एक फ्लैट खरीदा, ₹80,000 का बिल मिला: क्या कोई अपार्टमेंट एसोसिएशन नए खरीदार को पिछले मालिक के बकाया का भुगतान कर सकता है?

“मैंने 2022 में बैंक ऋण के माध्यम से कोच्चि में एक फ्लैट खरीदा था। अधिकांश सौदे एक दलाल द्वारा संभाले गए थे, और मैं लेनदेन के अंतिम चरण के करीब ही वास्तविक मालिक से मिला था। खरीद से पहले, मैंने अपार्टमेंट के नोटिस बोर्ड पर देखा कि मालिक के पास आसपास था ₹80,000 रुपये का रखरखाव बकाया है। जब मैंने उनसे इस बारे में पूछा तो उन्होंने मुझे आश्वासन दिया कि वह सब कुछ सुलझा लेंगे। उस पर भरोसा करते हुए, मैंने खरीदारी, पंजीकरण पूरा किया और अंदर चला गया,” खरीदार ने रेडिट पोस्ट में लिखा।

हालाँकि, कब्ज़ा लेने के चार से पाँच दिनों के भीतर, अपार्टमेंट एसोसिएशन के सदस्यों ने घटनाओं के एक अलग संस्करण के साथ उनसे संपर्क किया। उन्होंने उन्हें सूचित किया कि पिछले मालिक ने कभी भी बकाया रखरखाव शुल्क का भुगतान नहीं किया था और सवाल किया कि एसोसिएशन से अनापत्ति प्रमाणपत्र (एनओसी) प्राप्त किए बिना संपत्ति कैसे बेची गई थी। उनके मुताबिक, नए मालिक को अब बकाया चुकाना चाहिए।

खरीदार ने यह कहते हुए इनकार कर दिया कि देनदारी पिछले मालिक की है। एक समझौते के रूप में, उन्होंने सुझाव दिया कि यदि भविष्य में अपार्टमेंट बेचने का निर्णय लेने पर एसोसिएशन एनओसी आवश्यक हो जाती है, तो वह उस स्तर पर इस मुद्दे को सुलझा लेंगे। एसोसिएशन ने इस प्रस्ताव को स्वीकार नहीं किया, लेकिन उस बातचीत के बाद मामला वहीं का वहीं रह गया.

इस बीच, अपार्टमेंट एसोसिएशन ने एक नई प्रबंध समिति का चुनाव किया। नए पदाधिकारियों ने कभी भी इस मुद्दे को नहीं उठाया, और खरीदार ने अपार्टमेंट में रहना जारी रखा और स्वामित्व लेने के बाद देय सभी रखरखाव शुल्कों का नियमित रूप से भुगतान किया।

यह मुद्दा हाल ही में फिर से सामने आया जब पिछली एसोसिएशन समिति के सदस्यों ने भुगतान की मांग करते हुए उनसे दोबारा संपर्क किया ₹80,000.

खरीदार का कहना है कि जब उसने 2022 में पिछले मालिक से संपर्क किया, तो विक्रेता ने जोर देकर कहा कि एसोसिएशन का दावा निराधार था और उसे कुछ भी भुगतान न करने की सलाह दी। हालाँकि, इसके तुरंत बाद, विक्रेता कथित तौर पर संपर्क से बाहर हो गया। निवासियों ने बाद में खरीदार को सूचित किया कि पूर्व मालिक का वित्तीय विवादों और कथित धोखाधड़ी वाले आचरण का इतिहास था। बिक्री के कुछ हफ़्तों के भीतर, उसने अपना फ़ोन नंबर बदल लिया और गायब हो गया।

खरीदार ने रेडिट प्लेटफॉर्म पर पूछा, “कानूनी तौर पर, क्या एसोसिएशन मुझे इतने वर्षों के बाद पिछले मालिक के रखरखाव के बकाया का भुगतान करने के लिए मजबूर कर सकता है? क्या खरीदारी से पहले एनओसी प्राप्त नहीं करना मेरी गलती थी? अब मेरे पास क्या विकल्प हैं।”

उत्तर कई कारकों पर निर्भर करते हैं, जिनमें अपार्टमेंट एसोसिएशन के पंजीकृत उपनियम, बिक्री समझौते की शर्तें, राज्य अपार्टमेंट स्वामित्व कानून, और क्या एसोसिएशन के नियम संपत्ति पर शुल्क बनाते हैं या केवल उस सदस्य के खिलाफ व्यक्तिगत दायित्व बनाते हैं जिसने बकाया राशि का भुगतान किया है।

घर खरीदने वालों के लिए, यह मामला स्वामित्व दस्तावेजों के सत्यापन से परे उचित परिश्रम करने के महत्व पर प्रकाश डालता है। अपार्टमेंट खरीदने से पहले, खरीदारों को अपार्टमेंट एसोसिएशन से लिखित रखरखाव बकाया प्रमाणपत्र या एनओसी मांगनी चाहिए, पुष्टि करनी चाहिए कि सभी उपयोगिता शुल्क चुका दिए गए हैं, और खरीद के बाद सामने आने वाली अज्ञात देनदारियों से खुद को बचाने के लिए बिक्री समझौते में उचित क्षतिपूर्ति खंड शामिल करना चाहिए।

“एक घर खरीदार जो लंबित सोसायटी बकाया की पुष्टि किए बिना एक अपार्टमेंट खरीदता है, उसे पिछले मालिक के अवैतनिक रखरखाव बिलों का भुगतान करना पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, यदि विक्रेता के पास रखरखाव बकाया है ₹इंटीग्रेट लॉ ऑफिस एलएलपी के संस्थापक और प्रबंध भागीदार वेंकट राव ने हिंदुस्तान टाइम्स रियल एस्टेट को बताया, 80,000, यदि बकाया राशि का भुगतान किए बिना हस्तांतरण पूरा हो जाता है, तो हाउसिंग सोसाइटी नए मालिक से राशि वसूल कर सकती है।

इसका कारण अधिकांश सहकारी आवास समितियों के संचालन के तरीके में निहित है। सोसायटी उपनियमों और स्थानांतरण प्रक्रियाओं के लिए आम तौर पर विक्रेता को एक प्राप्त करने की आवश्यकता होती है नो ड्यूज सर्टिफिकेट (एनडीसी) या अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) संपत्ति हस्तांतरित होने से पहले समाज से। ये दस्तावेज़ इस बात की पुष्टि करते हैं रखरखाव शुल्क और समाज के अन्य बकाया का भुगतान कर दिया गया है, उन्होंने समझाया।

यदि बकाया बकाया होने के बावजूद संपत्ति हस्तांतरित की जाती है, तो देनदारी अक्सर व्यक्तिगत मालिक के बजाय फ्लैट से जुड़ी होती है। परिणामस्वरूप, हाउसिंग सोसायटी नए खरीदार से भुगतान की मांग कर सकती है। बाद में खरीदार के पास शर्तों के आधार पर विक्रेता से राशि वसूलने का कानूनी अधिकार हो सकता है बिक्री समझौतालेकिन यह खरीदार और विक्रेता के बीच एक अलग विवाद बन जाता है। उन्होंने कहा, सोसायटी को पहले पिछले मालिक का पीछा करने की आवश्यकता नहीं है।

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“अंतर्निहित कानूनी सिद्धांत है क्रेता सावधान (चेतावनी देनेवाला). एक खरीदार से लेन-देन पूरा करने से पहले पर्याप्त परिश्रम करने की अपेक्षा की जाती है। इसमें यह सत्यापित करना शामिल है कि क्या कोई रखरखाव शुल्क बकाया है, सोसायटी की एनओसी या नो ड्यूज सर्टिफिकेट प्राप्त करना, सोसायटी के रिकॉर्ड की जांच करना और यह सुनिश्चित करना कि बिक्री समझौता स्पष्ट रूप से किसी भी लंबित देनदारियों के लिए जिम्मेदारी आवंटित करता है, ”उन्होंने कहा।

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दूसरे शब्दों में, कोई खरीदार बाद में यह तर्क नहीं दे सकता कि उन्हें बकाया राशि के बारे में जानकारी नहीं थी। उचित आचरण न करना यथोचित परिश्रम उन्होंने कहा कि इससे क्रेता हाउसिंग सोसाइटी के प्रति दायित्व से मुक्त नहीं हो जाता है, भले ही भुगतान की गई राशि की वसूली के लिए उनके पास विक्रेता के खिलाफ सहारा हो सकता है।

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