भारतीय दिवाला और दिवालियापन बोर्ड (आईबीबीआई) की एक समिति ने दिवाला और दिवालियापन संहिता (आईबीसी) और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के बीच मजबूत समन्वय के साथ-साथ इकाई-केंद्रित, वसूली-केंद्रित ढांचे से परियोजना-केंद्रित, पूर्णता-संचालित दृष्टिकोण में बदलाव की आवश्यकता की सिफारिश की है।
8 अप्रैल को जारी समिति की रिपोर्ट में कहा गया है कि यह सिफारिश करती है कि रियल एस्टेट क्षेत्र में कॉर्पोरेट दिवाला समाधान प्रक्रिया (सीआईआरपी) को “आमतौर पर परियोजना-वार आधार पर स्वीकार किया जाना चाहिए, प्रत्येक रियल एस्टेट परियोजना को दिवाला प्रवेश और समाधान के प्रयोजनों के लिए एक स्वतंत्र आर्थिक इकाई के रूप में माना जाना चाहिए”।
रियल एस्टेट क्षेत्र में दिवाला कार्यवाही के लिए दिशानिर्देश तैयार करने पर समिति ने 7 अप्रैल, 2026 को भारतीय दिवाला और दिवालियापन बोर्ड (आईबीबीआई) के अध्यक्ष रवि मितल को अपनी रिपोर्ट सौंपी।
रिपोर्ट में कहा गया है, “प्रवेश डिफॉल्टिंग प्रोजेक्ट तक ही सीमित हो सकता है, जिससे एक ही डेवलपर की सॉल्वेंट या असंबंधित परियोजनाओं को मौजूदा व्यवस्था के तहत संचालन जारी रखने की अनुमति मिल सकती है। एमसीए रियल एस्टेट दिवालियापन में सीआईआरपी के प्रोजेक्ट-वार प्रवेश को सक्षम करने पर विचार कर सकता है। डीएफएस और आरईआरए ऋण देने के लिए प्रोजेक्ट-वार रूपरेखा तैयार करके, सीडी के खातों के प्रोजेक्ट-वार रखरखाव और प्रोजेक्ट-वार निगरानी के द्वारा प्रोजेक्ट-वार प्रवेश की सुविधा पर विचार कर सकते हैं।”
रियल एस्टेट दिवालियापन को प्रभावित करने वाले 55 प्रमुख मुद्दों की जांच की गई और 155 सिफारिशें की गईं
समिति ने रियल एस्टेट दिवालियापन को प्रभावित करने वाले 55 प्रमुख मुद्दों की जांच की है और ढांचे के संरचनात्मक, प्रक्रियात्मक और संस्थागत पहलुओं को कवर करते हुए 155 सिफारिशें की हैं। आईबीबीआई ने एक बयान में कहा, इन सिफारिशों का उद्देश्य दक्षता में सुधार करना, परियोजनाओं को समय पर पूरा करना सुनिश्चित करना, हितधारकों का विश्वास बढ़ाना और दिवाला प्रक्रियाओं और क्षेत्रीय विनियमन के बीच संरेखण को मजबूत करना है।
समिति का केंद्रीय निष्कर्ष यह है कि “रियल एस्टेट दिवालियेपन के लिए इकाई-केंद्रित, पुनर्प्राप्ति-उन्मुख प्रतिमान से परियोजना-केंद्रित, पूर्णता-संचालित ढांचे में एक निर्णायक बदलाव की आवश्यकता है। सिफारिशें रियल एस्टेट विनियमन, न्यायिक मार्गदर्शन और संवैधानिक मूल्यों के साथ दिवाला कानून को सुसंगत बनाने की मांग करती हैं, यह सुनिश्चित करती हैं कि कोड लंबे समय तक अनिश्चितता के बजाय समाधान के साधन के रूप में कार्य करता है। जैसा कि समिति जोर देती है, सफलता का अंतिम उपाय प्रक्रियात्मक मेट्रिक्स में नहीं बल्कि घरों की डिलीवरी, विश्वास की बहाली और रुके हुए पुनरुद्धार में निहित है। आर्थिक मूल्य, ”आईबीबीआई ने एक बयान में कहा।
रिपोर्ट मानती है कि रियल एस्टेट दिवालियापन अनोखी चुनौतियाँ पेश करता है, क्योंकि यह बड़ी संख्या में घर खरीदने वालों को सीधे प्रभावित करता है जिनकी प्राथमिक उम्मीद वित्तीय सुधार के बजाय घरों के पूरा होने और वितरण की होती है। इसमें आईबीसी और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के बीच मजबूत समन्वय के साथ इकाई-केंद्रित, पुनर्प्राप्ति-केंद्रित ढांचे से परियोजना-केंद्रित, पूर्णता-संचालित दृष्टिकोण में बदलाव की आवश्यकता पर प्रकाश डाला गया है।
आईबीबीआई ने मानसी बराड़ फर्नांडीस बनाम शुभा शर्मा और अन्य के मामले में 12 सितंबर, 2025 के अपने फैसले में सुप्रीम कोर्ट के निर्देशों के अनुसार एक समिति का गठन किया था, जिसमें सुप्रीम कोर्ट ने आईबीबीआई को रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों (आरईआरए) के परामर्श से रियल एस्टेट दिवालियापन के लिए क्षेत्र-विशिष्ट दिशानिर्देश तैयार करने का निर्देश दिया था, जिसमें परियोजना-वार कॉर्पोरेट दिवालियापन समाधान प्रक्रियाओं के लिए समयसीमा और आवंटियों के लिए सुरक्षा उपाय शामिल थे।
आईबीबीआई ने एक बयान में कहा, “अपने जनादेश का निर्वहन करने में, समिति ने एक परामर्शदात्री और साक्ष्य-आधारित दृष्टिकोण अपनाया। इसने वित्तीय संस्थानों, उद्योग प्रतिनिधियों, घर खरीदार संघों, दिवालिया पेशेवरों, सफल समाधान आवेदकों, डोमेन विशेषज्ञों और पूर्व न्यायिक प्राधिकारी सदस्यों के बीच व्यापक हितधारक परामर्श लिया और न्यायिक घोषणाओं, अनुभवजन्य डेटा और रियल एस्टेट दिवालियापन मामलों से व्यावहारिक अनुभवों का विश्लेषण किया।”
समिति ‘रिवर्स सीआईआरपी’ की अनुशंसा नहीं करती
इसके अलावा, समिति बिल्कुल भी “रिवर्स सीआईआरपी” (मौजूदा प्रमोटरों को दिवालिया रियल-एस्टेट परियोजना को पूरा करने की इजाजत देना) की सिफारिश नहीं करती है, हालांकि न्यायिक आदेशों के तहत कुछ मामलों में इसका अभ्यास किया गया है।
रिपोर्ट में कहा गया है, “इसके बजाय, कोड सीआईआरपी के परियोजना-वार प्रवेश की अनुमति दे सकता है या इस समिति द्वारा अनुशंसित ढांचे के अनुसार, परियोजना-वार समाधान पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए, जहां प्रबंधन एक पेशेवर आरपी और फिर एक उपयुक्त आरए को स्थानांतरित किया जाता है।”
‘क्लीन स्लेट’ सिद्धांत का कड़ाई से कार्यान्वयन
विनियमों में स्पष्ट रूप से कहा जाना चाहिए कि “क्लीन स्लेट” सुरक्षा सभी तक फैली हुई है अचल संपत्ति-विशिष्ट देनदारियांजिसमें संपत्ति कर, बाहरी विकास शुल्क (ईडीसी), और योजना अनुमोदन से पहले अर्जित नियामक दंड शामिल हैं। समाधान योजना के अनुमोदन पर सभी दंडात्मक ब्याज और जुर्माने से छूट मिलनी चाहिए। नगर पालिकाएं और विकास प्राधिकरण पूर्व-सीआईआरपी बकाया के आधार पर भविष्य की मंजूरी (ओसी/सीसी) को रोकने से बच सकते हैं, जो कि एक के तहत तय की गई थी। अनुमोदित समाधान योजनारिपोर्ट में कहा गया है।
यह भी सिफारिश की गई है कि सेक्टर से मामले की स्वीकृति के तुरंत बाद, समाधान पेशेवर को निर्माण की भौतिक प्रगति (टावर-वार/यूनिट-वार), मौजूदा बाजार दरों और सभी वैधानिक अनुमोदनों की स्थिति के आधार पर विस्तृत लागत-से-पूर्ण अनुमान निर्धारित करने के लिए एक व्यापक ऑडिट करने के लिए एक प्रतिष्ठित, स्वतंत्र तकनीकी एजेंसी नियुक्त करनी चाहिए।
रेरा को सीआईआरपी के तहत रियल एस्टेट परियोजनाओं से जुड़े एस्क्रो खातों को फ्रीज नहीं करना चाहिए
आईबीबीआई निर्दिष्ट कर सकता है कि सीआईआरपी के तहत रियल एस्टेट परियोजनाओं से जुड़े एस्क्रो खाते नहीं होने चाहिए रेरा द्वारा फ्रीज किया गया रिपोर्ट में कहा गया है, सिर्फ इसलिए कि मामला सीआईआरपी के तहत स्वीकार कर लिया गया है।
“प्रोजेक्ट-वार एस्क्रो खातों का अनिवार्य संचालन: आईबीबीआई यह निर्दिष्ट कर सकता है कि सीआईआरपी के तहत रियल एस्टेट परियोजनाओं से जुड़े एस्क्रो खातों को रेरा द्वारा सिर्फ इसलिए फ्रीज नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि सीडी को सीआईआरपी के तहत स्वीकार किया गया है। रिपोर्ट में कहा गया है कि घर खरीदार की प्राप्य राशि और निर्माण के लिए धन प्राप्त करने के लिए उन्हें चालू रहना चाहिए।”
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