सोसायटी के खेल के मैदान में फुटबॉल मैचों से लेकर क्लब हाउसों और पार्कों तक पहुंच और यहां तक कि सौंदर्यशास्त्र को बढ़ाने के लिए सामान्य क्षेत्रों में रखे गए फूलों के गमलों पर विवाद, गेटेड समुदायों में साझा स्थानों के उपयोग पर झगड़े आम होते जा रहे हैं।
लेकिन क्या कोई अपार्टमेंट एसोसिएशन बच्चों को फुटबॉल खेलने से सिर्फ इसलिए रोक सकता है क्योंकि कुछ निवासी शोर या असुविधा के बारे में शिकायत करते हैं? कर्नाटक उच्च न्यायालय ने एक स्पष्ट संदेश के साथ उत्तर दिया है: अपार्टमेंट एसोसिएशन मनमाने नियमों के माध्यम से सामान्य खेल क्षेत्रों के उपयोग पर व्यापक प्रतिबंध नहीं लगा सकते हैं।
इसमें कहा गया है कि कोई भी प्रतिबंध एसोसिएशन के पंजीकृत उपनियमों द्वारा समर्थित होना चाहिए, उचित प्रक्रिया का पालन करना चाहिए और उचित होना चाहिए, जिससे निवासियों, विशेष रूप से बच्चों के साझा सामुदायिक स्थानों का आनंद लेने का अधिकार मजबूत हो।
16 जून के अपने आदेश में, न्यायमूर्ति हंचेट संजीवकुमार ने 2021 के ट्रायल कोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया, जिसने उत्तरी बेंगलुरु के सहकार नगर में एस्टीम गार्डेनिया अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन के फैसले को बरकरार रखा था। यह मामला स्थानीय निवासी संगीता अग्रवाल और हेमंत अग्रवाल द्वारा दायर किया गया था, जिन्होंने अपार्टमेंट के खेल के मैदान में फुटबॉल और अन्य शारीरिक खेलों पर प्रतिबंध लगाने के एसोसिएशन के फैसले को चुनौती दी थी और इस प्रतिबंध को मनमाना और अनुचित बताया था।
एसोसिएशन ने यह कहकर अपने फैसले का बचाव किया था कि प्रतिबंध कुछ निवासियों की शिकायतों पर आधारित था और केवल “खेल क्षेत्र के लिए उपयुक्त” खेलों की अनुमति थी। हालाँकि, उच्च न्यायालय ने इस औचित्य को अस्पष्ट पाया, यह देखते हुए कि एसोसिएशन यह निर्दिष्ट करने में विफल रहा है खेलों की अनुमति दी गई और जो प्रतिबंधित थे.
क्या कहता है हाई कोर्ट का आदेश?
कर्नाटक उच्च न्यायालय ने बेंगलुरु अपार्टमेंट मालिकों के संघ को सोसायटी के खेल के मैदान में बच्चों के फुटबॉल खेलने पर प्रतिबंध पर पुनर्विचार करने का निर्देश दिया है, यह मानते हुए कि शारीरिक खेलों पर पूर्ण प्रतिबंध अस्पष्ट नियमों के माध्यम से नहीं लगाया जा सकता है और इस बात पर जोर दिया गया है कि बच्चों को सामान्य खेल क्षेत्रों तक पहुंचने का अधिकार है।
अदालत ने कहा, “प्रतिवादी के लिखित बयान में इस बारे में कोई दावा नहीं है कि बच्चों को कौन से खेल खेलने की अनुमति है और कौन से नहीं। इसलिए, लिखित बयान में दिया गया बयान अस्पष्ट प्रकृति का है और इसमें कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। इसकी आड़ में, प्रतिवादी को बच्चों को खेल क्षेत्र में खेल खेलने से रोकना नहीं चाहिए। बच्चों द्वारा खेल खेलना बच्चों का मौलिक अधिकार है और बच्चों को खेलने से रोकना उनके समग्र स्वास्थ्य को प्रभावित करता है।”
हालाँकि उच्च न्यायालय ने खेल के मैदान के उपयोग को विनियमित करने की एसोसिएशन की शक्ति को पूरी तरह से रद्द नहीं किया, लेकिन यह माना कि एक पूर्ण और अपरिभाषित प्रतिबंध टिकाऊ नहीं था। फ़ुटबॉल को तुरंत अनुमति देने का आदेश देने के बजाय, अदालत ने एसोसिएशन को तीन महीने के भीतर एक सामान्य निकाय की बैठक बुलाने और बहुमत से लोकतांत्रिक तरीके से निर्णय लेने का निर्देश दिया कि आम खेल क्षेत्र में किन खेलों की अनुमति दी जा सकती है या प्रतिबंधित किया जा सकता है। अदालत ने कहा कि एसोसिएशन को यह सुनिश्चित करते हुए “सदस्यों का विश्वास लेना चाहिए” कि बच्चे खेलने के अधिकार से वंचित न हों।
अदालत ने एसोसिएशन को अपने निर्णय पर पुनर्विचार करने का निर्देश दिया, जो इस संबंध में पहले लिया गया था और अपार्टमेंट के अधिकांश निवासियों की सहमति से, “यह निर्णय लेगा कि खेल क्षेत्र में किन खेलों की अनुमति दी जानी है और किन की अनुमति नहीं है। हालाँकि, एक या दो खेलों को रोककर, बच्चों को खेल क्षेत्र में खेल खेलने से वंचित नहीं किया जाना चाहिए। प्रतिवादी एसोसिएशन के सदस्यों का विश्वास लेने के बाद खेल क्षेत्र में खेले जाने वाले खेलों को निर्दिष्ट करेगा। प्रतिवादी/एसोसिएशन को निर्णय लेने का निर्देश दिया जाता है। इस संबंध में आज से तीन महीने की अवधि के भीतर, “यह कहा।
सामान्य क्षेत्रों में फूलों के गमलों की रुकावट
खेल के मैदान के विवाद के अलावा, उच्च न्यायालय ने आम क्षेत्रों में रुकावटों के मुद्दे पर भी निवासियों के पक्ष में फैसला सुनाया। इसने ट्रायल कोर्ट के निष्कर्षों को पलट दिया और एक अनिवार्य निषेधाज्ञा जारी कर एसोसिएशन को सीढ़ियों, गलियारों और अन्य सामान्य क्षेत्रों पर रखे गए फूलों के बर्तनों और अन्य वस्तुओं को हटाने का निर्देश दिया। इसने एसोसिएशन को सभी अपार्टमेंट मालिकों के सामान्य उपयोग के लिए बने स्थानों में कोई भी सामग्री रखने से भी रोक दिया।
यह कहना है कानूनी विशेषज्ञों का
इस फैसले का पूरे कर्नाटक में निवासी कल्याण और अपार्टमेंट मालिकों के संघों पर व्यापक प्रभाव पड़ने की संभावना है, यह संकेत देते हुए कि संघ सामान्य सुविधाओं के लिए उचित नियम बना सकते हैं, व्यापक या मनमाने प्रतिबंध, विशेष रूप से बच्चों के मनोरंजन अधिकारों को प्रभावित करने वाले, उचित, पारदर्शी और निवासियों के सामूहिक निर्णय द्वारा समर्थित होने चाहिए।
कॉर्पोरेट कानूनी व्यवसायी अर्पिता मुखर्जी का कहना है कि रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (आरडब्ल्यूए) और अपार्टमेंट एसोसिएशन खेल के मैदानों, क्लब हाउस या पार्क जैसे सामान्य क्षेत्रों के उपयोग पर मनमाने ढंग से प्रतिबंध नहीं लगा सकते हैं।
वह कहती हैं, “कोई भी प्रतिबंध एसोसिएशन के पंजीकृत उपनियमों के अनुसार होना चाहिए, निर्धारित निर्णय लेने की प्रक्रिया के माध्यम से अनुमोदित किया जाना चाहिए, जैसे कि जहां आवश्यक हो, सामान्य निकाय की बैठक, और उचित, गैर-भेदभावपूर्ण और लागू अपार्टमेंट स्वामित्व कानूनों के अनुरूप होना चाहिए।”
फ्लैट खरीदने से पहले घर खरीदारों और निवासियों को अपार्टमेंट एसोसिएशन के उपनियमों में क्या जांच करनी चाहिए?
वह घर खरीदने वालों को सलाह देती है कि वे फ्लैट खरीदने से पहले एसोसिएशन के उपनियमों की सावधानीपूर्वक जांच करें, सामान्य क्षेत्रों और मनोरंजक सुविधाओं के उपयोग, निवासी आचरण, रखरखाव दायित्वों, दंड, मतदान अधिकार और नियमों को बनाने या संशोधित करने की एसोसिएशन की शक्तियों पर विशेष ध्यान दें।
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क्या कोई अपार्टमेंट एसोसिएशन बच्चों को निर्दिष्ट खेल के मैदान में फुटबॉल खेलने से सिर्फ इसलिए रोक सकता है क्योंकि कुछ निवासी शिकायत करते हैं?
मुखर्जी का कहना है कि एक अपार्टमेंट एसोसिएशन आम तौर पर बच्चों को निर्दिष्ट खेल के मैदान में फुटबॉल खेलने से केवल इसलिए नहीं रोक सकता क्योंकि कुछ निवासी आपत्ति करते हैं। हालाँकि यह खेल के घंटों से संबंधित उचित नियम निर्धारित कर सकता है, सुरक्षा उपाय या शोर प्रबंधन, पूर्ण प्रतिबंध को मनमाना माना जाने की संभावना है जब तक कि यह उपनियमों द्वारा समर्थित या उचित न हो वास्तविक सुरक्षा चिंताएँ।
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