बेंगलुरु के नगर निकाय, ग्रेटर बेंगलुरु अथॉरिटी (जीबीए) ने शहर के भवन उपनियमों में संशोधन का प्रस्ताव दिया है, जिसमें अनुमेय निर्माण विचलन सीमा को 5% से बढ़ाकर 15% करने की मांग की गई है। प्रस्ताव, जो वर्तमान में मसौदा चरण में है, का उद्देश्य संभावित राहत खिड़की की पेशकश करते हुए लाखों संपत्ति मालिकों के सामने आने वाली अनुपालन चुनौतियों को कम करना है। हालाँकि, कार्यकर्ताओं ने चिंता जताई है कि यह कदम व्यापक निर्माण उल्लंघनों को प्रभावी ढंग से वैध बना सकता है।
विशेषज्ञों के अनुसार, जिन संपत्तियों को पहले इस तरह के विचलन के कारण बाजार मूल्य पर फिर से बेचना मुश्किल था, उनमें नए सिरे से मांग देखी जा सकती है, क्योंकि नियमितीकरण से मालिकों को ई-खाता सुरक्षित करने में भी मदद मिल सकती है।
विचलन सीमा वह सीमा है जिस तक कोई इमारत कानूनी मंजूरी और नियमितीकरण के लिए पात्र रहते हुए अपनी स्वीकृत योजना से भिन्न हो सकती है।
प्रस्ताव क्या कहता है?
2003 के उप-नियमों में प्रस्तावित संशोधन में असफलताओं, फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर), प्लॉट कवरेज और भवन की ऊंचाई सहित प्रमुख मापदंडों में अनुमेय विचलन सीमा को 5% से बढ़ाकर 15% करने का प्रयास किया गया है। यह एक संरचित कंपाउंडिंग शुल्क तंत्र भी पेश करता है, जो संपत्ति मालिकों को दंड का भुगतान करके विचलन को नियमित करने और अधिभोग प्रमाणपत्र (ओसी) प्राप्त करने में सक्षम बनाता है जिनकी पहले अनुमति नहीं थी।
बयान में कहा गया है, “ग्रेटर बेंगलुरु में कई भवन मालिकों के सामने आने वाली कठिनाइयों को ध्यान में रखते हुए, सरकार ने भवन निर्माण में अनुमेय विचलन सीमा को मौजूदा 5% से बढ़ाकर 15% करने का एक महत्वपूर्ण और लोगों के अनुकूल निर्णय लिया है।” इसमें कहा गया है कि यह बिल्डिंग उपनियम, 2003 के खंड 6 को संशोधित करके किया जाएगा।
सरकार यह प्रस्ताव क्यों दे रही है?
नगर निकाय ने कहा कि यह प्रस्ताव जमीनी हकीकतों से प्रेरित है, जैसे जमीन की बढ़ती कीमतें और जगह की कमी, जिसके कारण कई संपत्ति मालिकों को मामूली से मध्यम विचलन करना पड़ा है, जैसे कि कम झटके या अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र।
जीबीए ने कहा, “बेंगलुरु में जमीन की ऊंची कीमतों और विभिन्न अपरिहार्य कारणों के कारण, यह देखा गया है कि कई प्लॉट मालिकों ने स्वीकृत योजना से कुछ विचलन के साथ इमारतों का निर्माण किया है, जिससे अक्सर कम झटके लगते हैं और कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। मौजूदा नियमों के तहत, केवल 5% तक विचलन को नियमित किया जा सकता है।”
“हालांकि, ज्यादातर मामलों में, विचलन 5% से अधिक है। परिणामस्वरूप, ऐसी कई इमारतें नगर निगमों से अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने में असमर्थ हैं, जिससे पानी की आपूर्ति और बिजली कनेक्शन प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है,” यह कहा।
प्रस्ताव फिलहाल सार्वजनिक परामर्श के लिए खुला है। नागरिक, डेवलपर्स और हितधारक अधिसूचना के 30 दिनों के भीतर (30 अप्रैल, 2026 तक) बेंगलुरु भर के संबंधित नगर निगम कार्यालयों में आपत्तियां या सुझाव प्रस्तुत कर सकते हैं।
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संपत्ति मालिकों के लिए इसका क्या मतलब है?
विशेषज्ञों ने कहा कि प्रस्तावित बदलाव से खरीद प्रक्रिया काफी आसान हो सकती है। अधिक संपत्तियां अधिभोग प्रमाणपत्र के लिए अर्हता प्राप्त कर सकती हैं, जिससे कानूनी और उपयोगिता-संबंधी बाधाएं कम हो जाएंगी, जबकि थोड़ा गैर-अनुपालन वाले घरों के खरीदारों को कम नियामक जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है। उनका कहना है कि इससे घर के मालिक उन संपत्तियों को बेचने में भी सक्षम होंगे जिन्हें पहले विचलन के कारण बेचना मुश्किल था।
के अध्यक्ष सतीश माल्या बेंगलुरु अपार्टमेंट फेडरेशनने कहा कि प्रस्तावित परिवर्तन बड़े पैमाने पर व्यक्तिगत संपत्तियों, विशेष रूप से स्टैंडअलोन घरों पर लक्षित हैं, जहां स्थान की कमी और उच्च भूमि लागत के कारण विचलन अधिक आम हैं।
“वास्तव में, प्रवर्तन चुनौतीपूर्ण रहा है, और ऐसी कई संपत्तियां उचित अनुमोदन के बिना मौजूद हैं,” उन्होंने कहा। ये गैर-अनुपालन वाली इमारतें अक्सर पानी और बिजली कनेक्शन जैसी आवश्यक सेवाओं को सुरक्षित करने के लिए संघर्ष करती हैं, जिससे निवासियों के लिए व्यावहारिक कठिनाइयां पैदा होती हैं। उन्होंने कहा कि प्रस्तावित संशोधनों का उद्देश्य ऐसी संपत्तियों को औपचारिक प्रणाली में लाकर जमीनी स्तर के मुद्दों को संबोधित करना है।
एक अन्य महत्वपूर्ण प्रभाव पर प्रकाश डालते हुए, माल्या ने कहा कि बदलाव ई-खाता पंजीकरण तक पहुंच को अनलॉक कर सकते हैं। “पहले विचलन वाली संपत्तियों को ई-खाता प्राप्त करना मुश्किल होता था क्योंकि ऐसे मामलों में दस्तावेज़ीकरण की बहुत सख्ती से जांच की जाती है,” उन्होंने समझाया। नियमितीकरण के लिए एक स्पष्ट मार्ग के साथ, इनमें से कई संपत्तियां अब ई-खातों को सुरक्षित करने में सक्षम हो सकती हैं, जिससे उनकी कानूनी स्थिति में सुधार होगा और बाजार में लेनदेन आसान हो जाएगा।
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विशेषज्ञों का कहना है कि भवन निर्माण उल्लंघन में वृद्धि हो सकती है
शहरी नियोजन विशेषज्ञों ने आगाह किया है कि इमारत के ढांचे के भीतर ही नियमितीकरण को प्रभावी ढंग से शामिल करके, प्रस्ताव उन पर अंकुश लगाने के बजाय और अधिक उल्लंघनों को प्रोत्साहित कर सकता है।
कर्नाटक की पिछली अकरमा-सकरामा योजना के साथ समानताएं खींचते हुए, जिसे एक बार नियमितीकरण अभ्यास के रूप में प्रस्तावित किया गया था, लेकिन अंततः 2017 में सुप्रीम कोर्ट ने इसे रद्द कर दिया था, विशेषज्ञों का तर्क है कि वर्तमान प्रस्ताव मौजूदा और भविष्य के उल्लंघनों के लिए ‘चुपके से मंजूरी’ बन सकता है।
जना अर्बन स्पेस की एसोसिएट मैनेजर प्रवालिका सर्वदेवभटला ने इस प्रस्ताव को शासन में एक संरचनात्मक बदलाव बताया। “अनुमेय विचलन को 5% से बढ़ाकर 15% करने का मतलब है कि स्वीकृत योजनाओं से परे इमारतों का निर्माण, चाहे असफलताओं के संदर्भ में हो, फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर)या प्लॉट कवरेज, बिना किसी संरचनात्मक पुन: प्रमाणीकरण या बुनियादी ढांचे के प्रभाव मूल्यांकन के, पूर्वव्यापी रूप से अनुपालन के अंतर्गत आ सकता है, ”उसने कहा।
विशेषज्ञों का तर्क है कि निवारक के रूप में कार्य करने के बजाय, संशोधन मौजूदा और भविष्य के उल्लंघनों के लिए ‘चुपके से मंजूरी’ बनने का जोखिम उठाता है।
सर्वदेवभटला ने कहा कि बेंगलुरु की जल निकासी और बुनियादी ढांचा प्रणालियाँ पहले से ही तनाव में चल रही हैं, 2022 की शहरी बाढ़ के कारण अनुमानित क्षति हुई है। ₹4,000 करोड़, अत्यधिक निर्मित क्षेत्रों, तूफानी जल नालों पर अतिक्रमण और रिसाव क्षमता में कमी से जुड़ा है। उन्होंने कहा कि विचलन सीमा बढ़ाने से असफलताओं में और कमी और अभेद्य सतहों में वृद्धि से ये दबाव बढ़ सकते हैं, बिना किसी प्रतिपूरक बुनियादी ढांचे के उन्नयन को अनिवार्य किए, उन्होंने कहा।
सर्वदेवभाटला ने कहा, “कंपाउंडिंग फीस, जो आम तौर पर मार्गदर्शन मूल्य पर गणना की जाती है, डेवलपर्स को रोकने में बहुत कम काम करती है। कई लोगों के लिए, यह बस व्यवसाय करने की लागत बन जाती है।”
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