कर्नाटक ड्राफ्ट अपार्टमेंट बिल की व्याख्या: 75% पुनर्विकास नियम, एसोसिएशन अधिकार और घर मालिकों के लिए प्रमुख प्रस्ताव

गृह खरीदार समूहों का कहना है कि विधेयक अपार्टमेंट एसोसिएशनों की कानूनी मान्यता, भूमि और सामान्य क्षेत्रों के हस्तांतरण और शिकायत निवारण जैसे लंबे समय से लंबित मुद्दों को हल कर सकता है, जबकि रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि यह पारदर्शिता में सुधार कर सकता है और पुराने अपार्टमेंट परिसरों के प्रबंधन और पुनर्विकास को सुव्यवस्थित कर सकता है, बशर्ते इसे प्रभावी ढंग से लागू किया जाए।

क्रेडाई कर्नाटक ने प्रस्तावित कानून का स्वागत किया और इसे राज्य के अपार्टमेंट स्वामित्व ढांचे को मजबूत करने की दिशा में एक सकारात्मक कदम बताया।

मुख्यमंत्री डीके शिवकुमार कहा कि सरकार विधानमंडल के आगामी मानसून सत्र के दौरान विधेयक को पारित करने के लिए प्रतिबद्ध है और कानून को अंतिम रूप देने से पहले 6 अगस्त तक नागरिकों, निवासी कल्याण संघों और अन्य हितधारकों से प्रतिक्रिया आमंत्रित की है।

15 जुलाई को बेंगलुरु में एक हितधारक परामर्श में बोलते हुए, शिवकुमार ने कहा कि इसका उद्देश्य लंबे समय तक मुकदमेबाजी के बजाय प्रशासनिक सुधारों के माध्यम से लंबे समय से लंबित अपार्टमेंट से संबंधित मुद्दों को हल करना है। उन्होंने कहा कि बेंगलुरु में 25,000 से अधिक अपार्टमेंट इमारतें हैं जिनमें अनुमानित 2.5 से 3 मिलियन फ्लैट हैं, जबकि पिछले वर्ष बेंगलुरु और आसपास के शहरी क्षेत्रों में 60,000-75,000 अपार्टमेंट कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (केआरईआरए) के साथ पंजीकृत थे।

सरकार के अनुसार, मौजूदा कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1972 और कर्नाटक स्वामित्व फ्लैट (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण को बढ़ावा देने का विनियमन) अधिनियम, 1972, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए), 2016 के अधिनियमन के बाद पुराने हो गए हैं, जिसके परिणामस्वरूप ओवरलैपिंग और कभी-कभी परस्पर विरोधी प्रावधान होते हैं।

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बेंगलुरु के शहरी विकास मंत्री कृष्णा बायरे गौड़ा ने कहा कि वर्तमान में अपार्टमेंट से संबंधित मुद्दों को संबोधित करने के लिए कोई समर्पित वैधानिक प्राधिकरण नहीं है, जिसमें कर्नाटक सोसायटी पंजीकरण अधिनियम और केआरईआरए सहित विभिन्न कानूनों के तहत पंजीकृत एसोसिएशन हैं।

अपार्टमेंट परिसरों का पुनर्विकास: इसके प्रमुख प्रावधानों में, मसौदा विधेयक में पुनर्विकास का प्रस्ताव है अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स कम से कम 75% अपार्टमेंट मालिकों की सहमति से आगे बढ़ सकते हैं। भाग लेने के इच्छुक मालिक अपनी संपत्ति के प्रचलित बाजार मूल्य से कम से कम दोगुने मुआवजे के हकदार होंगे।

पुरानी इमारतों के लिए संरचनात्मक सुरक्षा उपाय: विधेयक पुरानी इमारतों के लिए अनिवार्य संरचनात्मक सुरक्षा उपाय भी पेश करता है। 30 वर्ष से अधिक पुराने अपार्टमेंट परिसरों को संरचनात्मक स्थिरता प्रमाणपत्र प्राप्त करना होगा और उसके बाद हर 5 साल में इसे नवीनीकृत करना होगा। यह पहली बार, पुराने अपार्टमेंट परिसरों के पुनर्विकास के लिए एक विस्तृत कानूनी ढांचा भी तैयार करता है, क्योंकि बेंगलुरु की कई शुरुआती आवासीय इमारतें अपने डिजाइन जीवन के अंत के करीब पहुंच रही हैं।

परियोजना भूमि और सामान्य क्षेत्रों का अविभाजित हिस्सा: एक प्रमुख प्रावधान के अनुसार डेवलपर्स को परियोजना की भूमि और सामान्य क्षेत्रों को अपार्टमेंट मालिकों को हस्तांतरित करना होगा, जबकि अपार्टमेंट एसोसिएशन केवल प्रबंधन और रखरखाव के लिए जिम्मेदार होंगे। विधेयक प्रत्येक अपार्टमेंट से जुड़ी भूमि के अविभाजित हिस्से की गणना को भी स्पष्ट करता है और पुरानी परियोजनाओं के लिए डीम्ड कन्वेयंस प्रावधान पेश करता है जहां आम क्षेत्रों को कभी भी कानूनी रूप से मालिकों को हस्तांतरित नहीं किया गया था।

डेवलपर्स को सभी मूल परियोजना दस्तावेज़ सौंपने होंगे, जो भी खर्च नहीं हुआ है उसे स्थानांतरित करना होगा रखरखाव निधिअपार्टमेंट मालिकों के संघों के गठन की सुविधा प्रदान करना और निवासियों के औपचारिक रूप से नियंत्रण ग्रहण करने तक सामान्य क्षेत्रों को बनाए रखना।

विवाद समाधान: यह बिल आठ से अधिक इकाइयों वाली अपार्टमेंट परियोजनाओं पर लागू होता है, एक नामित सक्षम प्राधिकारी के माध्यम से शहरी विकास विभाग के तहत प्रवर्तन लाता है।

विवाद समाधान के लिए, विधेयक एक सक्षम प्राधिकारी और एक अपीलीय प्राधिकारी की स्थापना का प्रस्ताव करता है, दोनों को सिविल अदालत के बराबर शक्तियां प्राप्त हैं। शहरी विकास विभाग कार्यान्वयन की निगरानी करेगा, अपार्टमेंट एसोसिएशनों को विनियमित करेगा, उपनियमों को मंजूरी देगा, शिकायतों की जांच करेगा और अनुपालन लागू करेगा। वर्तमान कानूनों के तहत पंजीकृत मौजूदा अपार्टमेंट एसोसिएशनों को नए ढांचे के तहत स्वचालित रूप से मान्यता दी जाएगी।

निजी और सुपर निर्मित क्षेत्र को परिभाषित करता है: विधेयक निजी क्षेत्र और सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र को भी परिभाषित करता है।

बेंगलुरु में एक हितधारक परामर्श में बोलते हुए, मुख्यमंत्री एम. डीके शिवकुमार ने कहा कि सरकार का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि घर खरीदने वालों को संपत्ति खरीदने पर पूर्ण स्वामित्व अधिकार का आनंद मिले।

उन्होंने कहा, “हम एक सिद्धांत पर बहुत दृढ़ हैं। जब कोई संपत्ति सौंपी जाती है, तो मालिकों के पास उस पर पूर्ण कानूनी अधिकार होना चाहिए। बिक्री समझौते और पंजीकरण पूरा होने के बाद, बिल्डरों को सभी प्रासंगिक दस्तावेज सौंपने चाहिए। अपार्टमेंट मालिकों को अपने मूल अधिकारों को सुरक्षित करने के लिए मुकदमेबाजी में मजबूर नहीं किया जाना चाहिए।”

मुख्यमंत्री ने डेवलपर्स द्वारा टाइटल डीड के हस्तांतरण और अन्य में देरी के बारे में भी चिंता जताई स्वामित्व दस्तावेज़आरोप है कि कुछ बिल्डर खरीदारों की संपत्तियों को गिरवी रखते हैं और ऋण चुकाए जाने तक मूल दस्तावेजों को अपने पास रखते हैं।

उन्होंने कहा, “ये प्रथाएं अस्वीकार्य हैं। दस्तावेज़ सौंपने की प्रक्रिया पारदर्शी, आधिकारिक और उचित रूप से प्रलेखित होनी चाहिए, जिसकी प्रतियां बिल्डर और मालिक दोनों के पास रखी जानी चाहिए।”

“सबसे पहले, कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम के तहत अपार्टमेंट एसोसिएशनों को पंजीकृत करने के लिए कभी भी कोई स्पष्ट वैधानिक तंत्र नहीं रहा है। हालांकि कई एसोसिएशन पंजीकृत होने का दावा करते हैं, लेकिन लगभग पांच दशकों से अधिनियम को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए कोई नामित प्राधिकरण या गजट अधिसूचना नहीं है। अपार्टमेंट एसोसिएशनों को एक कानूनी पहचान की आवश्यकता है, और ये मसौदा नियम अंततः इसे प्रदान कर सकते हैं, “उन्होंने कहा।

दूसरा, पद्मनाभचर ने बताया कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा 17 (रेरा) डेवलपर्स को भूमि और सामान्य क्षेत्रों को आवंटियों के संघ को हस्तांतरित करने की आवश्यकता होती है। उन्होंने कहा, “इस हस्तांतरण के लिए, एसोसिएशन को कानूनी रूप से पंजीकृत होना चाहिए। किसी मान्यता प्राप्त एसोसिएशन के बिना, भूमि का हस्तांतरण पूरा नहीं किया जा सकता है। ये नियम लंबे समय से लंबित मुद्दे को हल करने में मदद कर सकते हैं।”

तीसरी बड़ी चिंता एक समर्पित शिकायत निवारण तंत्र की अनुपस्थिति है। उन्होंने कहा, “वर्तमान में, अपार्टमेंट मालिकों को हाउसिंग सोसायटी के भीतर नियमित विवादों के लिए भी अक्सर सिविल अदालतों का रुख करना पड़ता है। मसौदा नियमों के तहत प्रस्तावित सक्षम प्राधिकारी ऐसी शिकायतों को संभालने के लिए एक विशेष मंच प्रदान करेगा, जिससे मुकदमेबाजी की आवश्यकता कम हो जाएगी और विवाद समाधान तेजी से और अधिक सुलभ हो जाएगा।”

क्रेडाई कर्नाटक के अध्यक्ष भास्कर टी नागेंद्रप्पा ने कहा, “उपभोक्ता विश्वास को मजबूत करने, पारदर्शिता में सुधार और टाले जा सकने वाले विवादों को कम करने की दिशा में यह एक महत्वपूर्ण कदम है।”

उन्होंने कहा, “मसौदा विधेयक में पुनर्विकास को एक उभरती शहरी प्राथमिकता के रूप में मान्यता देना भी उतना ही महत्वपूर्ण है, जो कर्नाटक के शहरों के परिपक्व होने और मौजूदा आवास स्टॉक की उम्र बढ़ने के साथ तेजी से प्रासंगिक हो जाएगा।”

क्रेडाई कर्नाटक, राज्य की डेवलपर बिरादरी का प्रतिनिधित्व करते हुए, “सरकार की इस पहल का स्वागत करता है। हम ड्राफ्ट बिल के प्रावधानों पर संयुक्त रूप से विचार-विमर्श करने और रचनात्मक सिफारिशें प्रदान करने के लिए बैंगलोर अपार्टमेंट फेडरेशन (बीएएफ) और अन्य हितधारकों के साथ सक्रिय रूप से जुड़ रहे हैं, जो एक व्यावहारिक, संतुलित और दूरंदेशी नियामक ढांचे को सुनिश्चित करते हुए घर खरीदारों की वर्तमान और भविष्य की जरूरतों को पूरा करते हैं।”

उन्होंने कहा, “चूंकि कानून अभी परामर्श चरण में है, हम सभी हितधारकों को इस प्रक्रिया में सक्रिय रूप से भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करते हैं ताकि अंतिम कानून कर्नाटक के आवास क्षेत्र के सतत विकास का समर्थन करते हुए अपार्टमेंट मालिकों के हितों की प्रभावी ढंग से रक्षा कर सके।”

ANAROCK ग्रुप के कार्यकारी निदेशक और सिटी हेड – बेंगलुरु, आशीष शर्मा ने कहा, “तेजी से पुराने आवास भंडार वाले बेंगलुरु जैसे शहरों में ये महत्वपूर्ण हैं। पुनर्विकास पर ध्यान विशेष रूप से प्रासंगिक है, क्योंकि भूमि की कमी और संरचनात्मक अप्रचलन परिपक्व सूक्ष्म बाजारों में उभरती चुनौतियां हैं।”

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“हालांकि, विधेयक को सफल होने के लिए प्रभावी कार्यान्वयन की आवश्यकता है। आरडब्ल्यूए, डेवलपर्स और प्राधिकरणों के बीच भूमिकाओं का स्पष्ट पृथक्करण, विवाद समाधान के लिए तंत्र और प्रवर्तन प्रावधान महत्वपूर्ण होंगे। सही ढंग से किया गया, यह समान शहरी आवास समस्याओं का सामना करने वाले अन्य राज्यों के लिए एक मॉडल हो सकता है,” उन्होंने कहा।