क्या कोई किरायेदार किसी संपत्ति के स्वामित्व का दावा कर सकता है? यहाँ वह है जो मकान मालिकों को जानना चाहिए

पिछले साल, सुप्रीम कोर्ट ने एक ऐतिहासिक फैसला सुनाया जिसने जमींदारों के अधिकारों को मजबूत किया। यह माना गया कि एक किरायेदार जो एक वैध किराया समझौते के तहत संपत्ति में प्रवेश करता है, वह बाद में मकान मालिक के स्वामित्व पर विवाद नहीं कर सकता है या प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से शीर्षक का दावा नहीं कर सकता है।

कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि लंबी अवधि में किरायेदारी समझौतेस्पष्टता और कानूनी प्रवर्तनीयता सुनिश्चित करने के लिए एक पंजीकृत किराये का समझौता करना उचित है। यहां तक ​​कि 12 साल की अवधि के भीतर समझौते का एक भी नवीनीकरण प्रतिकूल कब्जे के दावे के लिए आवश्यक निरंतरता को तोड़ने के लिए पर्याप्त है।

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बंटिया ने कहा, “स्वामित्व केवल इसलिए नहीं बदलता क्योंकि एक किरायेदार किसी संपत्ति में कई वर्षों से रह रहा है।” हालाँकि, उन्होंने बताया कि यदि कोई व्यक्ति किसी वैध किरायेदारी समझौते के बिना और मालिक द्वारा अपने अधिकारों का दावा किए बिना 12 वर्षों से अधिक समय तक संपत्ति पर कब्जा करना जारी रखता है, तो ऐसे कब्जे को कुछ परिस्थितियों में प्रतिकूल कब्जे के रूप में समझा जा सकता है।

कानूनी विशेषज्ञों ने कहा कि प्रमुख कारक औपचारिक, नवीनीकृत समझौते की अनुपस्थिति और कब्जे की प्रकृति हैं। यदि कोई व्यक्ति लंबे समय तक कानूनी दस्तावेज के बिना संपत्ति में रहता है, और मकान मालिक हस्तक्षेप नहीं करता है, तो कब्जा करने वाला बाद में बेदखली का प्रयास करने पर कानूनी बचाव के रूप में प्रतिकूल कब्जा उठा सकता है।

बैंटिया ने जोर देकर कहा कि इस सिद्धांत को अक्सर गलत समझा जाता है। “ए किराएदार केवल इस आधार पर स्वामित्व का दावा करते हुए अदालत का रुख नहीं किया जा सकता है।” उन्होंने कहा, ”इसके बजाय, प्रतिकूल कब्ज़ा आम तौर पर एक रक्षा तंत्र के रूप में सामने आता है, जिसका उपयोग तब किया जाता है जब मकान मालिक संपत्ति को वापस पाने के लिए कार्रवाई शुरू करता है। ऐसे मामलों में, कब्जाधारी यह तर्क दे सकता है कि उनका लंबा, निर्बाध कब्ज़ा उन्हें स्वामित्व अधिकार का अधिकार देता है।

कानूनी विशेषज्ञों ने नोट किया कि ऐसे मामलों में भी जहां एक समझौता समाप्त हो गया है और नवीनीकृत नहीं किया गया है, परिणाम इस पर निर्भर करता है कि क्या कब्जे को वैधानिक 12 साल की अवधि के दौरान मालिक की सहमति के बिना कानूनी रूप से “शत्रुतापूर्ण” के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है या नहीं।

पिछले साल, ज्योति शर्मा बनाम विष्णु गोयल मामले में सुप्रीम कोर्ट ने जमींदारों के अधिकारों को मजबूत करने वाला एक ऐतिहासिक फैसला सुनाया। अदालत ने माना कि एक किरायेदार जो वैध किराया समझौते के तहत संपत्ति पर कब्जा कर लेता है, वह बाद में मकान मालिक के स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता है या प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से मालिकाना हक का दावा नहीं कर सकता है।

इस मामले में, अदालत ने किरायेदारों को बेदखल करने का आदेश दिया और उन्हें जनवरी 2000 से दुकान के बकाया किराए का भुगतान करने का निर्देश दिया। कब्ज़ा मकान मालिक के परिवार को लौटा दिया जाता है। यह विवाद 1953 में किराए पर दी गई एक दुकान से संबंधित था, जहां किरायेदारों ने 2000 में किराया देना बंद कर दिया था, लेकिन परिसर पर कब्जा जारी रखा।

कानूनी विशेषज्ञों का कहना है कि यह फैसला एक प्रमुख सिद्धांत को पुष्ट करता है: किरायेदारी मकान मालिक की अनुमति पर आधारित है, न कि स्वामित्व पर, और लाइव लॉ की रिपोर्ट के अनुसार, किराए का भुगतान मकान मालिक-किरायेदार रिश्ते की स्पष्ट स्वीकृति है।

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वकील चंद्रचूड़ भट्टाचार्य ने कहा, “मकान मालिकों को पहले यह सुनिश्चित करना चाहिए कि एक वैध किराये का समझौता निष्पादित किया जाए, और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि इसे समय-समय पर नवीनीकृत किया जाए।” “यदि किरायेदारी दीर्घकालिक है, तो समझौते को आदर्श रूप से पंजीकृत किया जाना चाहिए ताकि शर्तें स्पष्ट और कानूनी रूप से लागू हो सकें। हालांकि, यह संभव है कि यदि किराये के समझौते को 12 वर्षों के भीतर एक बार भी नवीनीकृत किया गया है, तो मकान मालिक दावा कर सकता है कि कब्जे को चुनौती दी गई है और यह मकान मालिक के पक्ष में हो सकता है।”

उन्होंने कहा कि रखने में कोई दिक्कत नहीं है किराएदार एक विस्तारित अवधि के लिए, लेकिन लिखित या अद्यतन समझौते की अनुपस्थिति अस्पष्टता पैदा करती है, जो अक्सर विवादों का कारण बनती है। बंटिया ने कहा, “समस्याएं तब पैदा होती हैं जब शर्तों पर कोई स्पष्टता नहीं होती। एक उचित किराये का समझौता यह सुनिश्चित करता है कि मकान मालिक और किरायेदार के बीच कोई भ्रम न हो।”

उनके अनुसार, स्पष्ट, अद्यतन और, जहां आवश्यक हो, पंजीकृत समझौतों को बनाए रखने से किरायेदारी को वैध और संरचित के रूप में परिभाषित करने में मदद मिलती है, जिससे संघर्ष की गुंजाइश कम हो जाती है और मकान मालिक के स्वामित्व अधिकारों की रक्षा होती है।