हरियाणा मंत्रिमंडल ने सेवानिवृत्ति आवास नीति में एक महत्वपूर्ण संशोधन को मंजूरी दे दी है, जिसमें सेवानिवृत्ति आवास कॉलोनियों के लिए अनुमेय फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) में वृद्धि भी शामिल है। संशोधित मानदंडों के तहत, हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) के माध्यम से अतिरिक्त एफएआर को 2.25 की पिछली सीमा से बढ़ाकर 3.0 तक कर दिया गया है।
रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि इस कदम से गुरुग्राम के वरिष्ठ जीवन खंड में सक्रिय डेवलपर्स को लाभ होगा, क्योंकि उच्च एफएआर एक ही भूमि पार्सल पर अधिक निर्माण की अनुमति देता है। इससे भूमि लागत में आनुपातिक वृद्धि के बिना परियोजना व्यवहार्यता में सुधार होता है।
हरियाणा ने सेवानिवृत्ति आवास नीति में संशोधन को मंजूरी दी
हरियाणा मंत्रिमंडल ने बढ़ती उम्र की आबादी का समर्थन करने और उनकी विशिष्ट आवास और जीवनशैली आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सेवानिवृत्ति आवास नीति में एक महत्वपूर्ण संशोधन को मंजूरी दे दी। मुख्यमंत्री नायब सिंह सैनी की अध्यक्षता में हुई कैबिनेट की बैठक में हरियाणा शहरी क्षेत्र विकास और विनियमन अधिनियम, 1975 के तहत लाइसेंस के अनुदान के माध्यम से सेवानिवृत्ति आवास के नियोजित विकास के लिए नीति में संशोधन को मंजूरी दी गई, एक आधिकारिक बयान में सप्ताह के दौरान कहा गया था।
इसमें कहा गया था कि सेवानिवृत्ति आवास नीति 2024 में संशोधन उनकी विशिष्ट आवास और जीवन शैली आवश्यकताओं को ध्यान में रखते हुए, बढ़ती उम्र की आबादी की जरूरतों को बेहतर ढंग से पूरा करने के लिए पेश किया गया था।
संशोधित प्रावधानों के अनुसार, खंड 5(ii) के तहत, 20 अक्टूबर, 2020 की नीति में निर्धारित दृष्टिकोण मानदंड, समय-समय पर संशोधित, केवल टीडीआर नीति के तहत अतिरिक्त फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) के अनुदान के लिए लागू रहेंगे।
हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) नीति, 2021 के प्रावधानों के अनुरूप, कैबिनेट ने सेवानिवृत्ति आवास कॉलोनियों के लिए अनुमेय एफएआर में वृद्धि को मंजूरी दे दी।
टीडीआर के माध्यम से अतिरिक्त एफएआर को सेवानिवृत्ति आवास के तहत मौजूदा अनुमेय एफएआर 2.25 के मुकाबले 3.0 तक बढ़ा दिया गया है।
टीडीआर के तहत अतिरिक्त एफएआर का लाभ केवल उन्हीं लाइसेंसों को दिया जाएगा, जो 20 अक्टूबर, 2020 की नीति के अनुसार लागू किए गए थे।
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यहाँ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का क्या कहना है
उच्च एफएआर, जो टीडीआर के माध्यम से 2.25 से बढ़कर 3.0 हो गया है, पहले से ही काम कर रहे डेवलपर्स के लिए एक बड़ा बढ़ावा है। गुरूग्राम का वरिष्ठ रहने की जगह. ANAROCK ग्रुप के उपाध्यक्ष संतोष कुमार ने कहा, “उच्च एफएआर का मतलब है कि वरिष्ठ नागरिकों के रहने की जगह में प्रवेश करने की योजना बनाने वाले बिल्डर एक ही भूमि पर अधिक निर्माण कर सकते हैं। यह जमीन की लागत में उतनी ही वृद्धि किए बिना, गुरुग्राम में वरिष्ठ नागरिकों के लिए प्रीमियम आवास को व्यावसायिक रूप से अधिक व्यवहार्य बनाता है।”
“हरियाणा सरकार द्वारा यह एक स्वागतयोग्य और सामयिक कदम है। टीडीआर के माध्यम से एफएआर को 3.0 तक बढ़ाने से परियोजना की व्यवहार्यता में काफी सुधार होता है, जो भारत में वरिष्ठ नागरिकों के जीवन स्तर को बढ़ाने में एक प्रमुख बाधा है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि यह सेवानिवृत्ति आवास को एक विशेष स्थान के रूप में देखने से लेकर इसे आवश्यक सामाजिक बुनियादी ढांचे के रूप में मान्यता देने के बदलाव का संकेत देता है। हालांकि, नीति की सफलता निष्पादन पर निर्भर करेगी – स्पष्ट दिशानिर्देश, ऑपरेटरों और डेवलपर्स के बीच संरेखण, और न केवल रियल एस्टेट, बल्कि सेवा मानकों पर ध्यान केंद्रित करना। यदि अच्छी तरह से लागू किया जाता है, तो यह संगठित वरिष्ठ जीवन आपूर्ति को उत्प्रेरित कर सकता है। एनसीआर और भारत की तेजी से बढ़ती उम्र की आबादी को संबोधित करने के लिए अन्य राज्यों के लिए एक बेंचमार्क स्थापित किया है, ”जीविन कंसल्टिंग के संस्थापक मुरलीधरा सीपी ने कहा।
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“संशोधन के तहत एफएआर में बढ़ोतरी सेवानिवृत्ति आवास नीति हरियाणा सरकार द्वारा एक प्रगतिशील कदम है जो वरिष्ठ जीवन परियोजनाओं की व्यवहार्यता को मजबूत करता है और इस क्षेत्र में बहुत जरूरी आपूर्ति के विकास में तेजी लाने में मदद करेगा। जैसे-जैसे पारिस्थितिकी तंत्र विकसित होता है, यह सुनिश्चित करना भी उतना ही महत्वपूर्ण होगा कि वरिष्ठ निवासियों के लिए जीवन की उच्च गुणवत्ता प्रदान करने के लिए डिजाइन मानकों, खुलेपन और सहायक बुनियादी ढांचे को सावधानीपूर्वक संरक्षित किया जाता है, ”एसोसिएशन ऑफ सीनियर लिविंग इंडिया (एएसएलआई) के अध्यक्ष राजगोपाल जी ने कहा।
पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के वरिष्ठ उपाध्यक्ष ऋषभ पेरीवाल ने कहा कि संशोधन उचित समय पर आया है।
“गुरुग्राम में, हम एक स्पष्ट बदलाव देख रहे हैं, जहां अधिक परिवार सक्रिय रूप से वरिष्ठ जीवन पर विचार कर रहे हैं – एक वापसी के रूप में नहीं, बल्कि एक सचेत और योजनाबद्ध विकल्प के रूप में। अनुमेय एफएआर में वृद्धि डेवलपर्स को अधिक एकीकृत समुदायों को डिजाइन करने और वितरित करने के लिए अधिक लचीलापन प्रदान करती है, जिस तरह की सहायता प्रणालियों की वरिष्ठ निवासियों को वास्तव में आवश्यकता होती है। महत्वपूर्ण रूप से, संशोधन एक वास्तविक और बढ़ती आवश्यकता के साथ संरेखित नीति इरादे को दर्शाता है। यह खंड को अधिक संगठित और टिकाऊ तरीके से स्केल करने में सक्षम बनाने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाएगा।”
खरीदार के दृष्टिकोण से, यह एक सकारात्मक और आश्वस्त करने वाला विकास है। यह अब तक मौजूद अपेक्षाकृत सीमित विकल्पों से आगे बढ़ते हुए, अधिक संगठित और विचारपूर्वक नियोजित विकल्पों के उद्भव का संकेत देता है। उन्होंने कहा कि यह बाजार में प्रवेश करने वाले विश्वसनीय वरिष्ठ जीवन विकास की अधिक संरचित पाइपलाइन की ओर भी इशारा करता है।
एफएआर और टीडीआर
हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) एक नियोजन उपकरण है जो भूमि मालिक या डेवलपर को अप्रयुक्त विकास क्षमता (एफएआर/एफएसआई) को एक भूखंड से दूसरे भूखंड में स्थानांतरित करने की अनुमति देता है। टीडीआर (सेवानिवृत्ति आवास में 3.0 तक) के माध्यम से उच्च एफएआर की अनुमति के साथ, डेवलपर्स एक ही परियोजना के भीतर अधिक इकाइयां बना सकते हैं। यह भूमि की लागत में तेजी से वृद्धि किए बिना वरिष्ठ आवास परियोजनाओं को वित्तीय रूप से अधिक आकर्षक बनाता है।
एफएआर (फ्लोर एरिया रेशियो) एक कुंजी है रियल एस्टेट मीट्रिक यह आपको बताता है कि भूमि के एक भूखंड पर कुल कितने निर्माण की अनुमति है। जब एफएआर बढ़ाया जाता है (उदाहरण के लिए, 2.25 से 3.0 तक), डेवलपर्स उसी भूमि पार्सल पर काफी अधिक निर्माण कर सकते हैं, जिससे भूमि लागत में आनुपातिक वृद्धि के बिना परियोजना व्यवहार्यता में सुधार होता है।
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