आवासीय मंजिलों की बिक्री: एचआरईआरए द्वारा रियल्टी फर्म को कारण बताओ नोटिस जारी किया गया

एचआरईआरए, गुरुग्राम के अध्यक्ष, अरुण कुमार ने 30 मार्च के आदेश में कहा कि प्राधिकरण त्रेहान हॉस्पिटैलिटी एंड रियल्टी प्राइवेट लिमिटेड (टीएचआरपीएल) को कारण बताओ नोटिस जारी करना उचित समझता है कि कुल परियोजना लागत के 5% के बराबर जुर्माना क्यों लगाया जाए (अस्थायी रूप से मूल्यांकन किया गया) ₹वर्तमान परियोजना के संबंध में अधिनियम की धारा 3 का उल्लंघन करने के लिए उस पर 521.66 करोड़) का जुर्माना नहीं लगाया जाना चाहिए। अधिनियम की धारा 3 के अनुसार, प्राधिकरण के साथ रियल एस्टेट परियोजना का पूर्व पंजीकरण अनिवार्य है

आदेश में कहा गया है, “प्राधिकरण की प्रथम दृष्टया राय है कि प्रमोटर ने अधिनियम की धारा 3 के प्रावधानों का उल्लंघन किया है। अधिनियम की धारा 59(1) के अनुसार, जहां एक प्रमोटर धारा 3 के प्रावधानों का उल्लंघन करता है, वह दंड के लिए उत्तरदायी होगा, जो रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत का 10% तक बढ़ सकता है।”

प्रमोटर को सभी सहायक दस्तावेजों के साथ नोटिस जारी होने की तारीख से 10 दिनों की अवधि के भीतर कारण बताओ नोटिस का विस्तृत जवाब दाखिल करने का निर्देश दिया गया है। सुनवाई की अगली तारीख 4 मई को है.

रियल एस्टेट नियामक की कार्रवाई एक स्वत: संज्ञान जांच के बाद हुई जिसमें प्राधिकरण ने पाया कि डेवलपर ने अधिनियम की धारा 3 का उल्लंघन करते हुए, पूर्व पंजीकरण प्राप्त किए बिना, गुरुग्राम के सेक्टर 71 में 81 भूखंडों में 324 आवासीय मंजिलों का निर्माण और बिक्री की थी।

आदेश में कहा गया है कि टीएचआरपीएल ने वन गुड अर्थ परियोजना में 103 भूखंड खरीदे और अधिनियम की धारा 3 का उल्लंघन करते हुए अलग से रेरा पंजीकरण प्राप्त किए बिना बेचने के उद्देश्य से इन भूखंडों पर आवासीय फर्श का निर्माण किया। इसके अलावा, इसने 2021 की पंजीकरण संख्या 83 का उपयोग किया, जो आवासीय मंजिलों के लिए अपने विज्ञापनों और विपणन सामग्री में केवल डीडीजेएवाई प्लॉटेड कॉलोनी से संबंधित है, प्राधिकरण ने कहा।

प्राधिकरण ने कहा, “आवंटियों से शिकायतें भी मिली हैं कि इन 103 भूखंडों पर रेरा पंजीकरण के बिना 412 कम ऊंचाई वाली मंजिलों का निर्माण और विपणन किया जा रहा है। तथ्यों से संकेत मिलता है कि त्रेहान हॉस्पिटैलिटी एंड रियल्टी ने इस प्राधिकरण के साथ पंजीकरण के बिना आवासीय मंजिलों का विज्ञापन, विपणन और निर्माण किया है, जिससे अधिनियम की धारा 3 (1) का उल्लंघन हुआ है।”

‘परियोजना धारा 3 के तहत पंजीकरण ढांचे में नहीं आती’

19 जनवरी, 2026 को कार्यवाही के दौरान, टीएचआरपीएल के अधिकृत प्रतिनिधियों, अर्चित, निसर्ग और सारांश ने अपने वकील हर्षित बत्रा के साथ कहा कि विचाराधीन परियोजना 2016 अधिनियम के तहत पंजीकृत होने के लिए उत्तरदायी नहीं है, यह कहते हुए कि परियोजना अधिनियम की धारा 3 के तहत निर्धारित पंजीकरण ढांचे के अंतर्गत नहीं आती है।

“टीएचआरपीएल के वकील ने आगे कहा कि कंपनी एक आवंटी है और कुछ मामलों में बाद की भी आवंटी है, जिसने पूर्व आवंटी से यूनिट खरीदी है। इसके अलावा, टीएचआरपीएल द्वारा खरीदे गए सभी प्लॉट व्यक्तिगत लेनदेन का हिस्सा थे, जिसके लिए व्यक्तिगत भवन योजना और व्यवसाय प्रमाण पत्र अलग-अलग तारीखों में प्राप्त किए गए थे और विकास पूरा हो गया है, इसलिए पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है। इसके अलावा, उन्होंने कहा कि इसने 81 भूखंडों को आवासीय मंजिलों में विकसित किया है और यह प्रमोटर की परिभाषा के अंतर्गत नहीं आता है जैसा कि प्रमोटर में दिया गया है। अधिनियम, 2016 और न ही उक्त भूखंड पर विकसित आवासीय मंजिल रियल एस्टेट परियोजना की परिभाषा के अंतर्गत आती है, ”आदेश के अनुसार।

इन दलीलों को खारिज करते हुए, प्राधिकरण ने माना कि प्लॉट-वार अनुमोदन के आधार पर धारा 3(2) के तहत छूट की दलील “पूरी तरह से अस्थिर” है। यह देखा गया कि टीएचआरपीएल ने बिक्री के लिए निर्माण कार्य शुरू किया था, एक सामान्य नाम के तहत परियोजना का विपणन किया था, और कई भूखंडों में अपार्टमेंट बेचे थे – इसे पूरी तरह से अधिनियम के दायरे में लाया गया था।

इससे पहले, 19 जनवरी को प्राधिकरण ने टीएचआरपीएल को चार सप्ताह के भीतर पंजीकरण के लिए आवेदन करने का निर्देश दिया था। प्रमोटर ने बाद में 13 फरवरी, 2026 को छह आवेदन दायर किए, लेकिन 6 मार्च को कमी नोटिस जारी किए गए। जांच करने पर, प्राधिकरण ने निष्कर्ष निकाला कि एचआरईआरए, गुरुग्राम द्वारा जारी आदेश के अनुसार, 324 मंजिलें पहले ही बिना पूर्व पंजीकरण के बेच दी गई थीं, जो अधिनियम का स्पष्ट उल्लंघन है।