक कि जब समर्थन की पेशकश की जाती है, तब भी अन्य निवासी अक्सर आपत्तियां उठाते हैं या शर्तें लगाते हैं, जिससे पुनर्विकास प्रक्रिया में और देरी होती है।
डेवलपर्स ध्यान दें कि पुरानी इमारतों में गृह ऋण लंबित होने पर भी पुनर्विकास संभव है, लेकिन परियोजना को गंभीरता से आगे बढ़ाने से पहले प्रक्रियात्मक चरणों की एक श्रृंखला पूरी की जानी चाहिए।
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“पुरानी इमारतों के मामले में, घर के मालिकों के पास गृह ऋण लंबित होने की संभावना बहुत कम है; हालांकि, ऐसे मामले भी हैं जहां घर के मालिकों ने इमारत के 25-30 साल पूरे होने के बाद पुनर्विक्रय बाजार में एक अपार्टमेंट खरीदा होगा, और किसी तरह गृह ऋण प्राप्त करने में कामयाब रहे हैं। ये ऐसे मामले हैं जहां गृह ऋण लंबित है, और उसी के कारण कागजी कार्रवाई बढ़ने की संभावना है, “एक डेवलपर ने नाम न छापने की शर्त पर कहा।
जब गृह ऋण लंबित हो तो पुनर्विकास कैसे आगे बढ़ता है?
डेवलपर्स के अनुसार, बैंक आमतौर पर पुनर्विकास शुरू होने से पहले किसी भी बकाया गृह ऋण के पूर्ण पुनर्भुगतान पर जोर देते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि एक बार जब किसी इमारत को पुनर्विकास के लिए ले जाया जाता है और ध्वस्त कर दिया जाता है, तो बैंक के पास गिरवी रखी गई अंतर्निहित संपत्ति का अस्तित्व समाप्त हो जाता है, जिससे ऋणदाता का जोखिम बढ़ जाता है।
“जब कोई भवन पुनर्विकास के लिए जाता है, और एक सदस्य के पास सक्रिय गृह ऋण होता है, तो बैंक आमतौर पर ऋण चुकाने की मांग करते हैं। हालांकि, कुछ मामलों में, पुनर्विकास आगे बढ़ सकता है यदि डेवलपर बैंक को वचन देता है और पर्याप्त सुविधा प्रदान करता है। बैंक, डेवलपर और हाउसिंग सोसाइटी द्वारा सहमत कुछ पूर्व शर्तों के अधीन, ऋणदाता तब अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) जारी करने पर विचार कर सकता है,” प्लैटिनम कॉर्प के संस्थापक और सीईओ विशाल रतनघायरा ने कहा।
“कुछ मामलों में, डेवलपर्स प्रारंभिक कॉर्पस या संबंधित सदस्य को मासिक किराया मुआवजे का समय से पहले भुगतान कर सकते हैं, जो बाद में इन फंडों का उपयोग अपने बकाया होम लोन को चुकाने के लिए कर सकते हैं। यह मुख्य रूप से प्रक्रिया में तेजी लाने और गैर-भुगतान या सदस्य द्वारा सामना की जाने वाली वित्तीय कठिनाइयों से उत्पन्न होने वाली देरी से बचने के लिए किया जाता है,” रतनघायरा ने कहा।
पुनर्विकास क्या है?
महाराष्ट्र में, कई पुरानी इमारतें हैं, विशेषकर दो से सात मंजिलों वाली वर्तमान में पुनर्विकास चल रहा है. आवास परियोजनाओं के पुनर्विकास में मौजूदा संरचना को ध्वस्त करना और उसके स्थान पर एक आधुनिक, बड़ी इमारत बनाना शामिल है, जो विभिन्न नियमों के अधीन है।
पुरानी इमारत के निवासियों को नई इमारत में बड़े अपार्टमेंट मुफ्त में मिलते हैं, जबकि बिल्डर नई इमारत में एक निश्चित संख्या में अपार्टमेंट खुले बाजार में लाभ पर बेचता है। सरकार स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और अन्य प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष करों के माध्यम से भी राजस्व अर्जित करती है।
44,277 अपार्टमेंट की कीमत ₹के जरिए मुंबई के रियल एस्टेट बाजार में 1.30 लाख करोड़ रुपये आने की उम्मीद है पुनर्विकास सितंबर 2025 में जारी नाइट फ्रैंक इंडिया की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2030 तक खंड। समाज के पुनर्विकास से मुक्त-बिक्री घटक लगभग उत्पन्न होने का अनुमान है ₹स्टांप ड्यूटी में 7,830 करोड़ रुपये और ₹वस्तु एवं सेवा कर (जीएसटी) में 6,525 करोड़ रुपये।
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