एक घर खरीदार ने नोएडा में एक निर्माणाधीन फ्लैट खरीदा ₹2020 में इसे 1 करोड़ में बेच दिया ₹पांच साल बाद 1.8 करोड़। प्रथम दृष्टया ऐसा प्रतीत होता है ₹80 लाख का फायदा. एक एक्स उपयोगकर्ता ने हाल ही में नोट किया कि जबकि कई लोग खरीद और बिक्री मूल्य के बीच के अंतर को लाभ के रूप में देखते हैं, सभी लागतों को ध्यान में रखने पर वास्तविक रिटर्न बहुत कम होता है।
सभी ने कहा, “वाह! ₹80 लाख का मुनाफ़ा!”
लेकिन वास्तविक संख्याएँ एक अलग कहानी बताती हैं, एक्स पोस्ट में कहा गया है।
के लिए एक फ्लैट खरीदा ₹1 करोड़ में बिका ₹1.8 करोड़ एक रियल एस्टेट निवेश की सफलता की कहानी की तरह लगता है। कागज़ पर, ऐसा प्रतीत होता है कि गृहस्वामी ने एक बनाया है ₹सिर्फ पांच साल में 80 लाख का मुनाफा. मित्र निवेश की सराहना करते हैं, सोशल मीडिया लाभ का जश्न मनाता है, और लेनदेन संपत्ति की बढ़ती कीमतों का एक और उदाहरण बन जाता है।
लेकिन शीर्षक संख्या के नीचे एक अलग हकीकत छिपी है। एक बार जीएसटी, स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क, ब्रोकरेज, रखरखाव लागत और करों को शामिल करने के बाद, वास्तविक लाभ नाटकीय रूप से कम हो सकता है। एक्स पर एक हालिया पोस्ट ने इस बहस को फिर से शुरू कर दिया है, जिसमें इस बात पर प्रकाश डाला गया है कि कितने घर खरीदार वास्तविक रिटर्न के लिए संपत्ति के मूल्य में सराहना की गलती करते हैं, जबकि स्वामित्व की छिपी हुई लागतों को नजरअंदाज करते हैं जो चुपचाप वर्षों से लाभ में खा जाते हैं।
पोस्ट के अनुसार, खरीदार ने लगभग भुगतान किया ₹जीएसटी में 5 लाख, ₹स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क में 7 लाख, और ₹ब्रोकरेज में 3.6 लाख रु. प्रॉपर्टी बेचने पर करीब 1000 रुपए का कैपिटल गेन टैक्स लगता है ₹10 लाख का लाभ और कम हो गया। इन खर्चों का हिसाब-किताब करने के बाद मोटे तौर पर शुद्ध लाभ निकला ₹पांच साल में 54 लाख, नहीं ₹80 लाख.
वित्तीय विशेषज्ञों का कहना है कि ऐसे उदाहरण रियल एस्टेट निवेश में एक आम ‘ऑप्टिकल भ्रम’ को दर्शाते हैं। अधिकांश घर खरीदार केवल खरीद मूल्य और बिक्री मूल्य की तुलना करते हैं और स्वामित्व की वास्तविक लागत को नजरअंदाज करते हुए अंतर को लाभ के रूप में मानते हैं। हकीकत में, जीएसटी, स्टांप ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क, रखरखाव शुल्क, मरम्मत, ब्रोकरेज, संपत्ति कर और ऋण ब्याज जैसे खर्च रिटर्न को काफी हद तक कम कर सकते हैं।
विशेषज्ञों ने कहा, “हो सकता है कि किसी संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ गया हो, लेकिन खरीदार अक्सर स्वामित्व की आजीवन लागत की गणना करने या वैकल्पिक निवेश के साथ रिटर्न की तुलना करने में विफल रहते हैं।”
एक और उदाहरण पर विचार करें. एक खरीदार ने पास में एक 2बीएचके अपार्टमेंट खरीदा Mumbai के लिए ₹1.15 करोड़. आज संपत्ति के दाम बढ़ सकते हैं ₹2.2-2.4 करोड़. हालाँकि, लगभग विचार करने के बाद ₹स्टांप शुल्क, पंजीकरण और ब्रोकरेज में लगभग 18 लाख ₹लोन का ब्याज लगभग 42 लाख रु ₹रखरखाव लागत में 28 लाख, और लगभग ₹मरम्मत और उन्नयन में 12 लाख से अधिक का कुल बहिर्वाह हुआ ₹2 करोड़. कुल स्वामित्व लागत के चश्मे से देखने पर स्पष्ट लाभ बहुत कम प्रभावशाली दिखता है।
खरीदारों को अपार्टमेंट खरीदने से पहले लागत पर विचार करना चाहिए
1. गृह ऋण की लागत
वित्तीय विशेषज्ञ खरीदारों को उधार लेने की पूरी लागत का मूल्यांकन करने की सलाह देते हैं। 8.5% की ब्याज दर पर एक मानक 20-वर्षीय गृह ऋण के परिणामस्वरूप उधार ली गई मूल राशि का लगभग दोगुना भुगतान हो सकता है। यदि किसी संपत्ति का मूल्य सालाना 5% की दर से बढ़ता है जबकि उधार लेने की लागत 8.5% पर बनी रहती है, तो मालिक वास्तव में वास्तविक रूप से धन खो रहा है।
2. रखरखाव शुल्क
खरीदारी प्रक्रिया के दौरान मासिक रखरखाव शुल्क को अक्सर नजरअंदाज कर दिया जाता है। जबकि एक रखरखाव बिल ₹5,000 प्रति माह प्रबंधनीय लग सकता है, बेरोजगारी की अवधि के दौरान या सेवानिवृत्ति के बाद यह बोझिल हो सकता है। वित्तीय विशेषज्ञों ने कहा कि खरीदारों को केवल खरीद मूल्य पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय आवर्ती शुल्क की आजीवन लागत का आकलन करना चाहिए।
यह भी ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि मासिक रखरखाव से अधिक होने पर जीएसटी हाउसिंग सोसाइटी रखरखाव शुल्क पर लागू होता है ₹प्रति सदस्य 7,500, और सोसायटी का वार्षिक टर्नओवर से अधिक है ₹20 लाख. यदि दोनों शर्तें पूरी होती हैं, तो पूरी रखरखाव राशि पर 18% जीएसटी लगाया जाता है।
3. स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण लागत
स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग है और यह सामर्थ्य को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकता है। चूँकि इन लागतों का भुगतान अग्रिम रूप से किया जाता है और आम तौर पर ये वसूली योग्य नहीं होती हैं, वे संपत्ति की प्रभावी अधिग्रहण लागत को बढ़ाती हैं और समग्र रिटर्न को कम करती हैं।
4. छुपे हुए आरोप
खरीदारों को संपत्ति के आधार मूल्य से परे सभी अतिरिक्त शुल्कों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए। इनमें विकास शुल्क, अनुमोदन शुल्क, बुनियादी ढांचा शुल्क, क्लब हाउस सदस्यता, पार्किंग शुल्क और अन्य सुविधा-संबंधी लागत शामिल हो सकती हैं। विशेषज्ञों का कहना है कि कुछ शहरों में ऐसे खर्च अंतिम संपत्ति की कीमत में 8-10% जोड़ सकते हैं।
सामर्थ्य ईएमआई गणना से परे है
वित्तीय योजनाकार सुरेश सदगोपन ने कहा कि संभावित घर खरीदारों को महंगी संपत्ति खरीदने से पहले अपनी आय और ईएमआई पात्रता से परे देखना चाहिए।
“उनकी प्रतिबद्धताएं क्या हैं? क्या उनके बच्चे हैं, या वे उन्हें पैदा करने की योजना बना रहे हैं? क्या वे वास्तव में इस शहर में बसना चाहते हैं, या भविष्य में नौकरी बदलने का मतलब स्थानांतरण हो सकता है?” सदगोपन ने कहा. “घर खरीदना सिर्फ एक वित्तीय निर्णय नहीं है; यह एक जीवनशैली विकल्प है जो लचीलेपन को कम करता है।”
उन्होंने कहा कि भले ही किसी परिवार के पास ऋण चुकाने के लिए पर्याप्त आय हो, स्वास्थ्य और जीवन बीमा, यात्रा, अवकाश व्यय और आपातकालीन बचत जैसे खर्च ईएमआई के लिए उपलब्ध राशि को काफी कम कर सकते हैं। इसलिए खरीदारों को घर खरीदने से पहले स्वामित्व की कुल लागत और उनकी दीर्घकालिक वित्तीय स्थिरता का मूल्यांकन करना चाहिए।
(अस्वीकरण: यह रिपोर्ट सोशल मीडिया से उपयोगकर्ता-जनित सामग्री पर आधारित है। HT.com ने दावों को स्वतंत्र रूप से सत्यापित नहीं किया है और उनका समर्थन नहीं करता है।)
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