बेंगलुरु में प्लॉटेड प्रोजेक्ट का पंजीकरण दोगुना क्यों हो गया, और खरीदार अपार्टमेंट के बजाय जमीन को क्यों चुन रहे हैं?

Q1 2026 में शहर के कुल RERA पंजीकरण में प्लॉटेड परियोजनाओं का हिस्सा 33% था, 98 परियोजनाओं में से 32, प्रमुख भारतीय महानगरों में सबसे अधिक हिस्सेदारी थी। नोब्रोकर के आंकड़ों के अनुसार, 2025 की पहली तिमाही की तुलना में यह उछाल विशेष रूप से उल्लेखनीय है, जब केवल 17 प्लॉट किए गए विकास पंजीकृत किए गए थे, यह एक वर्ष के भीतर आपूर्ति के लगभग दोगुना होने को उजागर करता है।

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“बेंगलुरु के प्लॉटेड विकास में हालिया वृद्धि सामर्थ्य और बदलती खरीदार प्राथमिकताओं की ओर बदलाव को दर्शाती है। बढ़ती निर्माण लागत के बीच अपार्टमेंट की तुलना में प्लॉट अधिक किफायती हैं। नए एक्सप्रेसवे और मेट्रो कॉरिडोर जैसे परिधीय क्षेत्रों में बुनियादी ढांचे के विस्तार ने प्लॉटेड लेआउट के लिए भूमि की उपलब्धता में वृद्धि की है,” देबायन भट्टाचार्य, प्रमुख भागीदार और मुख्य बिक्री अधिकारी, स्क्वायर यार्ड्स, ने कहा।

विशेषज्ञों ने कहा कि कई लोग जमीन देख रहे हैं खरीदारी दीर्घकालिक जीवनशैली निवेश के रूप में, जिसमें भविष्य में सेवानिवृत्ति के घर या दूसरे निवास भी शामिल हैं।

भट्टाचार्य ने कहा, “हाइब्रिड कार्य मॉडल ने केंद्रीय व्यापार जिलों के पास रहने की आवश्यकता को कम कर दिया है, जिससे उपनगरीय या योजनाबद्ध लेआउट अधिक व्यवहार्य विकल्प बन गए हैं। जबकि अपार्टमेंट अभी भी शहरी आवास बाजार पर हावी हैं, प्लॉट किए गए विकास ने पूरक परिसंपत्ति वर्ग के रूप में लोकप्रियता हासिल की है, खासकर उन खरीदारों के बीच जो लचीलेपन और भविष्य के लिए तैयार रहने वाले माहौल को प्राथमिकता देते हैं।”

दक्षिण बेंगलुरु में, कीमतें भिन्न-भिन्न हैं ₹4,000 से ₹18,000 प्रति वर्ग फ़ुट, यानी एक मानक 30×40 साइट की लागत लगभग होगी ₹स्थानीय दलालों के अनुसार, 50-60 लाख।

उत्तर में, प्लॉट की कीमतें आसपास से शुरू होती हैं ₹देवनहल्ली जैसे इलाकों में 5,000 प्रति वर्ग फुट और तक जा सकता है ₹8,000 प्रति वर्ग फुट। इस क्षेत्र में अन्य क्षेत्रों की तुलना में तेजी से सराहना देखी जा रही है। “उत्तर के अन्य हिस्सों में Bengaluruहेनूर और बगलुर जैसे, ग्रेड ए बिल्डर्स द्वारा विकसित गेटेड समुदायों में प्लॉट की कीमतें आसपास हैं ₹6,000 प्रति वर्ग फुट,” राव ने कहा। ”ये प्रीमियम विकास अतिरिक्त सुविधाओं के साथ आते हैं, जो उच्च लागत में योगदान करते हैं। जबकि छोटी परियोजनाएं कम दरों पर उपलब्ध हैं ₹4,000 से ₹5,000 प्रति वर्ग फुट, वे अपेक्षाकृत सीमित संख्या में हैं, ”ब्रोकरइनब्लू के मुख्य रियल एस्टेट अधिकारी मंजेश एस राव ने कहा।

पूर्वी बेंगलुरु में, व्हाइटफ़ील्ड के बाहरी इलाके में प्लॉट औसत कीमतों के साथ उच्च मांग में हैं ₹10,000 प्रति वर्ग फुट। क्षेत्र में पुराने लेआउट के बीच दरें उद्धृत की जा रही हैं ₹10,000 और ₹14,000 प्रति वर्ग फुट, उन्होंने कहा। हालाँकि, इंदिरानगर, जयनगर, या एचएसआर लेआउट जैसे अच्छी तरह से स्थापित और केंद्रीय रूप से स्थित क्षेत्रों में, अकेले 30×40 प्लॉट की लागत बीच में हो सकती है। ₹4-5 करोड़, संपत्ति की कुल लागत को काफी आगे बढ़ा देता है ₹3 करोड़ का आंकड़ा.

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भट्टाचार्य ने कहा, “प्लॉटेड विकास के लिए आमतौर पर ऊर्ध्वाधर निर्माण की तुलना में कम प्रारंभिक पूंजी की आवश्यकता होती है क्योंकि वे अपार्टमेंट के निर्माण से जुड़ी उच्च सामग्री और श्रम लागत से बचते हैं। इससे परियोजना का निष्पादन तेजी से होता है और मुद्रीकरण तेज होता है, जिससे नकदी प्रवाह में सुधार होता है। इसके अलावा, प्लॉट किए गए लेआउट के लिए विनियामक अनुमोदन प्राप्त करना कुछ मामलों में कम जटिल हो सकता है, जिससे डेवलपर्स को अपनी इन्वेंट्री बाजार में अधिक तेज़ी से लाने की अनुमति मिलती है।”

रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने बताया कि यह साजिश रची गई है घटनाक्रम और अपार्टमेंट दोनों को RERA पंजीकरण की आवश्यकता होती है, लेकिन उनकी अनुमोदन प्रक्रियाएँ काफी भिन्न होती हैं। प्लॉट किए गए विकास में भूमि उपयोग रूपांतरण, लेआउट और बुनियादी सेवाओं के लिए सरल अनुमोदन शामिल होते हैं, जिसके परिणामस्वरूप कम समयसीमा होती है।

इसके विपरीत, अपार्टमेंट परियोजनाओं में आम तौर पर अनुपालन की कई अतिरिक्त परतें शामिल होती हैं, जिसमें भवन योजना अनुमोदन, ऊंचाई मंजूरी और पर्यावरण प्रमाणन शामिल हैं, जो परियोजना की समयसीमा को काफी बढ़ा सकते हैं, उन्होंने कहा।

एक वित्तीय विशेषज्ञ, सुरेश सदगोपन ने बताया कि जो खरीदार अपने भूखंड पर घर बनाना चाहते हैं, वे पारंपरिक आवास ऋण के समान वित्तपोषण का उपयोग कर सकते हैं। उन्होंने कहा, “यदि कोई खरीदार घर बनाने और उसमें रहने की योजना बनाता है, तो ऋणदाता आमतौर पर भूमि खरीद और निर्माण लागत दोनों को कवर करते हुए एक समग्र ऋण प्रदान करते हैं।”

हालाँकि, जब खरीदारी पूरी तरह से निवेश-आधारित होती है तो गतिशीलता बदल जाती है। ऐसे मामलों में, ऋण को अलग-अलग वर्गीकृत किया जाता है। “यदि निर्माण की कोई तत्काल योजना नहीं है, तो इसे भूमि के रूप में माना जाता है ऋृणसदगोपन ने कहा, जो मानक गृह ऋण की तुलना में सख्त पात्रता मानदंडों, कम पुनर्भुगतान अवधि और अपेक्षाकृत उच्च ब्याज दरों के साथ आता है।

बैंकिंग पेशेवर इस बात पर भी प्रकाश डालते हैं कि दस्तावेज़ीकरण ऋण अनुमोदन में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, खासकर बेंगलुरु में। एक बैंकर सुजीत गौड़ा के अनुसार, ऋणदाता आमतौर पर केवल कानूनी रूप से अनुपालन वाले भूखंडों को ही वित्तपोषित करते हैं। उन्होंने कहा, “बेंगलुरु में, बैंक आम तौर पर ए खाता वाले प्लॉट को प्राथमिकता देते हैं। हाल के नियामक परिवर्तनों के साथ, प्लॉट किए गए विकास के लिए बैंक ऋण सुरक्षित करने के लिए ई-खाता होना अब अनिवार्य हो गया है।”

“आरबीआई दिशानिर्देशों के अनुसार, यदि खरीदार प्लॉट खरीदने के दो साल के भीतर घर बनाता है, तो ऋण अधिक अनुकूल माना जाता है। यदि नहीं, तो इस पर उच्च ब्याज दरें या जुर्माना लग सकता है,” गौड़ा ने चेतावनी दी।