रेरा प्राधिकरण द्वारा अपनी तरह के पहले कदम में, यूपी रेरा ने रक्त संबंधों के भीतर अपंजीकृत विरासत संपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए प्रसंस्करण शुल्क को सीमित कर दिया है। ₹1,000, कानूनी उत्तराधिकारियों को महत्वपूर्ण राहत प्रदान करता है जिन्हें अक्सर डेवलपर्स से भारी शुल्क का सामना करना पड़ता है।
संशोधित प्रावधानों के तहत, कानूनी उत्तराधिकारियों को मृत्यु प्रमाण पत्र, सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी उत्तराधिकार प्रमाण पत्र और अन्य कानूनी उत्तराधिकारियों से अनापत्ति प्रमाण पत्र जैसे दस्तावेज जमा करने होंगे। परिवार के बाहर के व्यक्तियों को स्थानांतरण के लिए, प्रवर्तक अधिकतम शुल्क ले सकते हैं ₹25,000.
विरासत और संपत्ति हस्तांतरण में स्थानांतरण शुल्क को समझना
डेवलपर्स आम तौर पर स्थानांतरण शुल्क लगाते हैं जब एक मूल आवंटी या बाद का खरीदार अंतिम बिक्री या हस्तांतरण विलेख के निष्पादन से पहले किसी निर्माणाधीन संपत्ति के अधिकार किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करता है। चूंकि आवंटी का विवरण डेवलपर की पुस्तकों में दर्ज किया जाता है, स्वामित्व में किसी भी बदलाव के लिए रिकॉर्ड को अपडेट करने और हस्तांतरण के लिए अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता होती है। ऐसी ही स्थिति तब उत्पन्न होती है जब एक आवंटी की मृत्यु हो जाती है, और संपत्ति का अधिकार कानूनी उत्तराधिकारियों के पास चला जाता है। उत्तराधिकारी को नए आवंटी के रूप में पहचानने के लिए, डेवलपर्स ने पारंपरिक रूप से स्थानांतरण या प्रसंस्करण शुल्क लिया है।
हालाँकि, कानूनी विशेषज्ञ ध्यान देते हैं कि, कई मामलों में, रिकॉर्ड को अद्यतन करने के लिए आवश्यक सीमित प्रशासनिक कार्य की तुलना में ये शुल्क बहुत अधिक थे।
नियामक हस्तक्षेप की आवश्यकता क्यों थी?
यह कदम घर खरीदारों और कानूनी उत्तराधिकारियों की शिकायतों की एक श्रृंखला के बाद उठाया गया है, जिन्होंने आरोप लगाया था कि डेवलपर्स मूल आवंटी की मृत्यु के बाद अपार्टमेंट स्थानांतरित करने के लिए अत्यधिक रकम की मांग कर रहे थे। कई मामलों में, फीस को अपार्टमेंट के आकार से जोड़ा गया था, जिससे पहले से ही शोक से जूझ रहे परिवारों पर वित्तीय बोझ काफी बढ़ गया था।
कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि हालांकि डेवलपर्स को दस्तावेजों को सत्यापित करने और रिकॉर्ड अपडेट करने के लिए सीमित प्रशासनिक लागत लग सकती है, लेकिन स्पष्ट नियामक ढांचे की अनुपस्थिति अक्सर ऐसे शुल्कों की अनुमति देती है जिनका प्रदर्शन किए गए वास्तविक कार्य से बहुत कम संबंध होता है।
इसे संबोधित करने के लिए, उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (सामान्य) विनियम, 2019 में 10वें संशोधन ने स्थानांतरण और प्रसंस्करण शुल्क पर एक समान सीमा निर्धारित की है। संशोधन वाणिज्यिक हस्तांतरण और उत्तराधिकार-आधारित हस्तांतरण के बीच भी अंतर करता है। जबकि विरासत हस्तांतरण और परिवार के सदस्यों के बीच स्थानांतरण पर अब अधिकतम शुल्क लगेगा ₹1,000, अन्य स्थानान्तरण की सीमा के अधीन होगी ₹25,000.
ZEUS लॉ एसोसिएट्स के मैनेजिंग पार्टनर सुनील त्यागी के अनुसार, बिल्डर या प्रमोटर आमतौर पर ट्रांसफर शुल्क लेते हैं, जब भी मूल आवंटी या बाद में ट्रांसफरी अंतिम बिक्री/कन्वेंयंस डीड निष्पादित होने से पहले एक निर्माणाधीन संपत्ति में अपने अधिकारों या आवंटन को एक नए ट्रांसफरी को हस्तांतरित करता है। किसी आवंटी की मृत्यु पर संपत्ति के अधिकार भी हस्तांतरित हो जाते हैं। चूंकि पिछले आवंटी का नाम बिल्डर के रिकॉर्ड में दर्ज है, इसलिए नए स्थानांतरित व्यक्ति को अपना नाम नए आवंटी के रूप में दर्ज कराना होगा।
पिछले आवंटी से नए आवंटी के नाम में परिवर्तन को रिकॉर्ड करने के लिए, बिल्डर नए हस्तांतरिती के पक्ष में आवंटन के हस्तांतरण को मंजूरी देते समय ये शुल्क एकत्र करता है। हालांकि दस्तावेज़ सत्यापन, अनुपालन जांच और रिकॉर्ड अपडेट करने के लिए कुछ प्रशासनिक और प्रसंस्करण लागतें उत्पन्न हो सकती हैं, एक स्पष्ट नियामक ढांचे की अनुपस्थिति के कारण अक्सर अत्यधिक शुल्क लग जाते हैं जो शामिल वास्तविक कार्य के अनुपात में नहीं होते हैं, उन्होंने समझाया।
विशेषज्ञों का कहना है कि विरासत को राजस्व का जरिया नहीं बनना चाहिए
इस निर्णय का कानूनी और रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने व्यापक रूप से स्वागत किया है, जो तर्क देते हैं कि विरासत हस्तांतरण डेवलपर्स के लिए राजस्व का स्रोत नहीं बनना चाहिए।
“यूपी रेरा का निर्णय एक स्वागत योग्य और व्यावहारिक सुधार है क्योंकि यह उस समस्या का समाधान करता है जिसका कई परिवारों को बहुत कठिन समय में सामना करना पड़ता है। जब एक घर खरीदार की मृत्यु हो जाती है, तो कानूनी उत्तराधिकारियों को अक्सर न केवल उत्तराधिकार की औपचारिकताओं से निपटने के लिए मजबूर किया जाता है, बल्कि डेवलपर्स के साथ भी, जो वारिस के नाम पर फ्लैट के हस्तांतरण को रिकॉर्ड करने के लिए पर्याप्त मात्रा में मांग करते हैं। कई मामलों में, इन शुल्कों का वास्तविक प्रशासनिक कार्य से कोई वास्तविक संबंध नहीं था। शुल्क को सीमित करके। ₹1,000, नियामक ने माना है कि विरासत मृत्यु का एक कानूनी परिणाम है, न कि एक वाणिज्यिक लेनदेन जो एक डेवलपर के लिए राजस्व उत्पन्न करना चाहिए, ”केएस लीगल एंड एसोसिएट्स के प्रबंध भागीदार सोनम चंदवानी ने कहा।
घर खरीदने वालों और उनके परिवारों के लिए सबसे बड़ा लाभ यह है कि यह अनावश्यक वित्तीय बोझ को हटा देता है और मनमानी मांगों की गुंजाइश कम कर देता है। कानूनी उत्तराधिकारी डेवलपर से संपत्ति नहीं खरीद रहा है। उत्तराधिकारी उत्तराधिकार कानून के माध्यम से अधिकार प्राप्त करता है और केवल मृत आवंटी के स्थान पर कदम रखता है। डेवलपर की भूमिका प्रासंगिक दस्तावेजों को सत्यापित करने और उसके रिकॉर्ड को अपडेट करने तक सीमित है। चार्ज भारी स्थानांतरण शुल्क उन्होंने कहा, ऐसी परिस्थितियों में इसे उचित ठहराना मुश्किल है, खासकर तब जब मूल खरीदार द्वारा संपत्ति का पूरा भुगतान पहले ही किया जा चुका हो।
उन्होंने कहा कि विरासत संबंधी हस्तांतरण डेवलपर्स के लिए लाभ का केंद्र नहीं बनना चाहिए। एक बार जब संपत्ति बेच दी गई और उसका भुगतान कर दिया गया, तो प्रमोटर स्वामित्व में हर बदलाव को एक नए व्यावसायिक अवसर के रूप में नहीं मान सकता। स्वैच्छिक हस्तांतरण के बीच एक महत्वपूर्ण कानूनी अंतर है, जहां एक मालिक होता है संपत्ति बेचता है किसी तीसरे पक्ष को, और उत्तराधिकार-आधारित स्थानांतरण जो कानून के संचालन द्वारा स्वचालित रूप से होता है। बाद वाले मामले में, कानूनी उत्तराधिकारी डेवलपर से कोई नया अधिकार प्राप्त नहीं कर रहा है। अधिकार पहले से ही मौजूद है और मृत मालिक के उत्तराधिकारियों को चला जाता है।
उन्होंने कहा, “केवल उस अधिकार को स्थापित करने और रिकॉर्ड करने के लिए कानूनी उत्तराधिकारियों से पर्याप्त हस्तांतरण या प्रशासनिक शुल्क का भुगतान करने की अपेक्षा करना थोड़ा कानूनी उद्देश्य पूरा करता है और अक्सर डेवलपर के लिए अन्यायपूर्ण संवर्धन होता है।”
अपनी तरह का पहला कदम?
चंदवानी का कहना है कि यूपी रेरा एक विशिष्ट नियामक ढांचे के माध्यम से स्पष्ट रूप से नाममात्र सीमा निर्धारित करने वाले पहले लोगों में से एक प्रतीत होता है। महाराष्ट्र और दिल्ली जैसे राज्यों में स्वामित्व और उत्तराधिकार से संबंधित मामलों के हस्तांतरण के लिए तंत्र हैं, लेकिन एक समान स्पष्ट और समान RERA के नेतृत्व वाला प्रावधान नहीं है जो नाममात्र राशि पर विरासत हस्तांतरण शुल्क तय करता हो। यही बात यूपी के दृष्टिकोण को उल्लेखनीय बनाती है।
“यह निश्चितता प्रदान करता है, अस्पष्टता को दूर करता है और उस विवेक को महत्वपूर्ण रूप से सीमित करता है जो डेवलपर्स को पहले कानूनी उत्तराधिकारियों पर शुल्क लगाने में मिलता था। यदि अन्य राज्य नियामक समान दृष्टिकोण अपनाते हैं, तो यह एक सुसंगत राष्ट्रीय सिद्धांत स्थापित करने में मदद कर सकता है कि उत्तराधिकार कानूनी अधिकार का मामला है और बिल्डरों के लिए राजस्व पैदा करने वाली घटना नहीं है,” उन्होंने कहा।
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