SC ने रियल एस्टेट फर्म, निदेशकों के बैंक खाते फ्रीज किए; अपने अधिकारियों के विरुद्ध वारंट जारी करता है

भारत के मुख्य न्यायाधीश सूर्य कांत की अध्यक्षता वाली पीठ ने रियल एस्टेट फर्म के खिलाफ हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (एचआरईआरए) द्वारा पारित आदेशों को लागू करने में विफलता के लिए हरियाणा के अधिकारियों को भी फटकार लगाई और कहा कि यह मामला घर खरीदारों के लिए राहत हासिल करने में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की प्रभावशीलता के बारे में गंभीर चिंताओं को उजागर करता है।

पीठ, जिसमें जस्टिस जॉयमाल्या बागची और वी मोहना भी शामिल थे, ने नियामक अधिकारियों की “नींद” पर गंभीर चिंता व्यक्त की और हरियाणा राज्य मशीनरी और बिल्डर के बीच “मिलीभगत” का सुझाव दिया।

यह सुनिश्चित करने के लिए कि बिल्डर न्याय से बच न सकें, पीठ ने पार्श्वनाथ हेस्सा डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड के बैंक खातों और उनके प्रबंध निदेशकों और निदेशकों के व्यक्तिगत खातों को तत्काल प्रभाव से फ्रीज करने का आदेश दिया।

“प्रतिवादी संख्या 2 और 3 कंपनियों के बैंक खातों के साथ-साथ एमडी/निदेशकों/अधिकारियों के व्यक्तिगत खाते अगले आदेश तक फ्रीज रहेंगे। चूंकि बिल्डर्स मुख्य रूप से हरियाणा में काम कर रहे हैं, इसलिए हम हरियाणा के मुख्य सचिव, पुलिस महानिदेशक और सभी कलेक्टरों, आयुक्तों, पुलिस अधीक्षकों और सभी बैंकों को इन निर्देशों का पालन करने और अनुपालन शपथ पत्र प्रस्तुत करने का निर्देश देते हैं।”

सीजेआई ने कहा, “हम प्रथम दृष्टया इस बात से संतुष्ट हैं कि राज्य के अधिकारी, विशेष रूप से कलेक्टर और स्थानीय पुलिस, या तो बिल्डर के साथ मिलीभगत कर रहे हैं या अपनी आधिकारिक जिम्मेदारियों का निर्वहन करने में विफल रहे हैं।”

यह मामला कैंसर से पीड़ित रीता टिक्कू और लोकैश टिक्कू द्वारा दायर याचिका से संबंधित है, जिन्होंने अपनी जीवन भर की बचत को गुरुग्राम के सेक्टर 53 में “पार्श्वनाथ एक्सोटिका” परियोजना में निवेश किया था।

याचिका पर ध्यान देते हुए, पीठ ने राज्य सरकार, पार्श्वनाथ हेस्सा डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, इसके प्रबंध निदेशक, पार्श्वनाथ डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, गुरुग्राम के जिला मजिस्ट्रेट और हरियाणा के टाउन कंट्री प्लानिंग विभाग को नोटिस जारी किया।

इसने हरियाणा के मुख्य सचिव, डीजीपी, सभी जिला कलेक्टरों और पुलिस आयुक्तों को इन आदेशों का कड़ाई से अनुपालन सुनिश्चित करने और हलफनामा प्रस्तुत करने को कहा।

“इस बीच, प्रतिवादी नंबर 2 और 3 (पार्श्वनाथ हेसा डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड और पार्श्वनाथ डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड) और उनके निदेशकों के खिलाफ जमानती वारंट जारी किए जाते हैं। यह स्पष्ट किया जाता है कि यदि वे उपस्थिति में प्रवेश नहीं करते हैं, तो यह अदालत उनकी उपस्थिति (इसके पहले) सुनिश्चित करने के लिए एनबीडब्ल्यू (गैर-जमानती वारंट) जारी करने के लिए बाध्य होगी।”

यह भी आदेश दिया कि इस बीच न तो किसी तीसरे पक्ष का अधिकार बनाया जाएगा और न ही फ्लैट का कब्जा किसी तीसरे पक्ष को दिया जाएगा।

सुनवाई के दौरान सीजेआई ने रियल एस्टेट फर्म का जिक्र किया और कहा कि ‘उन्होंने एक भी प्रोजेक्ट पूरा नहीं किया है.’

इसमें कहा गया, “हरियाणा रेरा द्वारा जारी गैर-जमानती वारंट (एनबीडब्ल्यू) का पालन क्यों नहीं किया जा रहा है? उसे गिरफ्तार किया जाना चाहिए था। उच्च न्यायालय में भी मामलों की बाढ़ आ गई है।”

पीठ ने कहा कि मौजूदा याचिका घर खरीदने वालों की दुर्दशा को उजागर करती है, जो पूरी बिक्री पर विचार करने के बावजूद पिछले दो दशकों से अपने घर से वंचित हैं।

“याचिकाकर्ता वरिष्ठ नागरिक हैं और उन्होंने सेक्टर 53 गुरुग्राम में परशुनाथ एक्सोटिका में निवेश किया था। याचिकाकर्ताओं को 2006 में आवासीय इकाइयां आवंटित की गईं, जिसके बाद 2007 की शुरुआत में बीबीए (बिल्डर-खरीदार समझौता) हुआ।

” ₹1.78 करोड़ की बिक्री पर विचार किया गया। 36 महीने में फ्लैट सौंपना था। कब्ज़ा फरवरी 2013 में देय हो गया,” यह नोट किया गया।

पूरी राशि का भुगतान करने के बावजूद, याचिकाकर्ताओं ने पाया कि निर्माण पूरा होने के करीब भी नहीं था।

पीठ ने कहा कि याचिकाकर्ताओं ने हरियाणा रेरा से संपर्क किया जिसने मुआवजे का आदेश दिया। इन आदेशों को बिल्डर द्वारा चुनौती नहीं दी गई और इन्हें अंतिम रूप दिया गया। हालांकि, बिल्डरों ने निर्देशों की अवहेलना जारी रखी।

इसमें कहा गया है, “न तो कब्जा जारी किया गया और न ही मुआवजा दिया गया। निष्पादन की कार्यवाही भी निरर्थक अभ्यास बन गई है। बिल्डर कंपनी के निदेशकों को कई कारण बताओ नोटिस भी दिए गए।”

जब कुछ भी बरामद नहीं किया जा सका, तो हरियाणा RERA द्वारा बिल्डरों के खिलाफ जमानती वारंट जारी किए गए।

“हम यह जानकर परेशान हैं कि बेलीफ (रेरा आदेशों के निष्पादन के लिए गए अदालत के कर्मचारी) को भी बिल्डर कंपनी में प्रवेश करने की अनुमति नहीं थी। याचिकाकर्ता अभी भी दर-दर भटक रहे हैं। इन्हीं परिस्थितियों में याचिकाकर्ताओं ने इस अदालत का दरवाजा खटखटाया है।”

पीठ ने कहा कि प्रथम दृष्टया, ये कार्यवाही वर्तमान मामले से परे चिंता पैदा करती है।

“रेरा अधिनियम घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए एक वैधानिक तंत्र प्रदान करता है, लेकिन इन मामलों से पता चलता है कि इस तरह के कानून की प्रभावशीलता अंततः तभी है जब यह अधिनियम के तहत पारित आदेशों के कार्यान्वयन को सुरक्षित करने में सक्षम है। बिल्डरों ने हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेशों की खुलेआम अवहेलना की है।”

पीठ ने यह भी कहा कि पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने अप्रैल 2025 में राज्य सरकार की उस अधिसूचना को रद्द कर दिया, जिसमें हरियाणा RERA को वसूली प्रमाणपत्र जारी करने की अनुमति दी गई थी। याचिकाकर्ताओं को 2006 में आवासीय इकाइयाँ आवंटित की गईं और 2007 की शुरुआत में एक फ्लैट खरीदार समझौते पर हस्ताक्षर किए गए।