मुंबई की 56% से अधिक झुग्गियां पुनर्विकास पाइपलाइन में हैं

स्लम रिहैबिलिटेशन अथॉरिटी (एसआरए) से एचटी द्वारा एक्सेस किए गए डेटा से पता चलता है कि 2,751 एकड़ भूमि को कवर करने वाली परियोजनाएं – मुंबई पोर्ट अथॉरिटी (एमबीपीए) के कुल भूमि बैंक (2,333 एकड़) से बड़ा क्षेत्र और लगभग नवी मुंबई अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे (2,866 एकड़) जितना बड़ा – या तो निर्माणाधीन हैं या रुकी हुई हैं, जो शहर के स्लम पुनर्विकास अभियान के अभूतपूर्व पैमाने को रेखांकित करती हैं।

2,751 एकड़ मुंबई की कुल 4,882 एकड़ झुग्गी-झोपड़ी भूमि का 56.35% है। इसमें से 2,156 एकड़ का सक्रिय रूप से पुनर्विकास किया जा रहा है, जबकि 595 एकड़ की परियोजनाएं रुकी हुई हैं। पुनर्विकास के तहत स्लम क्षेत्र का आकार लंदन के हाइड पार्क (350 एकड़) से लगभग आठ गुना और न्यूयॉर्क के सेंट्रल पार्क (843 एकड़) से तीन गुना अधिक है।

रियल एस्टेट रिसर्च कंपनी लियासेस फोरास के संस्थापक और प्रबंध निदेशक पंकज कपूर ने कहा, “परियोजनाओं की संख्या के साथ-साथ पुनर्विकास के तहत कुल एकड़ जमीन में भारी उछाल आया है।” “यह कई कारकों के कारण हुआ है, जिसमें ऐसी कॉलोनियों के पुनरुद्धार के पक्ष में नीतिगत हस्तक्षेप, ग्रेटर मुंबई की सीमा के भीतर भूमि की उपलब्धता की कमी, मुंबई की रियल एस्टेट द्वारा प्रदान किए जाने वाले अवसर और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि कई स्लम कॉलोनियां अच्छे और प्रीमियम स्थानों पर हैं।”

वर्तमान में पूरे मुंबई में 321,858 झोपड़ियों से जुड़ी 1,202 सक्रिय पुनर्विकास परियोजनाएं हैं। ये परियोजनाएँ शहर की कुल झुग्गी-झोपड़ी भूमि का 44.16% हैं। 271 रुकी हुई परियोजनाएँ भी हैं, जिनमें 89,153 झोपड़ियाँ शामिल हैं। सक्रिय और रुकी हुई परियोजनाएं मिलकर मुंबई की 56.35% स्लम भूमि को कवर करती हैं।

महत्वपूर्ण जोखिम

कपूर ने आगाह किया कि पुनर्विकास की गति महत्वपूर्ण जोखिम भी लाती है। उन्होंने कहा, “ऐतिहासिक आंकड़ों के अनुसार, आमतौर पर 20-25% रियल एस्टेट परियोजनाएं रुक जाती हैं। हालांकि, झुग्गी-झोपड़ियों के सुधार के मामले में, रुकी हुई परियोजनाओं की दर अधिक है। यह आगे असुरक्षित और जोखिम भरे क्षितिज का संकेत देता है।”

आंकड़ों पर सावधानीपूर्वक नजर डालने से पता चलता है कि 271 रुकी हुई परियोजनाओं में झुग्गी बस्तियों की सघनता अपेक्षाकृत कम है। विनियम पात्र झोपड़ियों के अनुपात में घटकों की निःशुल्क बिक्री की अनुमति देते हैं। कपूर ने कहा, “शायद, रुकी हुई परियोजनाओं की अधिक संख्या का यह एक कारण हो सकता है, क्योंकि ये डेवलपर्स के लिए अव्यवहार्य हो गए होंगे।”

भले ही पुनर्विकास गति पकड़ रहा हो, हजारों परिवार पुनर्वास का इंतजार कर रहे हैं। 607 प्रस्तावित परियोजनाओं में लगभग 285,000 झुग्गियां फैली हुई हैं, जो 1,015 एकड़ में फैली हुई हैं। इसकी तुलना में, 1995 में एसआरए की स्थापना के बाद से 30 वर्षों में, 556 एकड़ को कवर करने वाली 631 परियोजनाएं पूरी हो चुकी हैं, जिसके परिणामस्वरूप 294,000 परिवारों का पुनर्वास हुआ है। 560 एकड़ में फैली अन्य 309,989 झोपड़ियों का भविष्य अभी भी अनिश्चित है।

घर बचाओ घर बनाओ आंदोलन की संस्थापक, सामाजिक कार्यकर्ता मेधा पाटकर ने पुनर्विकास के अभूतपूर्व पैमाने का स्वागत किया, लेकिन जोर दिया कि यह प्रक्रिया निवासियों के अधिकारों पर केंद्रित रहनी चाहिए। उन्होंने कहा, “झुग्गी बस्तियों में लोगों को पहले स्थायी आवास उपलब्ध कराया जाना चाहिए, जिसकी कानून पहले से ही अनुमति देता है। हालांकि, परियोजना कार्यान्वयन के दौरान भुगतान किया जाने वाला किराया सूक्ष्म बाजार मानकों के अनुरूप होना चाहिए।”

पाटकर ने यह भी कहा कि उनके संगठन को अक्सर झुग्गीवासियों से शिकायतें मिलती रहती हैं कि पात्रता दस्तावेजों के सत्यापन के बिना संरचनाओं को ध्वस्त कर दिया जाता है। उन्होंने कहा, “ऐसी कॉलोनियों में रहने वाले लोग मुंबई की अर्थव्यवस्था का अभिन्न अंग हैं। इसलिए, पात्रता की अंतिम तारीख को भी मौजूदा 1 जनवरी, 2000 से बढ़ाया जाना चाहिए।”

‘झुग्गी मुक्त मुंबई’

पुनर्विकास अभियान “झुग्गी मुक्त मुंबई” बनाने की दिशा में महाराष्ट्र सरकार के प्रयास का हिस्सा है। एसआरए के पास वर्तमान में पाइपलाइन में 607 परियोजनाएं हैं, जिनमें 19 क्लस्टर पुनर्विकास योजनाएं शामिल हैं, जिनमें से प्रत्येक कम से कम 50 एकड़ में फैली हुई है।

इन क्लस्टर पुनर्विकास परियोजनाओं में से पहला पहले ही रिलायंस इंडस्ट्रीज की रियल एस्टेट शाखा, रिलायंस 4आईआर रियल्टी डेवलपमेंट लिमिटेड को एस्पेक्ट ग्रुप के महादेव रियल्टर्स के साथ साझेदारी में प्रदान किया जा चुका है। अंधेरी पश्चिम में जुहू लेन-गिल्बर्ट हिल पर स्थित यह परियोजना 101.36 एकड़ में फैली हुई है और इसमें 28,000 से अधिक झुग्गीवासियों का पुनर्वास शामिल है।

परियोजना को मुंबई की पुनर्विकास यात्रा में एक मील का पत्थर बताते हुए, एसआरए के मुख्य कार्यकारी महेंद्र कल्याणकर ने कहा, “जुहू लेन के स्लम क्लस्टर की सफल निविदा प्रक्रिया मुंबई की पुनर्विकास यात्रा में एक ऐतिहासिक क्षण है। अग्रणी कॉर्पोरेट समूहों की उत्साही भागीदारी सरकार की दृष्टि और एसआरए के पुनर्विकास ढांचे की विश्वसनीयता का एक मजबूत समर्थन है। यह परियोजना पूरे मुंबई में भविष्य के क्लस्टर पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए एक मॉडल बन जाएगी।”

गति जारी रहने की उम्मीद है। तीन और क्लस्टर पुनर्विकास प्रस्ताव पहले ही मंजूरी के लिए राज्य सरकार को सौंपे जा चुके हैं। इनमें एंटॉप हिल में 450 एकड़ में फैली परियोजनाएँ, जोगेश्वरी पूर्व में मजसवाड़ी में 260 एकड़ में फैली परियोजनाएँ और बांद्रा पूर्व में बेहरामपाड़ा में 140 एकड़ में फैली परियोजनाएँ शामिल हैं, जो संकेत देती हैं कि मुंबई की अब तक की सबसे बड़ी झुग्गी पुनर्विकास प्रक्रिया और भी अधिक विस्तारित होने के लिए तैयार है।

ट्रांसकॉन डेवलपर्स की निदेशक श्रद्धा केडिया-अग्रवाल ने कहा, “कई पुनर्वास और पुनर्निर्माण परियोजनाओं के एक साथ आगे बढ़ने के साथ, हम एक अधिक संरचित और स्केलेबल पुनर्विकास मॉडल की ओर एक निर्णायक बदलाव देख रहे हैं। क्लस्टर पुनर्विकास में बेहतर योजना, आधुनिक बुनियादी ढांचे, व्यापक सड़कों, बढ़ी हुई सामाजिक सुविधाओं और निवासियों के लिए जीवन की बेहतर गुणवत्ता को सक्षम करके खंडित पुनर्विकास से जुड़े लंबे समय से चले आ रहे मुद्दों को संबोधित करने की क्षमता है।”

उन्होंने कहा, “जैसे-जैसे नीति समर्थन मजबूत होता है और मंजूरी अधिक सुव्यवस्थित हो जाती है, हम विश्वसनीय डेवलपर्स से अधिक भागीदारी की उम्मीद करते हैं, जिससे अंततः शहर भर में आवास वितरण और समावेशी शहरी नवीनीकरण की गति में तेजी आएगी।”

15 से अधिक स्लम पुनर्विकास परियोजनाओं में शामिल सारथी रियलटर्स एंड एसोसिएट्स के प्रमोटर और सह-संस्थापक राजीव अग्रवाल ने कहा, “वर्षों से, एसआरए एकमात्र नोडल एजेंसी थी, जिसके कारण अक्सर पैमाने और गति में सीमाएं होती थीं। क्लस्टर पुनर्विकास सहित नीति संशोधनों के बाद, सरकार का लक्ष्य वास्तव में मुंबई को स्लम मुक्त बनाना और सैकड़ों एकड़ कम उपयोग वाली भूमि को अनलॉक करना है।”