बेंगलुरु में प्री-मानसून बारिश ने एक बार फिर गेटेड समुदायों के भीतर बुनियादी ढांचे की कमजोरी को उजागर कर दिया है, एक निवासी ने बेसमेंट पार्किंग क्षेत्र में गंभीर जलजमाव की शिकायत की है, जिससे वाहन सुरक्षा और उत्तरदायित्व पर गंभीर सवाल खड़े हो गए हैं। एक Reddit उपयोगकर्ता ने थोड़ी देर की बारिश के बाद लगभग एक फुट पानी जमा होने का वर्णन किया, जो पार्क की गई कारों को खतरे में डालने के लिए पर्याप्त है।
ऐसे शहर में जहां मानसून की बाढ़ नियमित रूप से आवास परिसरों में घुस जाती है और वाहनों को नुकसान पहुंचाती है, इस प्रकरण ने इस परिचित बहस को फिर से जन्म दिया है कि क्या आवासीय परियोजनाओं में जल निकासी डिजाइन और रखरखाव प्रथाएं बेंगलुरु की बढ़ती शहरी चुनौतियों के साथ तालमेल बिठा रही हैं।
रेडिटर ने लिखा, “हाल ही में हुई बारिश के बाद, पार्किंग स्थल में भारी मात्रा में पानी घुस गया है। पानी एक फुट तक ऊपर चला गया है। आश्चर्य है कि एक ही बारिश से इतना जलभराव हो सकता है।”
“यदि स्तर और बढ़ता है, तो वाहन निश्चित रूप से खतरे में हैं। ऐसी स्थिति में, क्षति के लिए वास्तव में कौन जिम्मेदार है? बिल्डर, एसोसिएशन, या यह मालिकों पर है?” उसने कहा।
दायित्व अस्पष्ट, निवासी बीमा और रखरखाव अंतराल की ओर इशारा करते हैं
Redditors ने बताया कि, ज्यादातर मामलों में, वाहन क्षति को भवन देयता बीमा के बजाय मोटर बीमा द्वारा कवर किया जाता है।
रेडिटर्स में से एक ने निवारक रखरखाव की आवश्यकता को चिह्नित करते हुए लिखा, “आपके प्रश्न का उत्तर देने के लिए: बीमा कंपनियां आपकी कार को हुए किसी भी नुकसान के लिए उत्तरदायी हैं, इसलिए उस पॉलिसी पर टॉप अप करें।” “वहां उचित जल निकासी होनी चाहिए… आशा है कि एसोसिएशन/बिल्ड ने मानसून से पहले कक्षों की सफाई कर ली होगी।”
दूसरों ने दायित्व पर अधिक सतर्क रुख अपनाया। एक अन्य उपयोगकर्ता ने ऐसी स्थितियों में अक्सर देखी जाने वाली सीमित जवाबदेही को रेखांकित करते हुए कहा, “आप जहां भी पार्क करते हैं, आप जोखिम लेकर पार्क करते हैं। कोई भी पार्किंग जिम्मेदारी नहीं लेती है, सारी जिम्मेदारी आपकी है।”
कुछ उपयोगकर्ताओं ने बेसमेंट डिज़ाइन की तकनीकी सीमाओं की ओर इशारा किया। “प्रत्येक बेसमेंट को केवल इतनी बारिश का सामना करने के लिए डिज़ाइन किया गया है… जल निकासी और निकासी क्षमताएं… कभी-कभी कायम नहीं रह पाती हैं। यही जोखिम आप लेते हैं, और इसीलिए आपके पास बीमा है,” एक Redditor ने कहा।
कानूनी विशेषज्ञ इस पर विचार कर रहे हैं
कानूनी विशेषज्ञों ने कहा कि, सामान्य तौर पर, जल निकासी प्रणालियों या मुख्य बुनियादी ढांचे के मूल डिजाइन में निवासियों के संघ की कोई भूमिका नहीं होती है। इसकी जिम्मेदारी हैंडओवर के बाद रखरखाव तक ही सीमित है।
वकील आकाश बंटिया ने कहा, “अगर समस्या रेरा अधिनियम, 2016 के तहत आम तौर पर पांच साल की दोष देयता अवधि के भीतर उत्पन्न होती है, तो घर खरीदार रेरा अदालत का दरवाजा खटखटा सकते हैं, जो डेवलपर को अपर्याप्त जल निकासी या दोषपूर्ण डिजाइन जैसे दोषों को सुधारने का निर्देश दे सकता है। हालांकि, रेरा आम तौर पर सुधारात्मक कार्रवाई पर ध्यान केंद्रित करता है और वाहन क्षति जैसे परिणामी नुकसान के लिए मुआवजा नहीं दे सकता है।”
RERA एक्ट के तहत दोष दायित्व यह अवधि कब्जे की तारीख से पांच साल की अवधि है, जिसके दौरान डेवलपर घर खरीदार को बिना किसी लागत के संरचनात्मक दोषों को ठीक करने के लिए जिम्मेदार है।
एक अन्य वकील चंद्रचूड़ भट्टाचार्य ने कहा कि दायित्व परियोजना के चरण और दोष की प्रकृति पर भी निर्भर हो सकता है। उन्होंने कहा, “अधिभोग प्रमाण पत्र (ओसी) प्राप्त होने तक, परियोजना को बनाए रखने की जिम्मेदारी डेवलपर की होती है, और कई न्यायिक उदाहरणों में माना गया है कि इस अवधि के दौरान रखरखाव बिल्डर की लागत पर किया जाना चाहिए।”
भट्टाचार्य ने कहा कि दोष दायित्व ढांचा ऐसे विवादों के केंद्र में रहता है। “यदि जलभराव डिजाइन या निर्माण विफलता का परिणाम साबित होता है, तो बिल्डर पांच साल की दोष देयता अवधि के भीतर उत्तरदायी होता है। घर खरीदने वालों को तकनीकी साक्ष्य की आवश्यकता होगी, जैसे कि इंजीनियरों या वास्तुकारों की रिपोर्ट, यह स्थापित करने के लिए कि संरचनात्मक या डिजाइन की कमी के कारण नुकसान हुआ है, “उन्होंने समझाया।
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बैंटिया ने कहा कि एक बार दोष दायित्व अवधि समाप्त हो जाने के बाद, आरईआरए के तहत उपचार की तलाश करना अधिक कठिन हो जाता है। “ऐसे मामलों में, प्रभावित पक्ष उपभोक्ता अदालतों से संपर्क करने पर विचार कर सकते हैं, जहां जल निकासी में लापरवाही या संरचनात्मक दोष स्थापित होने पर नुकसान का दावा करने के लिए एक मजबूत मामला हो सकता है। उन्होंने कहा, नतीजा सबूत और मामले की बारीकियों पर निर्भर करता है।”
कानूनी विशेषज्ञों ने इस बात पर जोर दिया कि, व्यवहार में, बीमा सुरक्षा की पहली पंक्ति बनी हुई है। “मोटर बीमा पॉलिसियों को ऐसे जोखिमों को कवर करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, और वाहन मालिकों को आदर्श रूप से अपने बीमाकर्ता के माध्यम से नुकसान का दावा करना चाहिए। डेवलपर्स या अन्य पक्षों के खिलाफ कानूनी सहारा लेने में समय लग सकता है और अक्सर अनिश्चित होता है, जबकि बीमा तत्काल राहत प्रदान करता है,” बैंटिया ने कहा।
क्या डेवलपर के खिलाफ शिकायत को अप्रत्याशित घटना के मामले के रूप में खारिज किया जा सकता है?
कानूनी विशेषज्ञों ने भी इसकी प्रयोज्यता को स्पष्ट किया अप्रत्याशित घटना उपवाक्य. रेरा अधिनियम के तहत, अप्रत्याशित घटना का तात्पर्य डेवलपर के नियंत्रण से परे असाधारण घटनाओं या परिस्थितियों से है जो किसी परियोजना को समय पर पूरा होने से रोकती हैं। कानून इसे प्राकृतिक आपदाओं या बाहरी व्यवधानों से उत्पन्न स्थितियों के रूप में परिभाषित करता है जिनका उचित अनुमान नहीं लगाया जा सकता था या टाला नहीं जा सकता था।
भट्टाचार्य ने कहा, “असामान्य रूप से चरम घटनाएं, जैसे चक्रवात, भूकंप, या सीओवीआईडी -19 महामारी जैसे व्यवधान, रेरा अधिनियम के तहत अप्रत्याशित घटना के रूप में योग्य हो सकते हैं, क्योंकि वे डेवलपर के नियंत्रण से परे हैं और उचित रूप से पूर्वानुमानित नहीं किया जा सकता है।” “ऐसी स्थितियों में, डेवलपर्स को राहत दी जा सकती है, जिसमें समयसीमा का विस्तार या दायित्व से सीमित सुरक्षा शामिल है, बशर्ते वे परियोजना निष्पादन पर सीधा प्रभाव डाल सकें।”
“हालांकि, नियमित या यहां तक कि भारी मानसूनी बारिश इस श्रेणी में नहीं आती है, क्योंकि यह एक पूर्वानुमानित, मौसमी घटना है। डेवलपर्स आमतौर पर मानसून के दौरान उत्पन्न होने वाले बेसमेंट में बाढ़ या जलभराव जैसे मुद्दों के लिए अप्रत्याशित घटना का सहारा नहीं ले सकते हैं, खासकर अगर ये अपर्याप्त जल निकासी डिजाइन या खराब निर्माण से उत्पन्न होते हैं,” उन्होंने कहा।
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