यदि पुनर्विकास समझौता समाप्त हो जाता है तो बिल्डर आंशिक रूप से निर्मित भवन के लिए रिफंड नहीं मांग सकता: एचसी

न्यायमूर्ति संदीप मार्ने की एकल-न्यायाधीश पीठ ने 30 अप्रैल को कहा कि एक डेवलपर हाउसिंग सोसायटी से निर्माण की लागत का दावा तभी कर सकता है, जब पुनर्विकसित इमारत सभी भौतिक पहलुओं में पूर्ण हो और सोसायटी के सदस्यों द्वारा उपयोग करने योग्य हो।

अदालत डेवलपर एसएसडी एस्कैटिक्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा दायर एक याचिका पर सुनवाई कर रही थी, जिसमें 24 जून, 2023 के एक मध्यस्थ पुरस्कार को चुनौती दी गई थी, जिसने सिद्धार्थ नगर, गोरेगांव में गोरेगांव पर्ल कोऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी (सीएचएस) द्वारा अपने विकास समझौते को रद्द करने को बरकरार रखा था। मध्यस्थ ने बिल्डर को भुगतान करने का भी आदेश दिया था ₹हाउसिंग सोसायटी को 7.17 करोड़ रु.

गोरेगांव पर्ल सीएचएस ने अपने तीन विंगों के पुनर्विकास के लिए सितंबर 2007 में एसएसडी एस्कैटिक्स को नियुक्त किया था। हालाँकि, काम में देरी होने के बाद, दोनों पक्षों ने मुकदमेबाजी का दौर चलाया और सहमति शर्तों पर बातचीत की, जिसके तहत डेवलपर 30 अक्टूबर, 2018 तक पुनर्विकास पूरा करने के लिए सहमत हुआ।

हालाँकि, 3 जून, 2018 को, डेवलपर द्वारा सहमति शर्तों का पालन करने में विफल रहने के बाद सोसायटी ने विकास समझौते को समाप्त कर दिया। गोरेगांव पर्ल सीएचएस द्वारा दायर एक याचिका के आधार पर, मामले को एकमात्र मध्यस्थ के पास भेजा गया, जिसने समाज के पक्ष में फैसला सुनाया, जिससे एसएसडी एस्केटिक्स को उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाना पड़ा।

उच्च न्यायालय ने समझौते की समाप्ति को बरकरार रखा, न्यायमूर्ति मार्ने ने कहा कि एसएसडी एस्केटिक्स पुनर्विकास परियोजना को पूरा करने के लिए समयसीमा का पालन करने में विफल रहा था और समझौते की कई शर्तों और बाद की सहमति शर्तों का भी उल्लंघन किया था।

अदालत ने एसएसडी एस्कैटिक्स के रिफंड के दावे को भी खारिज कर दिया ₹हाउसिंग सोसायटी से 18.09 करोड़ रु. डेवलपर ने कहा था कि एक इमारत की 21 मंजिल तक और दूसरी की सातवीं मंजिल तक आरसीसी संरचना के निर्माण पर राशि खर्च की गई थी। एसएसडी एस्कैटिक्स ने यह भी दावा किया था कि निर्माण एक “लाभ” था जो उसने हाउसिंग सोसाइटी को दिया था, जैसा कि अनुबंध अधिनियम की धारा 64 के तहत माना गया था, और इसलिए इसे वापस करने की आवश्यकता है।

हालाँकि, उच्च न्यायालय ने माना कि धारा 64 को लागू करने के लिए, दिया गया लाभ सभी प्रकार से पूर्ण होना चाहिए, जो विपरीत पक्ष द्वारा आनंद लेने में सक्षम हो। अदालत ने कहा, इस मामले में, जहां डेवलपर द्वारा बनाई गई संरचना सोसायटी के सदस्यों के लिए उपयोगी नहीं थी, इसे सोसायटी के लिए लाभ के रूप में नहीं माना जा सकता है। इसलिए, डेवलपर निर्माण लागत की वापसी का हकदार नहीं था।

पारगमन किराया

अदालत ने डेवलपर के रिफंड के दावे को भी खारिज कर दिया ₹20.43 करोड़, जो उसने सोसायटी को ट्रांजिट किराया, कॉर्पस और ब्रोकरेज के रूप में भुगतान किया था। पीठ ने कहा कि अगर हाउसिंग सोसायटी बीच में ही अनुबंध खत्म कर देती है तो ऐसे रिफंड की मांग नहीं की जा सकती। पुनर्विकास अवधि के दौरान अस्थायी आवास के लिए बिल्डर द्वारा सोसायटी के सदस्यों को ट्रांजिट किराया का भुगतान किया जाता है।

न्यायमूर्ति मार्ने ने कहा कि अनुबंध अधिनियम की धारा 64 के तहत विचार किया गया “लाभ” एक वास्तविक लाभ होना चाहिए जो अनुबंध समाप्त करने वाले घायल पक्ष को मिलता है, जो अन्यायपूर्ण संवर्धन होगा। उन्होंने कहा कि ट्रांजिट किराए को ऐसा लाभ नहीं कहा जा सकता और इसलिए इसे वापस करने की मांग नहीं की जा सकती।

“अगर [transit] किराया उस डेवलपर को वापस करने का निर्देश दिया जाता है जिसका डीए (विकास समझौता) उसके द्वारा किए गए डिफ़ॉल्ट के कारण समाप्त हो गया है, यह डेवलपर को उल्लंघनों के लिए पुरस्कृत करने के समान होगा, जबकि पहले से ही परेशान सोसायटी के सदस्यों को और कठिनाइयों में डाल देगा, जो अनुबंध अधिनियम की धारा 64 के पीछे का उद्देश्य नहीं है, ”अदालत ने कहा।