फ्लैट खरीदार देरी से कब्जे के लिए ब्याज के हकदार हैं: एचसी

“[Under] रेरा अधिनियम की धारा 18, समझौते की शर्तों के अनुसार या निर्दिष्ट तिथि के अनुसार कब्ज़ा सौंपना पवित्र है, समझौते की शर्तों के बाहर किसी भी आकस्मिकता से अयोग्य रहता है, और विलंबित प्रदर्शन की स्वीकृति से प्रभावित नहीं होता है, “न्यायमूर्ति शर्मिला देशमुख ने सीसीआई प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड की अपील को खारिज करते हुए कहा।

डेवलपर ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के मार्च 2021 के आदेश को चुनौती दी थी, जिसने सितंबर 2018 के महारेरा आदेश को रद्द कर दिया था और कंपनी को विलंबित कब्जे के लिए अपने विंटरग्रीन प्रोजेक्ट में सात खरीदारों को प्रतिपूरक ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया था।

खरीदारों को अक्टूबर 2011 में आवंटन पत्र प्राप्त हुए थे, जिसमें 30 जून 2015 तक कब्ज़ा देने का वादा किया गया था। मार्च 2013 में निष्पादित बिक्री समझौतों ने कब्ज़े की तारीख को संशोधित कर फरवरी 2016 कर दिया।

हालांकि खरीदारों ने लगभग पूरा भुगतान कर दिया, लेकिन कब्जे में देरी हुई, जिससे उन्हें मई 2018 में महारेरा से संपर्क करने के लिए प्रेरित किया गया, जिसमें 1 मार्च 2016 से वास्तविक कब्जे तक भुगतान की गई राशि पर 10.35% ब्याज की मांग की गई।

महारेरा ने नोट किया कि परियोजना की पंजीकृत पूर्णता तिथि दिसंबर 2018 से बढ़ाकर दिसंबर 2019 कर दी गई है और शिकायतों का निपटारा कर दिया गया है, जिससे खरीदारों को पूरा होने के बाद ब्याज लेने की अनुमति मिल गई है।

हालाँकि, अपीलीय न्यायाधिकरण ने माना कि खरीदार हर महीने की देरी के लिए प्रतिपूरक ब्याज के हकदार थे, जिसके कारण डेवलपर को उच्च न्यायालय का रुख करना पड़ा।

डेवलपर की ओर से पेश वरिष्ठ अधिवक्ता नौशाद इंजीनियर ने तर्क दिया कि आवंटियों ने बिना किसी आपत्ति के संशोधित कब्ज़ा कार्यक्रम और भुगतान कार्यक्रम में संबंधित बदलावों को स्वीकार कर लिया है।

उन्होंने तर्क दिया कि भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 55 के तहत, इस तरह की स्वीकृति विलंबित प्रदर्शन के लिए सहमति के समान है, जब तक कि पूर्व सूचना जारी नहीं की गई हो, प्रतिपूरक ब्याज के लिए कोई भी दावा समाप्त हो जाता है।

इस तर्क को खारिज करते हुए, न्यायमूर्ति देशमुख ने कहा कि RERA, एक विशेष कानून होने के नाते, भारतीय अनुबंध अधिनियम के सामान्य प्रावधानों को खत्म कर देता है।

अदालत ने कहा कि धारा 18 आवंटियों को या तो परियोजना से हटने और ब्याज के साथ रिफंड का दावा करने का विकल्प देती है या देरी के हर महीने के लिए क्षतिपूर्ति ब्याज की मांग करते हुए परियोजना को जारी रखने का विकल्प देती है।

भले ही परियोजना को जारी रखना अनुबंध अधिनियम के तहत विलंबित प्रदर्शन को स्वीकार करने के बराबर है, अदालत ने कहा कि यह “ब्याज का दावा करने के लिए रेरा अधिनियम की धारा 18 द्वारा प्रदत्त निर्बाध वैधानिक अधिकार को प्रभावित नहीं करता है”।