महाराष्ट्र का माइक्रो-ज़ोनिंग प्रस्ताव: क्षेत्र-विशिष्ट रेडी रेकनर दरें संपत्ति के मूल्यांकन में कैसे सुधार कर सकती हैं

राजस्व मंत्री चन्द्रशेखर बावनकुले ने पिछले सप्ताह संवाददाताओं से कहा कि संपत्ति के मूल्यांकन को अधिक यथार्थवादी और न्यायसंगत बनाने के उद्देश्य से राज्यव्यापी माइक्रो-जोनिंग अभ्यास के बाद महाराष्ट्र एक ही इलाके में ऊंची इमारतों और झुग्गी बस्तियों के लिए अलग-अलग रेडी रेकनर (आरआर) दरें पेश करेगा।

उन्होंने कहा, “वर्तमान में, एक ही क्षेत्र में स्थित झुग्गियां, चॉल और प्रीमियम आवासीय परिसर अक्सर समान रेडी रेकनर दरों को आकर्षित करते हैं। नई प्रणाली के तहत, दरें व्यक्तिगत सूक्ष्म क्षेत्रों की वास्तविक सुविधाओं और विकास विशेषताओं के आधार पर निर्धारित की जाएंगी।”

महाराष्ट्र सरकार ने मुंबई में अभ्यास शुरू करने के लिए महाराष्ट्र रिमोट सेंसिंग एप्लिकेशन सेंटर की नियुक्ति की है।

महाराष्ट्र में, आरआर दरें विभिन्न इलाकों और संपत्ति प्रकारों के लिए राज्य सरकार द्वारा निर्धारित न्यूनतम संपत्ति मूल्य हैं। इनका उपयोग मुख्य रूप से संपत्ति लेनदेन में स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क की गणना के लिए किया जाता है।

राजस्व विभाग सर्वेक्षण पूरा करने के बाद अगले वित्तीय वर्ष से संशोधित आरआर ढांचे को लागू करने की योजना बना रहा है। बाद में इस प्रणाली को दो वर्षों के भीतर राज्य भर के प्रमुख शहरी केंद्रों तक विस्तारित किया जाएगा।

अधिकारियों के मुताबिक, मुंबई में माइक्रो-ज़ोनिंग पीटीआई की एक रिपोर्ट में कहा गया है कि शहर के सर्वेक्षण संख्या और प्रत्येक इलाके में विकास की प्रकृति को ध्यान में रखते हुए, 2027-28 के लिए वार्षिक बाजार मूल्य दर अनुसूची तैयार करते समय इसका उपयोग किया जाएगा।

“माइक्रो-ज़ोनिंग और विभेदित रेडी रेकनर दरों की अवधारणा में संपत्ति के मूल्यांकन को स्थानीय बाजार की वास्तविकताओं और विकास क्षमता के बारे में अधिक प्रतिबिंबित करने की क्षमता है। हालांकि, इसकी सफलता पूरी तरह से अपनाए गए कार्यान्वयन ढांचे पर निर्भर करेगी। जब तक कि अच्छी तरह से परिभाषित मापदंडों के साथ एक स्पष्ट, पारदर्शी और उद्देश्यपूर्ण नीति न हो, माइक्रो-ज़ोनिंग की शुरूआत से प्रशासनिक स्तर पर विवेक बढ़ सकता है, जिसके परिणामस्वरूप अनिश्चितता और असंगत परिणाम हो सकते हैं,” नारेडको महाराष्ट्र के अध्यक्ष और सह-संस्थापक और प्रबंध निदेशक, कमलेश ठाकुर ने कहा। निदेशक, सृष्टि ग्रुप।

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“कोई भी प्रणाली जो व्यक्तिगत अधिकारियों द्वारा व्यक्तिपरक व्याख्या के लिए पर्याप्त जगह छोड़ती है, वह टालने योग्य विवाद पैदा कर सकती है, समान संपत्तियों के लिए अलग-अलग मूल्यांकन और परियोजना नियोजन के लिए पूर्वानुमान कम कर सकती है। ऐसी अनिश्चितता निवेश निर्णयों, पुनर्विकास व्यवहार्यता और व्यापार करने में आसानी पर प्रतिकूल प्रभाव डाल सकती है। इसलिए, वर्गीकरण, दर निर्धारण और आवधिक संशोधन की पद्धति डेटा-संचालित, सार्वजनिक रूप से उपलब्ध होनी चाहिए और सभी न्यायालयों में समान रूप से लागू होनी चाहिए, “उन्होंने कहा।

द गार्डियंस रियल एस्टेट एडवाइजरी के अध्यक्ष कौशल अग्रवाल ने कहा, “माइक्रो-ज़ोनिंग के माध्यम से विभेदित रेडी रेकनर दरों की दिशा में कदम एक प्रगतिशील कदम है, क्योंकि बुनियादी ढांचे, पहुंच, भवन की गुणवत्ता और आसपास के विकास जैसे कारकों के आधार पर संपत्ति के मूल्य एक ही इलाके में काफी भिन्न हो सकते हैं। यदि इसे प्रभावी ढंग से लागू किया जाता है, तो यह संपत्ति के मूल्यांकन को अधिक यथार्थवादी और बाजार की गतिशीलता के साथ बेहतर ढंग से संरेखित कर सकता है। हालांकि, इस पहल की सफलता कार्यप्रणाली की पारदर्शिता, उपयोग किए गए डेटा की गुणवत्ता और इसकी निरंतरता पर निर्भर करेगी। सूक्ष्म बाज़ारों में आवेदन।”

“खरीदार, निवेशक और डेवलपर्स मूल्यांकन तंत्र में स्पष्टता और पूर्वानुमान को महत्व देते हैं। अस्पष्टता से बचने, बाजार के विश्वास को मजबूत करने और यह सुनिश्चित करने के लिए एक अच्छी तरह से परिभाषित और सार्वजनिक रूप से सुलभ रूपरेखा आवश्यक होगी कि नई प्रणाली लेनदेन मूल्य निर्धारण या निवेश निर्णयों में अनिश्चितता पैदा किए बिना अधिक सटीकता प्रदान करती है,” उन्होंने कहा।

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आरआर दर, जिसे देश के कई हिस्सों में ‘सर्कल रेट’ या ‘मार्गदर्शन मूल्य’ के रूप में भी जाना जाता है, राज्य सरकार द्वारा निर्धारित संपत्ति या भूमि की न्यूनतम प्रति वर्ग फुट दर है। आरआर दर को न्यूनतम बाजार दर माना जाता है। लेकिन अगर कोई अपना घर या जमीन आरआर दर से कम दर पर बेचता है, तो खरीदार की स्टांप ड्यूटी और अन्य शुल्क आरआर दर से जुड़े होते हैं। यदि इसे आरआर दरों से अधिक दर पर बेचा जाता है, तो स्टांप शुल्क उच्च दर से जुड़ा होता है, जिसे बाजार दर भी कहा जाता है।

2026-27 में महाराष्ट्र सरकार रेडी रेकनर दरों को अपरिवर्तित रखाअमेरिका-ईरान युद्ध और रियल एस्टेट क्षेत्र में मंदी के बीच भूराजनीतिक स्थिति का हवाला देते हुए। पिछले साल, महाराष्ट्र सरकार ने दो साल के अंतराल के बाद, वित्तीय वर्ष 2025-26 के लिए रेडी रेकनर दरों में औसतन 3.89% की वृद्धि की घोषणा की थी।

रेडी रेकनर दरों को आखिरी बार 2022-23 में संशोधित किया गया था, जब सरकार ने 4.81% की औसत वृद्धि की घोषणा की थी। इससे पहले, 2020-21 में, कोविड-19 महामारी के प्रभाव के कारण बढ़ोतरी सिर्फ 1.74% तक सीमित थी।