क्या आप आज एक कॉम्पैक्ट अपार्टमेंट खरीदेंगे अगर इसका मतलब कुछ साल बाद बहुत बड़ा घर खरीदना हो? जैसे-जैसे मुंबई और पुणे जैसे शहरों में पुनर्विकास गति पकड़ रहा है, घर खरीदने वालों की बढ़ती संख्या बिल्कुल नई परियोजनाओं के बजाय पुरानी हाउसिंग सोसाइटियों पर दांव लगा रही है। आकर्षण सम्मोहक है: कम कीमत पर एक पुराना फ्लैट खरीदें, पुनर्विकास के बाद एक बड़ा अपार्टमेंट प्राप्त करें, और एक बड़े घर के लिए मौजूदा बाजार कीमतों का भुगतान किए बिना संभावित रूप से महत्वपूर्ण मूल्य प्राप्त करें।
शिरीष टंडेल (बदला हुआ नाम) का बजट है ₹1 करोड़, लेकिन पुणे में अपने पसंदीदा इलाके में एक विशाल 2 बीएचके ढूंढना मुश्किल साबित हुआ है। वहां 750 वर्ग फुट के अपार्टमेंट की कीमत लगभग है ₹1.40 करोड़, जो उनके बजट से कहीं ज़्यादा है।
अपनी खोज के दौरान, टंडेल को एक विकल्प मिला: 200 वर्ग फुट की बालकनी के साथ 500 वर्ग फुट का 1 बीएचके, जिसकी कीमत थी ₹92 लाख, अगले वर्ष पुनर्विकास के लिए प्रस्तावित एक हाउसिंग सोसाइटी में। सोसायटी ने पहले ही डेवलपर के साथ एक विकास समझौते (डीए) पर हस्ताक्षर कर दिया है।
पुनर्विकास योजना के तहत, मौजूदा फ्लैट को 745 वर्ग फुट 2 बीएचके में अपग्रेड किया जाएगा। टंडेल का इरादा मौजूदा दर पर डेवलपर से अतिरिक्त 200 वर्ग फुट खरीदने का भी है ₹10,000-11,000 प्रति वर्ग फुट, जिससे उसे अंततः लगभग 1,000 वर्ग फुट 3 बीएचके का मालिक बनने की अनुमति मिली।
उनका दूसरा विकल्प रेडी-टू-मूव-इन 590 वर्ग फुट 2 बीएचके है ₹95 लाख. हालाँकि, उनका मानना है कि लंबे समय में उनके चार लोगों के परिवार के लिए अपार्टमेंट बहुत छोटा होगा। खरीदने के लिए अपने वित्त को बढ़ाने के बजाय ₹आज 1.40 करोड़ का घर, टंडेल पुनर्विकास संपत्ति पर विचार कर रहा है, जो उसे लगभग के कुल निवेश के लिए एक काफी बड़ा अपार्टमेंट दे सकता है ₹1.2 करोड़.
व्यापार-बंद का समय है. उन्हें अगले तीन से पांच वर्षों तक पुनर्विकसित 3 बीएचके का कब्ज़ा मिलने की संभावना नहीं है। दौरान पुनर्विकास अवधि के दौरान, एक बार जब निवासी इमारत खाली कर देंगे, तो डेवलपर घर मालिकों को मासिक किराया का भुगतान करेगा। टंडेल ने इस किराये के मुआवजे का उपयोग अस्थायी आवास के किराए को कवर करने के लिए करने की योजना बनाई है जब तक कि उसका नया घर तैयार नहीं हो जाता।
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क्या घर खरीदने वालों को पुरानी इमारत में अपार्टमेंट खरीदना चाहिए?
संपत्ति सलाहकारों का कहना है कि पुनर्विकास परियोजनाएं वित्तीय रूप से सार्थक हो सकती हैं, खासकर मुंबई और पुणे जैसे भूमि-बाधित शहरों में, जहां एक स्थापित इलाके में एक बड़ा अपार्टमेंट खरीदना अन्यथा अप्रभावी हो सकता है।
हालांकि, विशेषज्ञों का सुझाव है कि संभावित खरीदारों को पुनर्विकास समझौते, अनुमोदन, डेवलपर की वित्तीय ताकत और ट्रैक रिकॉर्ड, पूरा होने की समयसीमा, कॉर्पस और किराये के मुआवजे और क्या सोसायटी ने सदस्यों से आवश्यक सहमति प्राप्त की है, को पूरी तरह से सत्यापित करना चाहिए।
डेवलपर्स का कहना है कि अवसर आकर्षक है, लेकिन घर खरीदने वालों को सतर्क रहना चाहिए
लेकिन रणनीति जोखिम से रहित नहीं है। पुनर्विकास परियोजनाओं में अक्सर अनुमोदन, धन की कमी, कानूनी विवादों और हाउसिंग सोसाइटियों के भीतर असहमति के कारण देरी होती है। जहां कुछ खरीदार काफी बड़े घरों और अच्छी पूंजी के साथ उभरते हैं, वहीं अन्य लोग वादा किए गए पूरा होने की तारीख से कई साल पहले इंतजार कर सकते हैं। पुनर्विकास परियोजना में खरीदारी करने से पहले, कानूनी, वित्तीय और व्यावहारिक विचारों को समझना आवश्यक है जो यह निर्धारित कर सकते हैं कि निवेश से लाभ मिलेगा या नहीं।
रियल एस्टेट डेवलपर्स के अनुसार, पुनर्विकास के लिए निर्धारित इमारत में एक पुराना अपार्टमेंट खरीदना एक आकर्षक अवसर है, लेकिन घर खरीदने वालों को सतर्क रहना चाहिए और अपना होमवर्क करना चाहिए।
धुलेवा ग्रुप के निदेशक अनुज मेहता ने कहा, “पुनर्विकास की जा रही इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदना लंबे समय में एक अच्छा निवेश है, लेकिन घर खरीदने वालों को सावधानी बरतनी चाहिए और आगे बढ़ने से पहले अपना होमवर्क करना चाहिए, न कि केवल खरीद मूल्य को देखना चाहिए।”
“मुंबई के कुछ परिपक्व सूक्ष्म बाजारों में, बड़े पैमाने पर पुनर्विकास परियोजनाओं ने बेहतर बुनियादी ढांचे, सुविधाओं और भवन सुविधाओं के कारण परियोजना जीवन चक्र के दौरान 20-40% का रिटर्न प्राप्त किया है। लेकिन रिटर्न कुछ मापदंडों पर निर्भर करता है जिन्हें जांचने की आवश्यकता है। घर खरीदारों को अपने निर्णय को अंतिम रूप देने के लिए बिल्डर की वित्तीय ताकत और अनुभव, अधिकारियों से अनुमोदन की स्थिति, परियोजना के पूरा होने की समयसीमा और पुनर्विकास समझौते का मूल्यांकन करना चाहिए।”
एस रहेजा रियल्टी के प्रबंध निदेशक राम रहेजा के अनुसार, पुनर्विकास के लिए निर्धारित इमारत में अपार्टमेंट खरीदने से पहले घर खरीदारों को दो प्रमुख जोखिमों का सावधानीपूर्वक आकलन करना चाहिए।
“सबसे पहले, पुनर्विकास की समयसीमा का मूल्यांकन करें, क्योंकि ऐसी परियोजनाएं विनियामक अनुमोदन और पर्याप्त फंडिंग पर निर्भर करती हैं। सीमित वित्तीय ताकत वाले डेवलपर को देरी का सामना करने की अधिक संभावना होती है। खरीदारों को पाइपलाइन में परियोजनाओं पर भरोसा करने के बजाय डेवलपर के निष्पादन ट्रैक रिकॉर्ड का आकलन करना चाहिए। दूसरा, शीर्षक, सदस्यों की सहमति और विकास समझौते सहित सोसायटी के कागजी काम की जांच करें। सोसायटी के भीतर आंतरिक विवाद अक्सर सबसे बड़ा छिपा हुआ जोखिम होता है और इसे हल करना सबसे कठिन होता है, “रहेजा ने कहा।
मुंबई पुनर्विकास: संख्याएँ कहानी बताती हैं
2025 में मुंबई के पुनर्विकास बाजार में तेजी जारी रही, संख्या के साथ पुनर्विकास समझौते साल-दर-साल 16% की वृद्धि, शहर के पुराने आवास स्टॉक के परिवर्तन में बढ़ती गति को दर्शाती है। नाइट फ्रैंक इंडिया के अनुसार, 2025 में पुरानी इमारतों के पुनर्विकास के लिए 229 विकास समझौतों (डीए) पर हस्ताक्षर किए गए, जबकि 2024 में 196 समझौते पर हस्ताक्षर किए गए थे।
यह प्रवृत्ति 2026 तक जारी है। नाइट फ्रैंक इंडिया के अनुसार, लगभग 70 पुनर्विकास समझौते, 2025 में हस्ताक्षरित कुल समझौते का लगभग 30%, वर्ष के पहले 74 दिनों में, 15 मार्च तक निष्पादित किए गए थे। कुल मिलाकर, जनवरी 2020 और 15 मार्च, 2026 के बीच 1,094 पुनर्विकास समझौतों पर हस्ताक्षर किए गए, जिससे पूरे मुंबई में पुनर्विकास के लिए लगभग 432 एकड़ भूमि खुल गई।
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