HC ने मध्यस्थ फैसले को बरकरार रखा, अंधेरी बिल्डर को OC सुरक्षित करने या सोसायटी को ₹129 करोड़ का भुगतान करने का आदेश दिया

न्यायमूर्ति संदीप मार्ने ने लोटस लॉजिस्टिक्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा दायर याचिका खारिज कर दी। लिमिटेड, जिसने 16 अगस्त, 2024 के मध्यस्थ फैसले को चुनौती दी थी।

यह विवाद अंधेरी वेस्ट में जेपी रोड पर स्थित एवरटॉप अपार्टमेंट्स को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी के पुनर्विकास से संबंधित है, जिसमें 58 टेनेमेंट शामिल हैं। मई 2008 में, सोसायटी और डेवलपर ने एक विकास समझौता किया जिसके तहत दो इमारतों का निर्माण किया जाना था, मौजूदा सदस्यों के लिए एक पुनर्वास भवन और एक मुफ्त बिक्री घटक।

सोसायटी ने आरोप लगाया कि योजनाओं को सितंबर 2008 में मंजूरी दे दी गई थी, पुनर्वास भवन देर से पूरा हुआ और बिना ओसी के रह गया। इसमें आगे दावा किया गया कि डेवलपर द्वारा जनवरी 2014 से ट्रांजिट किराया देना बंद करने के बाद सदस्यों को अपने आवंटित फ्लैटों पर कब्जा करने के लिए मजबूर होना पड़ा।

सोसायटी ने कहा कि सूचना के अधिकार अधिनियम के तहत प्राप्त स्वीकृत योजनाओं से पता चला है कि डेवलपर ने शयनकक्षों और लिविंग रूम में “ओपन-टू-स्काई डक्ट्स” दिखाकर पुनर्वास भवन के निर्मित क्षेत्र को कम कर दिया था, और क्षेत्र को फ्री-सेल बिल्डिंग में बदल दिया था। इसमें आरोप लगाया गया कि सदस्यों को 52% अतिरिक्त क्षेत्र देने का वादा किया गया था, लेकिन वास्तविक वृद्धि घटाकर 32% कर दी गई।

सोसायटी ने डेवलपर पर कई अन्य उल्लंघनों का भी आरोप लगाया, जिसमें पोडियम-स्तरीय पार्किंग, स्टैक पार्किंग और अन्य सुविधाओं तक पहुंचने के लिए कार लिफ्ट प्रदान करने में विफलता भी शामिल है। अक्टूबर 2015 में, सोसायटी ने विकास समझौते को समाप्त कर दिया और मध्यस्थता शुरू की।

उच्च न्यायालय द्वारा एक मध्यस्थ न्यायाधिकरण नियुक्त करने के बाद, समाज ने कुल दावे उठाए ₹कई मदों के तहत 351.54 करोड़। डेवलपर ने दावों का विरोध किया लेकिन कहा कि वह अनियमितताओं को नियमित कराने और पुनर्वास भवन के लिए ओसी सुरक्षित करने को इच्छुक है।

मध्यस्थ न्यायाधिकरण ने सोसायटी के कई मौद्रिक दावों को स्वीकार कर लिया और डेवलपर को पुनर्वास भवन को नियमित करने और एक निश्चित समय सीमा के भीतर ओसी प्राप्त करने का निर्देश दिया। इसने आगे आदेश दिया कि यदि डेवलपर ऐसा करने में विफल रहता है, तो उसे भुगतान करना होगा ₹सोसायटी को 128.98 करोड़ रुपये दिए गए ताकि वह स्वीकृत योजनाओं के अनुसार इमारत का पुनर्निर्माण कर सके।

पुरस्कार को बरकरार रखते हुए, न्यायमूर्ति मार्ने ने कहा कि सोसायटी के सदस्यों को स्वीकृत योजनाओं के उल्लंघन में निर्मित फ्लैट सौंपे गए थे, जिससे ओसी प्राप्त करने की संभावनाओं पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। अदालत ने कहा कि डेवलपर ने पहले ही बिक्री घटक भवन का निर्माण कर लिया है और वहां फ्लैट बेच दिए हैं, और पुनर्वास भवन के लिए व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त किए बिना उसे “छोड़ने” की अनुमति नहीं दी जा सकती है।

न्यायाधीश ने कहा, “याचिकाकर्ता-डेवलपर ने ‘ए’ विंग बिल्डिंग के लिए एफएसआई/बीयूए (फ्लोर स्पेस इंडेक्स/बिल्ट-अप एरिया) की चोरी करके स्पष्ट रूप से धोखेबाज तरीके से काम किया है और इसे सेल कंपोनेंट बिल्डिंग में लोड करके बाहरी लोगों को बेच दिया है।”

इस पृष्ठभूमि में, अदालत ने माना कि ट्रिब्यूनल ने डेवलपर को ‘ए’ विंग पुनर्वास भवन के लिए ओसी प्राप्त करने के लिए सभी आवश्यक कदम उठाने का सही निर्देश दिया था। इसमें भुगतान की वैकल्पिक दिशा में भी कोई गलती नहीं पाई गई ₹यदि निर्धारित समय सीमा के भीतर ओसी सुरक्षित नहीं किया गया तो 128.98 करोड़ रु.

अदालत ने कहा कि बिल्डर संभवतः ओसी प्राप्त करने के लिए कदम नहीं उठाएगा जब तक कि परिणाम लागू न किए जाएं, और कहा कि मध्यस्थ पुरस्कार सार्वजनिक नीति के अनुरूप था क्योंकि इसमें यह सुनिश्चित करने की मांग की गई थी कि सोसायटी की पुनर्विकास परियोजना को एक वैध अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त हो।