मुंबई की क्लस्टर पुनर्विकास परियोजनाओं में बड़े कॉरपोरेट्स की बढ़ती दिलचस्पी के पीछे क्या कारण है?

इस सेगमेंट में अब न केवल स्थापित रियल एस्टेट डेवलपर्स बल्कि कुछ बड़े समूह भी दिलचस्पी ले रहे हैं। उनके प्रवेश से मौजूदा बाजार हिस्सेदारी को फिर से वितरित करने के बजाय समग्र पुनर्विकास बाजार का विस्तार होने की उम्मीद है। रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने कहा कि गहरी बैलेंस शीट, मजबूत निष्पादन क्षमताओं और संस्थागत पूंजी तक पहुंच के साथ, ये खिलाड़ी बड़ी और अधिक जटिल परियोजनाओं को शुरू करने, शहरी नवीनीकरण में तेजी लाने और पूरे क्षेत्र में निष्पादन मानकों को बढ़ाने के लिए अच्छी स्थिति में हैं।

उनका मानना ​​है कि समूह की भागीदारी पुराने शहरी बुनियादी ढांचे और भूमि बाधाओं से जूझ रहे अन्य शहरों के लिए एक टेम्पलेट के रूप में भी काम कर सकती है। यदि सक्षम नीतिगत ढांचे और पुनर्विकास प्रोत्साहनों द्वारा समर्थित किया जाता है, तो देश भर के अन्य महानगरीय बाजारों में भी इसी तरह के बड़े पैमाने पर निवेश उभर सकते हैं।

मुंबई रियल एस्टेट बाजार में क्लस्टर पुनर्विकास के उदाहरणों में मोतीलाल नगर (गोरेगांव), अभ्युदय नगर (परेल), आदर्श नगर (वर्ली), बांद्रा रिक्लेमेशन, और जीटीबी नगर (सायन), साथ ही कमाठीपुरा जैसे म्हाडा लेआउट शामिल हैं। कई निजी हाउसिंग सोसायटी भी क्लस्टर पुनर्विकास से गुजरती हैं।

म्हाडा की निर्माण और विकास एजेंसी (सी एंड डीए) प्रणाली के तहत, डेवलपर्स को पूरे आवास समूहों के पुनर्विकास के लिए नियुक्त किया जाता है, जबकि पात्र निवासियों को पुनर्वास अपार्टमेंट, पारगमन किराया मुआवजा और कॉर्पस फंड मिलते हैं। म्हाडा ने कहा है कि इन परियोजनाओं का उद्देश्य नियोजित शहरी विकास और आधुनिक बुनियादी ढांचे के माध्यम से निवासियों के जीवन की गुणवत्ता में सुधार करना है।

वर्तमान में, म्हाडा मुंबई में लगभग 925 एकड़ में सी एंड डीए मॉडल के तहत 11 प्रमुख पुनर्विकास परियोजनाएं चला रहा है। प्राधिकरण के अनुसार, इन परियोजनाओं से दशकों पहले बनी पुरानी कॉलोनियों में रहने वाले 80,000 से अधिक निवासियों को लाभ होने की उम्मीद है। म्हाडा के साथ, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) ने भी मुंबई रियल एस्टेट बाजार में स्लम समूहों की पहचान की है, जिन्हें पुनर्विकास के लिए लिया जाएगा।

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अप्रैल 2026 में, म्हाडा ने इन तीन प्रमुख क्षेत्रों में सामूहिक रूप से 206.49 एकड़ भूमि को मापते हुए क्लस्टर पुनर्विकास के लिए बोलियां जारी कीं।

निर्माण एवं विकास एजेंसी मॉडल के माध्यम से क्लस्टर पुनर्विकास के लिए तीन इलाकों की योजना बनाई गई है। अदानी प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड आदर्श नगर और बांद्रा रिक्लेमेशन परियोजनाओं के लिए सबसे ऊंची बोली लगाने वाली कंपनी के रूप में उभरी है, जबकि अंधेरी पश्चिम में एसवीपी नगर परियोजना जेएसडब्ल्यू स्टील के नेतृत्व वाले कंसोर्टियम ने जीती थी। कंसोर्टियम में हनुरा रियल्टी (जेएसडब्ल्यू स्टील की सहायक कंपनी), चंदक रियल्टर्स, प्रेमसागर इंफ्रा रियल्टी और वेंटियर रियल्टी शामिल हैं।

इस महीने की शुरुआत में, रिलायंस इंडस्ट्रीज की रियल एस्टेट शाखा, रिलायंस 4IR रियल्टी डेवलपमेंट ने एक कंसोर्टियम के हिस्से के रूप में, मुंबई के अंधेरी में 101 एकड़ के जुहू लेन, गिल्बर्ट हिल स्लम क्लस्टर के पुनर्विकास अधिकार हासिल किए, जो शहर के स्लम पुनर्विकास क्षेत्र में समूह के प्रवेश को चिह्नित करता है। तीन कंपनियों ने गिल्बर्ट हिल के आसपास 100 एकड़ से अधिक प्रमुख भूमि के पुनर्विकास में रुचि व्यक्त की थी, जिसमें जेएसडब्ल्यू रियल्टी एंड इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड, रिलायंस 4आईआर रियल्टी डेवलपमेंट लिमिटेड और शापूरजी पालोनजी रियल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड शामिल हैं।

नाइट फ्रैंक इंडिया के वरिष्ठ कार्यकारी निदेशक, इंटरनेशनल पार्टनर, गुलाम जिया ने कहा, “धैर्यपूर्ण पूंजी और मजबूत निष्पादन क्षमताओं वाले बड़े कॉरपोरेट्स के लिए, ये परियोजनाएं स्थापित सूक्ष्म बाजारों में बड़ी विकास क्षमता तक पहुंच प्रदान करती हैं, जहां भूमि अधिग्रहण के अवसर तेजी से कम हो रहे हैं।”

जिया ने कहा, “बड़ी जेब वाले खिलाड़ियों के प्रवेश से केवल बाजार हिस्सेदारी के पुनर्वितरण के बजाय पुनर्विकास बाजार का विस्तार होने की संभावना है। बड़ी और अधिक जटिल परियोजनाओं को शुरू करने की उनकी क्षमता शहरी नवीनीकरण में तेजी ला सकती है, निष्पादन मानकों में सुधार कर सकती है और क्षेत्र में अधिक संस्थागत पूंजी ला सकती है।”

महाराष्ट्र ने नवंबर 2025 में अपने स्लम क्लस्टर पुनर्विकास ढांचे को पारित किया। डेवलपर्स प्रत्येक निवासी से अनुमति प्राप्त किए बिना 50 एकड़ या उससे अधिक की भूमि के जुड़े भूखंड खरीद सकते थे। ANAROCK ग्रुप के वाइस चेयरमैन संतोष कुमार ने कहा, “अनुमति वाला हिस्सा एक बड़ी बाधा थी जिसने बड़े नामों को दूर रखा था। अंततः अधिक विकास अधिकार और उच्च एफएसआई प्रोत्साहन जोड़ना आर्थिक समझ में आया।”

कुमार ने कहा, “कॉलोनियों के पुनर्विकास के लिए म्हाडा के सी एंड डीए मॉडल के साथ एक और प्रवेश बिंदु आया। यह ज्यादातर नई नीतियों के कारण है, लेकिन धारावी और मोतीलाल नगर जैसी परियोजनाओं के विशाल आकार से पता चलता है कि मुंबई के पुनर्विकास कार्य का बकाया उस बिंदु पर पहुंच गया है जहां बड़ी रकम आना चाहती है।”

नवंबर 2025 में, मुंबई की मलिन बस्तियों के पुनर्विकास को तेजी से ट्रैक करने और स्लम-मुक्त शहर की ओर बढ़ने के लिए, महाराष्ट्र सरकार ने एक नया आदेश जारी किया है जिसमें कहा गया है कि व्यक्तिगत झुग्गी-झोपड़ियों में रहने वाले हिंदुस्तान टाइम्स की रिपोर्ट के मुताबिक, स्लम समूहों के समूह पुनर्विकास के लिए अब सहमति की आवश्यकता नहीं होगी।

पिछले साल 13 नवंबर को जारी एक सरकारी संकल्प (जीआर) के अनुसार, राज्य ने न्यूनतम 50 एकड़ के निकटवर्ती भूमि क्षेत्र पर झुग्गी-झोपड़ी समूहों को अनुमति दी थी, जिसमें से 51% से अधिक झुग्गी-झोपड़ी क्षेत्र होगा। हालाँकि, 50 एकड़ से कम के झुग्गी समूहों के लिए झुग्गीवासियों की सहमति की आवश्यकता होगी।

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“मुंबई रियल एस्टेट यह सब घरेलू मांग के बारे में है। वैश्विक स्थिरता निर्यात-उन्मुख उद्योगों को प्रभावित करती है, लेकिन रियल एस्टेट, विशेष रूप से आवास पुनर्वास, इस पर निर्भर करता है कि लोग स्थानीय स्तर पर क्या चाहते हैं और सरकार कितनी मदद प्रदान करती है। सरल निवेश विचार पुनर्विकास अनुबंधों के माध्यम से भूमि अधिकारों को सुरक्षित करना, वर्तमान निवासियों को मुफ्त में घर देना और मुफ्त बिक्री घटक से 10-15 वर्षों में पैसा कमाना है। जब मुंबई रियल एस्टेट की बात आती है तो धैर्यवान पूंजी हमेशा जीतती है,” कुमार ने कहा।

कुमार ने कहा कि मुंबई के क्लस्टर पुनर्विकास बाजार में रिलायंस इंडस्ट्रीज और अदानी समूह जैसे समूहों के प्रवेश से अन्य शहरों में भी इसी तरह के निवेश का मार्ग प्रशस्त हो सकता है, बशर्ते राज्य सरकारें सक्षम नीति ढांचा तैयार करें।

“अडानी पहले से ही मोतीलाल नगर, धारावी और म्हाडा कॉलोनियों में काम कर रहा है। रिलायंस जुहू गली के माध्यम से आया था। इन मॉडलों को पुणे, चेन्नई और अहमदाबाद जैसे अन्य शहरों में दोहराया जा सकता है, जब इन्हें आजमाया जा चुका है और प्रासंगिक टीमें मौजूद हैं। कई राज्य महाराष्ट्र में क्या हो रहा है, इस पर बारीकी से ध्यान दे रहे हैं। अधिक महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या अन्य राज्य सरकारें समान तर्ज पर संरचित बोली मॉडल स्थापित कर सकती हैं। उन नीतियों के बिना, कॉरपोरेट्स के पास प्रवेश करने का आसान रास्ता नहीं है। बाजार बड़ा और बड़ा होता जा रहा है। एक ही समय में भीड़, “कुमार ने कहा।

फड़नवीस ने कहा था कि इन पहलों से यह सुनिश्चित होगा कि मुंबई के भीतर निवासियों का पुनर्वास हो और शहर में जीवन की गुणवत्ता और समग्र रहने की क्षमता में उल्लेखनीय सुधार होगा।

“सरकार यह सुनिश्चित करने के लिए लगातार प्रयास कर रही है कि मुंबई में सामान्य और मध्यम वर्ग के नागरिकों को वे घर मिलें जिनके वे हकदार हैं। शहर के कई क्षेत्रों में पुनर्विकास कार्य चल रहा है जो एक बड़ा परिवर्तन लाएगा और आम नागरिकों के जीवन स्तर में काफी सुधार करेगा,” फड़नवीस ने कहा था।

अप्रैल 2026 में म्हाडा के उपाध्यक्ष और सीईओ संजीव जयसवाल ने कहा कि पिछले साल अकेले मुंबई में 800 से 1,000 एकड़ जमीन को या तो मंजूरी दे दी गई है, टेंडर दिया गया है या पुनर्विकास की प्रक्रिया में है। उन्होंने कहा कि क्लस्टर मॉडल रेंज के तहत 40 एकड़ से लेकर 140 एकड़ तक के व्यक्तिगत लेआउट खोले जा रहे हैं, जिससे भारतीय रियल एस्टेट में शायद ही कभी देखे जाने वाले पैमाने के अवसर पैदा होते हैं।

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नाइट फ्रैंक इंडिया के आंकड़ों के मुताबिक, मुंबई के पुनर्विकास बाजार में बड़ी, क्लस्टर-आधारित परियोजनाओं की ओर संरचनात्मक बदलाव देखा जा रहा है। 2026 के पहले 90 दिनों में लगभग 70 डेवलपर समझौतों पर हस्ताक्षर किए गए, जो 2025 में दर्ज किए गए कुल समझौतों का 30% से अधिक है। 2020 के बाद से, 1,094 समाजों ने पुनर्विकास में प्रवेश किया है, जिससे लगभग 432 एकड़ भूमि खुल गई है।

पुनर्विकास पाइपलाइन से लगभग 59,000 घरों के खुलने की उम्मीद है ₹2031 तक 1.5 लाख करोड़, मुंबई की भविष्य की आवास आपूर्ति के प्रमुख चालक के रूप में पुनर्विकास को मजबूत करना।

जिया ने कहा, “मुंबई के पुनर्विकास बाजार में हाल ही में बड़े कॉरपोरेट्स का प्रवेश एक संरचनात्मक बदलाव को दर्शाता है, जैसे आज उपलब्ध पुनर्विकास के अवसर। ऐतिहासिक रूप से, पुनर्विकास परियोजनाएं अपेक्षाकृत खंडित थीं और स्थानीय डेवलपर्स के लिए उपयुक्त थीं।”