नोएडा और गुरुग्राम दोनों के डेवलपर्स के बीच की कीमत वाली अल्ट्रा-लक्जरी परियोजनाएं लॉन्च की जा रही हैं ₹25,000 और ₹नोएडा में 35,000 प्रति वर्ग फुट, औद्योगिक शहर, जो कभी किफायती और आकांक्षी आवास के लिए जाना जाता था, तेजी से अपने ‘गरीब चचेरे भाई’ टैग को त्याग रहा है और प्रीमियम लीग में कदम रख रहा है। मेट्रो लिंक और सड़क नेटवर्क के विस्तार के साथ-साथ नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे के हालिया उद्घाटन ने अपनी स्थिति मजबूत कर ली है, जिससे सवाल उठता है: क्या नोएडा ने आखिरकार गुरुग्राम को चुनौती देना शुरू कर दिया है?
ब्रांडेड आवास नोएडा की लक्जरी साख को और बढ़ा रहे हैं। कई हाई-एंड लॉन्च इस बदलाव को रेखांकित करते हैं। गुलशन ग्रुप ने देश के सबसे ऊंचे ताज होटल को विकसित करने के लिए इंडियन होटल्स कंपनी लिमिटेड (आईएचसीएल) के साथ साझेदारी की है, साथ ही नोएडा में ब्रांडेड सर्विस वाले आवासों की कीमत भी तय की है। ₹35-40 करोड़.
एम3एम इंडिया ने एक प्रीमियम आवासीय परियोजना के लिए वैश्विक ब्रांड जैकब एंड कंपनी के साथ समझौता किया है, जबकि इसकी सहयोगी कंपनी स्मार्टवर्ल्ड डेवलपर्स ने सेक्टर 98 में एक और ब्रांडेड विकास के लिए एली साब के साथ साझेदारी की है। ये परियोजनाएं, टिकट के आकार से लेकर ₹3 करोड़ से अधिक ₹25 करोड़ और कीमत लगभग ₹33,000 प्रति वर्ग फुट, नोएडा के हाई-एंड हाउसिंग मार्केट में बढ़ते विश्वास का संकेत है।
खरीदार प्रोफ़ाइल भी विकसित हो रही है, सीएक्सओ, उद्यमी और एनआरआई तेजी से शहर में बड़े घरों, जीवनशैली सुविधाओं और दीर्घकालिक मूल्य की तलाश कर रहे हैं।
नए लॉन्च की कीमतों में वृद्धि भी भूमि की लागत का एक कार्य है। 2022 के बाद से, रियल एस्टेट डेवलपर्स को, जिन्हें पहले जमीन खरीदते समय केवल 10 प्रतिशत का भुगतान करना होता था, बाकी राशि पांच से सात साल की अवधि में देनी होती थी, अब उन्हें आवंटन के 90 दिनों के भीतर कुल भुगतान करना होगा। रियल एस्टेट डेवलपर्स का कहना है कि इससे जमीन खरीदना न केवल महंगा हो गया है बल्कि दुर्लभ भी हो गया है।
नोएडा में ए ग्रेड कार्यालय स्थानों के पट्टे में भी वृद्धि देखी जा रही है, जिसने आज एक निवेशक के नोएडा को देखने के तरीके को बदल दिया है। कई कॉरपोरेट्स नोएडा को एक महत्वपूर्ण बाजार मान रहे हैं। इसका असर आवास बाजार पर पड़ा है।
नोएडा की अचल संपत्ति की कीमतें
जबकि नोएडा की औसत संपत्ति की कीमतें के बीच हैं ₹9,000 और ₹15,000 प्रति वर्ग फुट, और ₹15,000 से ₹अल्ट्रा-लक्जरी सेगमेंट में 40,000 प्रति वर्ग फुट, वे गुरुग्राम की तुलना में अपेक्षाकृत प्रतिस्पर्धी बने हुए हैं ₹20,000- ₹37,000 प्रति वर्ग फुट और मुंबई का ₹प्रमुख स्थानों पर 40,000 से अधिक कीमत।
मुंबई के विपरीत, जहां विलासिता कमी से प्रेरित होती है, या मध्य दिल्ली, जहां विरासत और विशिष्टता हावी है, नोएडा की प्रीमियम अपील पैमाने, बड़े आकार, योजनाबद्ध विकास और आधुनिक बुनियादी ढांचे में निहित है।
नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे के नेतृत्व में बढ़ता बुनियादी ढाँचा प्रीमियम, मेट्रो कनेक्टिविटी का विस्तार और एक मजबूत सड़क और रेल नेटवर्क, इस परिवर्तन को गति दे रहा है। रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि कई कनेक्टिविटी परियोजनाएं चरणों के बजाय एक साथ आगे बढ़ रही हैं, जैसा कि पहले देखा गया था, नोएडा तेजी से एक अच्छी तरह से जुड़े आवासीय केंद्र के रूप में उभर रहा है, इस बदलाव से आने वाले वर्षों में संपत्ति की कीमत में और वृद्धि होने की उम्मीद है।
न केवल नोएडा-ग्रेटर नोएडा एक्सप्रेसवे पर कीमतें बढ़ी हैं और यह क्षेत्र एक अल्ट्रा-लक्जरी गंतव्य के रूप में उभरा है, बल्कि 2020 और 2025 के बीच यमुना एक्सप्रेसवे कॉरिडोर के साथ रियल एस्टेट मूल्यों में भी वृद्धि हुई है। एक रिपोर्ट में कहा गया है कि अगले दो वर्षों में भूखंडों और अपार्टमेंटों की कीमतें क्रमशः 28% और 22% बढ़ने का अनुमान है।
‘रनवे टू रियल्टी: हाउ’ शीर्षक वाली रिपोर्ट के अनुसार नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा रियल्टी को नया आकार दे रहा है।’ स्क्वायरयार्ड्स के अनुसार, पिछले पांच वर्षों में अपार्टमेंट की कीमतें लगभग तीन गुना हो गई हैं, जबकि प्लॉट के मूल्यों में औसतन 1.5 गुना की वृद्धि हुई है। चुनिंदा सूक्ष्म बाज़ारों में 5 गुना तक की वृद्धि देखी गई, जो बुनियादी ढांचे के विकास द्वारा संचालित मजबूत निवेशक-नेतृत्व वाली गति को दर्शाता है।
रिपोर्ट में कहा गया है कि रहने की क्षमता, रोजगार सृजन और बुनियादी ढांचे के उन्नयन में सुधार से समर्थित, इस विकास प्रवृत्ति के जारी रहने का अनुमान है, अगले दो वर्षों में प्लॉट और अपार्टमेंट दोनों के मूल्यों में क्रमशः 28% और 22% की वृद्धि होने की संभावना है।
यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण (YEIDA) ने हाल ही में एक लॉन्च किया आवासीय भूखंड योजना 2026 हाल ही में उद्घाटन किए गए नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे के पास विभिन्न आकारों के 973 भूखंडों की पेशकश। योजना के अंतर्गत भूमि दर है ₹36,260 प्रति वर्गमीटर। पंजीकरण राशियाँ हैं ₹162 वर्गमीटर भूखंड के लिए 5.87 लाख, ₹183 वर्गमीटर के लिए 6.63 लाख, ₹184 वर्गमीटर के लिए 6.67 लाख, ₹200 वर्गमीटर के लिए 7.25 लाख, ₹223 वर्गमीटर के लिए 8.08 लाख और ₹ब्रोशर के अनुसार, 290 वर्गमीटर भूखंडों के लिए 10.51 लाख।
खरीदार कौन हैं?
नोएडा तेजी से गुरुग्राम के गरीब चचेरे भाई के रूप में अपनी छवि खो रहा है, यहां तक कि हाल की कीमतें भी लक्जरी आवास परियोजनाएं ऐसा प्रतीत होता है कि यह मिलेनियम सिटी में नए लॉन्च के लगभग बराबर है। शहर की प्रीमियम पेशकशों का उन लोगों द्वारा भी लाभ उठाया जा रहा है जो ‘कोठी’ की जीवनशैली से ‘कंडो’ जीवनशैली में अपग्रेड होना चाहते हैं।
रियल एस्टेट डेवलपर्स का कहना है कि जो लोग इसमें निवेश कर रहे हैं ₹10 से ₹35 करोड़ की रेंज में उच्च निवल मूल्य वाले खरीदार हैं, जिनमें नोएडा स्थित परिवार, जो सर्विस्ड-अपार्टमेंट में रहने के लिए अपग्रेड करना चाहते हैं, नोएडा में स्थानांतरित होने वाले दक्षिणी दिल्ली के निवासी, एमएसएमई मालिक और लॉजिस्टिक्स उद्यमी, आगामी हवाई अड्डे की निकटता को देखते हुए, और वरिष्ठ कॉर्पोरेट अधिकारी शामिल हैं।
इसका मतलब यह नहीं है कि कोई अंतिम उपयोगकर्ता नहीं है। डेवलपर्स बताते हैं कि नोएडा स्थित कई उद्यमी, ठेकेदार, सेवा सलाहकार, अकेले एनआरआई भी हैं इन परियोजनाओं में निवेश.
“कई डेवलपर्स की नज़र इस पर है अति-लक्जरी आवास अवसर, और खरीदार प्रतिक्रिया दे रहे हैं। भूमि की लागत एक प्रमुख कारक है और निर्माण की लागत भी एक प्रमुख कारक है, ”विशेषज्ञों ने कहा।
नोएडा बनाम गुरुग्राम
ज़ेनो रियल्टी के गौरव गुप्ता का कहना है कि नोएडा के अल्ट्रा-लक्जरी सेगमेंट की मांग हवाई अड्डे के नेतृत्व वाले प्रचार से परे है, जो एक मजबूत आंतरिक उन्नयन चक्र की ओर इशारा करता है।
वे कहते हैं, ”नोएडा में ही बड़े पैमाने पर अपग्रेडेशन की लहर है, कोठियों और पुराने या छोटे अपार्टमेंट के निवासी बेहतर सुविधाओं वाले आधुनिक घरों में जाना चाहते हैं।”
वह कहते हैं कि ब्रांडेड आवास शहर के पारिस्थितिकी तंत्र में लंबे समय से चली आ रही कमी को भी दूर कर रहे हैं। “नोएडा में हाई-प्रोफाइल बैठकों के लिए पांच सितारा होटल के बुनियादी ढांचे का अभाव है। होटल सेवाओं के साथ लक्जरी ब्रांडेड आवास व्यवसायियों, उद्योगपतियों और वरिष्ठ पेशेवरों के लिए उस कमी को भर रहे हैं।”
गुप्ता का कहना है कि जहां पूर्वी दिल्ली का झुकाव पारंपरिक रूप से नोएडा की ओर रहा है, वहीं नई बात यह है कि शीर्ष स्तरीय स्कूलों और कार्यालय केंद्रों की उपस्थिति के कारण दक्षिणी दिल्ली के खरीदारों की बढ़ती रुचि, अब आकांक्षाएं जोर पकड़ रही हैं। हालांकि, उन्होंने आगाह किया कि नोएडा में ग्रेड ए डेवलपर्स से उच्च गुणवत्ता वाली परियोजनाओं की आपूर्ति अभी भी गुरुग्राम की तुलना में काफी कम है।
एक समानांतर रेखा खींचते हुए, वह कहते हैं कि गुरुग्राम अतीत में इसी तरह के विभक्ति बिंदु से गुज़रा था। वह कहते हैं, “एक समय था जब गुड़गांव जाने को आकांक्षात्मक बनने से पहले इसे गिरावट के रूप में देखा जाता था। नोएडा अब उसी स्तर पर है,” उन्होंने कहा कि दोनों बाजारों के बीच का अंतर कम हो रहा है।
वह यह भी बताते हैं कि यदि हरियाणा में पानी, सड़क और सीवेज जैसे बुनियादी ढांचे के मुद्दों पर ध्यान नहीं दिया गया, तो नोएडा की गति उम्मीद से अधिक समय तक बनी रह सकती है, खासकर उच्च मूल्य के लेनदेन और यूनिट बिक्री के मामले में।
स्थिरता पर, गुप्ता उत्पाद-बाज़ार फिट के महत्व पर जोर देते हैं। “यदि उत्पाद सही है, तो भी a ₹50 करोड़ का अपार्टमेंट बिकेगा. यदि नहीं, तो भी ए ₹4 करोड़ को संघर्ष करना पड़ सकता है. अंततः, जब अंतिम उपयोगकर्ता निवेशकों से इन्वेंट्री को अवशोषित करना शुरू करते हैं, तभी बाजार वास्तव में परिपक्व होता है, ”वह कहते हैं।
नाइट फ्रैंक इंडिया की अंकिता सूद का कहना है कि नोएडा कभी भी ‘गरीब चचेरा भाई’ नहीं था, बल्कि उसने हमेशा बाजार की विशिष्ट जरूरतों को पूरा किया है। जबकि नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे पर व्यापक प्रभाव पड़ने की उम्मीद है, इसका पूरा प्रभाव आवासीय, वाणिज्यिक और आतिथ्य क्षेत्रों में मांग के अभिसरण पर निर्भर करेगा।
वह कहती हैं कि बाजार के बुनियादी सिद्धांत विकसित हो रहे हैं, आवासीय पेशकशों में सुधार हो रहा है और अब पूरे उत्तर प्रदेश से मांग आ रही है। आगामी हवाई अड्डे के साथ, नोएडा एक प्रमुख मांग केंद्र के रूप में उभर रहा है, हालांकि यह अभी तक गुरुग्राम से आगे नहीं निकल पाया है।
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