हाई कोर्ट ने बोरीवली प्लॉट के विकास पर रोक लगाने वाले आदेश को रद्द कर दिया

न्यायमूर्ति कमल खाता ने वेस्टर्न एज II परिसर सहकारी हाउसिंग सोसाइटी द्वारा दायर याचिका को खारिज करते हुए कहा, “यह अदालत की प्रक्रिया का दुरुपयोग और लाभकारी कानून का दुरुपयोग है।” उन्होंने कहा, “फ्लैट खरीदारों को बेईमान प्रमोटरों से बचाने के लिए अधिनियमित एमओएफए को भूमि मालिक के आरक्षित अधिकारों को हथियाने के लिए एक हथियार में नहीं बदला जा सकता है।”

यह मामला 31,323 वर्ग मीटर के एक भूखंड से संबंधित है, जिसे वेस्टर्न एज II दो अन्य हाउसिंग सोसायटी, वेस्टर्न एज I और समर्पण एक्सोटिका के साथ साझा करता है। फरवरी 2005 में, भूमि मालिक, केबल कॉर्पोरेशन ऑफ इंडिया लिमिटेड (सीसीआईएल) ने कनकिया स्पेस रियल्टी प्राइवेट लिमिटेड को बोरीवली पूर्व में अपनी 151,328 वर्गमीटर संपत्ति में से 31,323 वर्गमीटर विकसित करने का अधिकार दिया था।

तदनुसार, कंपनी ने 59,157 वर्ग मीटर के फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) का उपयोग करते हुए भूखंड पर तीन इमारतों का निर्माण किया, और बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद 2010 और 2012 में अपने संबंधित खरीदारों को तैयार फ्लैटों का कब्जा सौंप दिया।

हालाँकि, विवाद 2019 में शुरू हुआ, जब बीएमसी ने वेस्टर्न एज II बिल्डिंग में अवैध परिवर्धन और परिवर्तन का आरोप लगाते हुए नोटिस जारी किया, जिसके परिणामस्वरूप लगभग 4,226 वर्गमीटर का अतिरिक्त एफएसआई उपयोग हुआ। अनधिकृत परिवर्धन को नियमित करने के लिए अतिरिक्त एफएसआई सुरक्षित करने में भूस्वामियों के साथ बातचीत विफल होने के बाद, वेस्टर्न एज II ने सितंबर 2022 में नागरिक अदालत में मुकदमा दायर किया।

30 अक्टूबर, 2023 को, सिविल कोर्ट ने एक अंतरिम आदेश जारी किया, जिसमें सीसीआईएल को किसी भी निर्माण को शुरू करने, भूमि पर किसी भी एफएसआई या हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) का उपयोग करने या इसमें कोई तीसरे पक्ष के अधिकार बनाने से रोक दिया गया। अंतरिम आदेश सीसीआईएल द्वारा शेष भूखंड पर ऊंची इमारतों के निर्माण के लिए बीएमसी की अनुमति प्राप्त करने के लगभग सात महीने बाद आया, जिसके बाद कंपनी को उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाना पड़ा।

हाई कोर्ट ने क्या कहा

उच्च न्यायालय ने माना कि ट्रायल कोर्ट इतना कठोर आदेश पारित नहीं कर सकता था, खासकर जब फ्लैट खरीदार अच्छी तरह से जानते थे कि सीसीआईएल ने कनकिया स्पेस रियल्टी को 59,157 वर्ग मीटर के एफएसआई के साथ 31,323 वर्ग मीटर के भूखंड को स्वतंत्र रूप से विकसित करने का अधिकार दिया था, और विशेष रूप से शेष संपत्ति की विकास क्षमता पर अधिकार सुरक्षित रखा था।

न्यायमूर्ति खाता ने सोसायटी के इस तर्क को खारिज कर दिया कि सीसीआईएल, भूमि मालिक के रूप में, एमओएफए के तहत एक सह-प्रवर्तक भी था, और वह फ्लैट खरीदारों को सूचित किए बिना शेष संपत्ति की विकास क्षमता का दोहन नहीं कर सकता था।

अदालत ने एमओएफए के तहत “प्रमोटर” की परिभाषा में “निर्माण के कारण” शब्दों पर समाज की निर्भरता को खारिज कर दिया, यह कहते हुए कि अभिव्यक्ति को इतने व्यापक रूप से नहीं पढ़ा जा सकता है कि इसमें प्रत्येक भूमि मालिक को शामिल किया जा सके जो एक स्वतंत्र डेवलपर को विकास अधिकार प्रदान करता है।

अदालत ने कहा, “हर कार्य जो निर्माण की सुविधा देता है, उसे निर्माण का कारण नहीं माना जा सकता।” “अन्यथा, मंजूरी देने वाले फाइनेंसर, आपूर्तिकर्ता, भूमि मालिक और वैधानिक प्राधिकरण सभी प्रमोटर बन जाएंगे। इससे बेतुके परिणाम होंगे। इसलिए, अभिव्यक्ति का कुछ और मतलब होना चाहिए, अर्थात् निर्माण गतिविधि में सक्रिय भागीदारी, नियंत्रण या उद्यमशीलता की भागीदारी,” यह स्पष्ट किया।

अदालत ने कहा कि इस मामले में भूमि मालिक को प्रमोटर के रूप में चित्रित नहीं किया जा सकता है, और एमओएफए के तहत वैधानिक दायित्व, जिसमें धारा 11 के तहत एक हस्तांतरण निष्पादित करने का दायित्व भी शामिल है, डेवलपर से जुड़ा है, मालिक से नहीं। अदालत ने यह भी माना कि फ्लैट खरीदारों के साथ निष्पादित बिक्री कार्यों में विशेष रूप से भूमि मालिक और डेवलपर के बीच सहमत शर्तों का उल्लेख किया गया था और इसलिए, 31,323 वर्गमीटर भूमि से अधिक कुछ भी नहीं मांगा जा सकता है।

न्यायाधीश ने कहा, “मौजूदा मामले में, समाज को उस चीज़ से वंचित नहीं किया जा रहा है जिसके लिए उसने सौदा किया था।” अदालत ने कहा, “समाज जो चाहता है वह कुछ और है, अर्थात् एफएसआई/टीडीआर में अधिकार जो कभी भी डेवलपर के अधिकार का हिस्सा नहीं था और जिसके सदस्यों को पता था कि मालिक के लिए आरक्षित थे।”

अदालत ने कहा कि विवाद बीएमसी द्वारा वेस्टर्न एज II को नोटिस जारी करने के बाद ही पैदा हुआ था और मुकदमा केवल अनधिकृत निर्माण को नियमित करने के उनके प्रयासों के विफल होने के बाद दायर किया गया था। इसमें कहा गया है कि घटनाओं के अनुक्रम ने “दृढ़ता से संकेत दिया” कि मुकदमा एमओएफए के तहत वैधानिक अधिकारों की रक्षा के लिए किसी वास्तविक चिंता के कारण दायर नहीं किया गया था, बल्कि अनधिकृत निर्माण के नियमितीकरण के लिए भूमि मालिक को अपने आरक्षित एफएसआई/टीडीआर को छोड़ने के लिए मजबूर करने के लिए एक दबाव रणनीति के रूप में दायर किया गया था।

यह देखते हुए कि यह प्रयास एमओएफए की तरह “अदालत की प्रक्रिया का दुरुपयोग और लाभकारी कानून का दुरुपयोग” था, अदालत ने वेस्टर्न एज II सीएचएस को मुकदमे की लागत का भुगतान करने का भी आदेश दिया। ₹सीसीआईएल को 10 लाख रु.