भविष्य के फ़्लोर स्पेस इंडेक्स का मालिक कौन है: बिल्डर या हाउसिंग सोसाइटी? बॉम्बे हाई कोर्ट ने दी सफाई

इस फैसले से मुंबई और मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र की हजारों हाउसिंग सोसायटियों को लाभ होने की उम्मीद है जो अपने घरों पर कब्ज़ा लेने के बावजूद वर्षों से इंतज़ार कर रहे हैं। कई मामलों में, डेवलपर्स ने भविष्य के पुनर्विकास के अवसरों, वैकल्पिक एफएसआई, प्रीमियम एफएसआई या योजना मानदंडों में बदलावों को भुनाने की उम्मीद में प्रक्रिया में देरी की है जो अतिरिक्त विकास क्षमता को अनलॉक कर सकते हैं।

यह फैसला घर खरीदारों और सहकारी आवास समितियों की कानूनी स्थिति को काफी हद तक मजबूत करता है जो अपनी संपत्ति का समय पर हस्तांतरण चाहते हैं।

डेवलपर ने तर्क दिया कि 2018 में पेश किए गए विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर) 2034, उसे अतिरिक्त 841.16 वर्ग मीटर विकास क्षमता का दोहन करने का अधिकार देता है और इसलिए, परिवहन को निष्पादित नहीं किया जाना चाहिए।

याचिका को खारिज करते हुए, अदालत ने कहा कि इस तरह के तर्क को स्वीकार करने से जब भी विकास नियमों में संशोधन किया जाएगा तो डेवलपर्स को अनिश्चित काल के लिए परिवहन स्थगित करने की अनुमति मिल जाएगी। अदालत ने टिप्पणी की कि इस तरह का दृष्टिकोण बिल्डरों को भविष्य के एफएसआई से लाभ जारी रखने में सक्षम बनाएगा, जिससे एमओएफए का उद्देश्य ही विफल हो जाएगा। रिपोर्ट में कहा गया है कि यह आगे देखा गया कि डेवलपर किसी ऐसी चीज़ से मुद्रीकरण करने का प्रयास कर रहा था जो कानूनी रूप से हाउसिंग सोसाइटी की थी।

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इस फैसले का मुंबई और मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में हजारों हाउसिंग सोसायटियों पर दूरगामी प्रभाव पड़ सकता है, जो कब्जा लेने के बाद वर्षों से हस्तांतरण का इंतजार कर रहे हैं। कई मामलों में, डेवलपर्स ने भविष्य की पुनर्विकास क्षमता, वैकल्पिक एफएसआई, प्रीमियम एफएसआई या विनियामक परिवर्तनों से लाभ की उम्मीद करते हुए भूमि हस्तांतरित करने का विरोध किया है जो अनुमेय निर्मित क्षेत्र को बढ़ाते हैं।

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घर खरीदने वालों और हाउसिंग सोसाइटियों के लिए, यह फैसला कन्वेयंस मांगने में उनकी कानूनी स्थिति को मजबूत करता है। एक बार जब भूमि का स्वामित्व हस्तांतरित हो जाता है, तो समाज भविष्य के पुनर्विकास निर्णयों पर अधिक नियंत्रण प्राप्त कर लेता है, डेवलपर्स के साथ स्वतंत्र रूप से बातचीत कर सकता है और सदस्यों के हितों की सुरक्षा के लिए बेहतर स्थिति में होता है। प्रलय यह एक अनुस्मारक के रूप में भी कार्य करता है कि डेवलपर्स केवल योजना नियमों में बदलाव से उत्पन्न होने वाले भविष्य के वाणिज्यिक लाभ की प्रत्याशा में अनिश्चित काल तक भूमि का स्वामित्व बरकरार नहीं रख सकते हैं।

हिंदुस्तान टाइम्स की रिपोर्ट के अनुसार, मुंबई में 30,000 से अधिक और महाराष्ट्र में एक लाख से अधिक हाउसिंग सोसायटी बिना कन्वेयंस डीड के हैं।

कानूनी विशेषज्ञों के अनुसार, इस फैसले से हाउसिंग सोसायटी को कन्वेयंस देने के लिए जिम्मेदार अधिकारियों को अधिक स्पष्टता प्रदान करके डीम्ड कन्वेयंस प्रक्रिया को मजबूत करने की संभावना है।

“डेवलपर्स ने अक्सर अप्रयुक्त या भविष्य के एफएसआई का हवाला देकर डीम्ड कन्वेयंस कार्यवाही का विरोध किया है। इस फैसले के बाद, उन्हें केवल शेष राशि या भविष्य के एफएसआई पर अधिकार बनाए रखने के आधार पर कन्वेयंस के हस्तांतरण पर आपत्ति करना मुश्किल होगा। यह निर्णय इस बात को पुष्ट करता है कि कन्वेंस प्राप्त करने के लिए फ्लैट खरीदारों के वैधानिक अधिकार को भविष्य की विकास क्षमता का दोहन करने में डेवलपर के व्यावसायिक हित से पराजित नहीं किया जा सकता है, “मुंबई स्थित वकील मिनेश शाह ने कहा।

महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम (एमओएफए) के तहत, एक डेवलपर को सोसायटी के गठन के चार महीने के भीतर कन्वेयंस निष्पादित करना आवश्यक है। यदि डेवलपर ऐसा करने में विफल रहता है, तो सोसायटी सक्षम प्राधिकारी से डीम्ड कन्वेयंस की मांग कर सकती है, जिससे डेवलपर की सहमति के बिना स्वामित्व हस्तांतरित किया जा सके।

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