ए ₹1,000 करोड़ का ट्रॉफी बंगला मध्य दिल्ली के दुर्लभ रियल एस्टेट सर्कल में नवीनतम चर्चा स्टार्टर है। तेहरी गढ़वाल के महाराजा मनुजेंद्र शाह के स्वामित्व वाली भगवान दास रोड पर 3.2 एकड़ की विशाल संपत्ति ने खाद्य और पेय क्षेत्र में रुचि रखने वाले दिल्ली स्थित एक व्यवसायी की रुचि आकर्षित की है। वही खरीदार जवाहरलाल नेहरू के पहले आधिकारिक आवास को लगभग खरीदने के लिए भी चर्चा में था ₹1,111 करोड़ रुपये का यह सौदा, अगर सील हो जाता है, तो राजधानी के अल्ट्रा-लक्जरी बाजार में कीमतों की उम्मीदों पर फिर से असर डालेगा।
यदि इनमें से एक भी लेनदेन बंद हो जाता है, तो यह दिल्ली में अब तक देखे गए सबसे बड़े आवासीय सौदों में से एक होगा। अब तक, प्रमुख बंगलों की बिक्री काफी हद तक सीमित रही है ₹500-600 करोड़ की रेंज, इससे आगे की कोई मिसाल नहीं है। ए ₹रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि 1,000 करोड़ से अधिक का सौदा न केवल रिकॉर्ड तोड़ देगा, बल्कि यह राजधानी के ट्रॉफी घरों के लिए एक नए मूल्य निर्धारण युग का संकेत देगा।
फिर भी दिल्ली का लक्जरी बाज़ार मुंबई के स्वतंत्र क्षितिज से बहुत अलग बाधाओं के तहत संचालित होता है। लुटियंस दिल्ली में, सख्त पुनर्विकास मानदंड पड़ोस के चरित्र को संरक्षित करते हैं, जबकि ऊंचाई प्रतिबंध, आमतौर पर लुटियंस बंगला जोन के बाहर चार मंजिलों तक सीमित होते हैं, ऊर्ध्वाधर विस्तार को सीमित करते हैं। विस्तृत भूखंडों पर भी, एफएआर (फ्लोर एरिया रेशियो) का पूरी तरह से उपयोग करने की क्षमता कम कर दी गई है। उनका कहना है कि नतीजा यह है कि बड़ी संपत्तियां आकर्षक टिकट आकार की होती हैं, लेकिन पुनर्विकास की तुलना में विरासत, भूमि और स्थान से अधिक परिभाषित होती हैं।
टिहरी गढ़वाल के महाराजा मनुजेंद्र शाह के बंगला सौदे के बारे में हम अब तक क्या जानते हैं
सौदे से परिचित लोगों ने एचटी रियल एस्टेट को बताया कि दोनों संपत्तियां, जवाहरलाल नेहरू का पहला आधिकारिक बंगला 17, मोतीलाल नेहरू रोड और 5, भगवान दास रोड, जिसे दिल्ली स्थित उद्यमी अधिग्रहण करना चाहता है, वर्तमान में पट्टे पर हैं।
मध्य दिल्ली की संपत्ति के लिए लेनदेन प्रक्रिया के हिस्से के रूप में, संभावित खरीदार के लिए काम करने वाली एक प्रमुख कानूनी फर्म ने एक सार्वजनिक नोटिस जारी किया है, जो संपत्ति के उचित परिश्रम के अंतिम चरण में एक प्रथागत कदम है। नोटिस में भगवान दास रोड की संपत्ति पर दावा या रुचि रखने वाले किसी भी व्यक्ति या इकाई को आगे आने और सहायक दस्तावेज जमा करने के लिए कहा गया है।
जारी किए गए सार्वजनिक नोटिस में उल्लेख किया गया है कि भगवान दास रोड की संपत्ति 3.2 एकड़ (लगभग 12949.94 वर्ग मीटर) है और वर्तमान मालिक मनुजेंद्र शाह हैं।
विकास से परिचित लोगों के अनुसार, भगवान दास रोड संपत्ति के लिए एक टर्म शीट पर हस्ताक्षर किए गए हैं, जबकि लुटियंस बंगला जोन में मोतीलाल नेहरू रोड बंगले के लिए खरीद समझौते को निष्पादित किया गया है।
सूत्रों ने बताया कि भगवान दास रोड एस्टेट का मूल्यांकन लगभग हो सकता है ₹1000 करोड़.
भगवान दास रोड संपत्ति के विक्रेता से टिप्पणी के लिए संपर्क किया जा सकता है।
विशेषज्ञों ने कहा कि लुटियंस दिल्ली (एलबीजेड) में लीजहोल्ड संपत्तियों का फ्रीहोल्ड में रूपांतरण 2022 से प्रभावी रूप से रुका हुआ है। अधिकांश एलबीजेड संपत्तियां सरकारी पट्टे पर हैं (आमतौर पर भूमि और विकास कार्यालय, एलएंडडीओ, आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय के तहत)।
यदि निष्कर्ष निकाला जाए तो दो ₹1,000 करोड़ के सौदे दिल्ली में सबसे महंगे रियल एस्टेट लेनदेन बन सकते हैं
“यदि निष्कर्ष निकाला जाता है, तो ये दो प्रस्तावित सौदे दिल्ली में अब तक दर्ज किए गए सबसे अधिक मूल्य वाले आवासीय लेनदेन बन सकते हैं, जो टिकट के आकार से मापा जाता है। पिछला बेंचमार्क 500-600 करोड़ की सीमा में रहा है, और बाजार ने अब तक इससे अधिक कुछ नहीं देखा है,” श्वेता जैन, प्रबंध निदेशक और प्रमुख, आवासीय सेवाएं, सेविल्स इंडिया ने एचटी रियल एस्टेट को बताया।
उन्होंने बताया कि बाजार में 1 से 3 एकड़ तक की कई बड़ी संपत्तियां हैं, लेकिन कोविड-19 से पहले, ऐसी संपत्तियों को बेचना मुश्किल था। इन प्राइम लुटियंस ज़ोन में सर्कल दरें लगभग लगभग हैं ₹6.5 लाख प्रति वर्ग गज, इसे भूमि पार्सल के आकार से गुणा करने पर मूल्यांकन उस स्तर पर पहुंच जाएगा जो आवासीय उपयोग के लिए व्यवहार्य नहीं दिखता, जो अक्सर इसके करीब होता है। ₹1,000 करोड़.
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“हालांकि, तब से बाजार में काफी बदलाव आया है। लगभग 500-700 वर्ग गज के छोटे भूखंडों का कथित तौर पर करीब सौदा हुआ है।” ₹100 करोड़, एक नया मूल्य निर्धारण बेंचमार्क स्थापित करना। छोटे पार्सल के लिए वर्तमान कोटेशन की सीमा में हैं ₹17-18 लाख प्रति वर्ग गज. के सर्किल रेट पर भी ₹6.5 लाख प्रति वर्ग गज, तीन एकड़ की संपत्ति का मूल्य प्रभावी रूप से उसी सूक्ष्म बाजार में छोटे भूखंडों के लिए प्रचलित प्रति-यार्ड दर का लगभग एक तिहाई है, ”उसने कहा।
क्या एलबीजेड बंगलों का पुनर्विकास किया जा सकता है?
इन बंगलों का टिकट आकार विशाल हो सकता है, लेकिन ये संपत्तियाँ अक्सर छोटे निर्मित क्षेत्रों के साथ आती हैं; हालाँकि, भूमि क्षेत्र बड़े हैं, जो पुनर्विकास की सीमाओं को पूरा करते हैं। मालिक ध्वस्त और पुनर्निर्माण कर सकते हैं, बशर्ते वे कुल मौजूदा निर्मित क्षेत्र, ऊंचाई और कुछ अन्य नियमों पर लुटियंस बंगला जोन (एलबीजेड) नियमों का अनुपालन करते हों। स्वीकृत मानदंडों से परे कोई लचीलापन नहीं है।
यदि इनमें से एक भी लेन-देन हो जाता है, तो यह दिल्ली के अल्ट्रा-लक्जरी बंगला बाजार के लिए एक नया मानदंड स्थापित कर सकता है। हालाँकि, ऐसी सम्पदाएँ आसानी से चुम्बकित नहीं होती हैं और आम तौर पर आय-सृजन करने वाली संपत्तियों के बजाय दीर्घकालिक ट्रॉफी संपत्ति के रूप में रखी जाती हैं।
“पूर्ण फ़्लोर स्पेस इंडेक्स का व्यावसायिक रूप से दोहन नहीं किया जा सकता है, भूमि उपयोग में बदलाव (सीएलयू) की अनुमति नहीं है, और सख्त ऊंचाई सीमाएं लागू होती हैं। ये संपत्तियां बड़े पैमाने पर अंतिम उपयोग के लिए हैं, ट्रॉफी संपत्ति अति-उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों के एक चुनिंदा समूह द्वारा इसकी मांग की गई, जो प्रमुख स्थानों पर विशाल बंगले चाहते हैं, ”जैन ने कहा।
एलबीजेड क्या है?
लुटियंस बंगला जोन (एलबीजेड) मध्य नई दिल्ली में एक अत्यधिक संरक्षित, कम घनत्व वाला आवासीय एन्क्लेव है, जिसे 20 वीं शताब्दी की शुरुआत में ब्रिटिश वास्तुकार सर एडविन लुटियंस द्वारा डिजाइन किया गया था। इंडिया गेट जैसे स्थलों के पास पेड़ों से घिरे रास्ते पर स्थित, इस क्षेत्र को बड़े भूखंडों पर विशाल बंगलों, सख्त ऊंचाई और ग्राउंड कवरेज कैप और इसके विरासत चरित्र को संरक्षित करने के उद्देश्य से कड़े पुनर्विकास नियंत्रणों द्वारा परिभाषित किया गया है। विशेष नियमों द्वारा शासित, एलबीजेड संपत्तियां दुर्लभ और कसकर रखी जाती हैं, जिससे वे बेशकीमती ट्रॉफी संपत्ति बन जाती हैं।
दिल्ली और मुंबई में ट्रॉफी संपत्तियां: क्या राजधानी मुंबई के मूल्य बेंचमार्क के करीब पहुंच जाएगी?
के लेनदेन के साथ मुंबई ने लगातार बड़े टिकट-आकार के सौदे दर्ज किए हैं ₹ एक साल में 400 करोड़ का मुनाफा कोई असामान्य बात नहीं है. इसके विपरीत, दिल्ली में कम लेनदेन होता है।
“हालांकि, यदि ये प्रस्तावित लेनदेन सफल होते हैं, तो टिकट आकार के मामले में दिल्ली मुंबई के करीब आ सकती है, हालांकि मुंबई के विपरीत, लुटियंस दिल्ली में पुनर्विकास प्रतिबंध और गैर-लुटियंस दिल्ली में ऊंचाई (केवल चार मंजिल) पर प्रतिबंध बड़े भूखंडों पर पूर्ण एफएआर का उपभोग करने की क्षमता पर प्रतिबंध लगा सकते हैं,” जैन ने कहा।
एफएआर (फ्लोर एरिया रेशियो) किसी इमारत के कुल निर्मित फर्श क्षेत्र और उस भूखंड के आकार का अनुपात है जिस पर वह खड़ा है। यह निर्धारित करता है कि आपको भूमि के एक टुकड़े पर कितना निर्माण करने की अनुमति है।
यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि 2021 में, मुंबई में सबसे बड़े संपत्ति सौदों में से एक में, डीमार्ट के संस्थापक राधाकिशन दमानी और उनके भाई गोपीकिशन दमानी ने एक खरीदा। ₹मुंबई के पॉश मालाबार हिल इलाके में 1,001 करोड़ का स्वतंत्र घर।
रिपोर्ट्स के मुताबिक, दमानी बंधुओं ने भुगतान कर दिया था ₹5,752 वर्ग मीटर (वर्ग मीटर) संपत्ति के लिए स्टांप शुल्क में 30 करोड़ (3% की दर से)। इस संपत्ति के लिए प्रति वर्ग फुट दर लगभग थी ₹1.6 लाख प्रति वर्ग फुट, जो अभूतपूर्व था, दलालों ने तब कहा था, और कहा था कि निर्मित क्षेत्र लगभग 60,000 वर्ग फुट था।
नवंबर 2025 में, मुंबई में सबसे बड़ी स्टैंडअलोन भूमि खरीद में से एक, लक्जरी रियल एस्टेट डेवलपर ZYJ बिल्डर्स एंड डेवलपर्स की सहायक कंपनी ने सांताक्रूज़ में द्वारका बंगले का अधिग्रहण किया। ₹डेटा एनालिटिक्स फर्म जैपकी द्वारा प्राप्त दस्तावेजों के अनुसार, 164 करोड़।
द्वारका बंगले के नाम से जानी जाने वाली यह संपत्ति सांताक्रूज़ पश्चिम में लिंकिंग रोड पर स्थित है। 1,266.7 वर्ग मीटर (लगभग 13,629 वर्ग फुट) में फैली इस संपत्ति में एक ग्राउंड-प्लस-वन संरचना, साथ ही एक गेराज और सहायक शेड शामिल हैं। कंपनी ने स्टाम्प शुल्क का भुगतान किया ₹दस्तावेज़ से पता चला कि 9.8 करोड़ रु.
मार्च 2025 में, मुंबई की कपाड़िया परिवार ने भारत के स्वतंत्रता आंदोलन से जुड़े गौरवशाली अतीत वाले नेपियन सी रोड पर स्थित एक बंगले लक्ष्मी निवास को बेच दिया। ₹प्रॉपटेक वेबसाइट जैपकी के अनुसार, वागेश्वरी प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड को 276 करोड़ रु.
जून 2025 में, स्टील टाइकून लक्ष्मी मित्तल से जुड़ी कंपनी, मुंबई स्थित जेंटेक्स मर्चेंट्स प्राइवेट लिमिटेड ने लुटियंस दिल्ली में एपीजे अब्दुल कलाम रोड (पूर्व में औरंगजेब रोड) पर 3,540 वर्ग गज का बंगला खरीदा था। ₹310 करोड़, सबसे महंगी में से एक संपत्ति सौदे दिल्ली-एनसीआर क्षेत्र में वर्ष का। बंगलामूल रूप से 1930 में निर्मित, इसका स्वामित्व यशवंत सिंह के पास था, जो अलवर के महाराज कुमार यशवंत सिंह के नाम से लोकप्रिय थे, और अलवर के पूर्व शाही परिवार के पास रहे थे।
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