उत्तर प्रदेश सरकार ने औद्योगिक विकास प्राधिकरणों (आईडीए) के लिए एकीकृत विनियम, 2026 का मसौदा जारी किया है, जिसमें आपत्तियां और सुझाव आमंत्रित किए गए हैं। प्रस्तावित रूपरेखा मानचित्र अनुमोदन, भूखंड समामेलन, अनुमेय कवर क्षेत्र, अग्नि सुरक्षा मानदंड, सड़क की चौड़ाई और भवन की ऊंचाई सहित प्रमुख प्रक्रियाओं को नियंत्रित करने वाले नियमों को सुव्यवस्थित करना चाहती है।
एक महत्वपूर्ण परिवर्तन फ़्लोर एरिया रेशियो (एफएआर) से संबंधित है, जो किसी भूखंड पर अनुमत निर्माण की सीमा निर्धारित करता है। वर्तमान में, एफएआर की सीमाएं विभिन्न प्राधिकरणों में अलग-अलग हैं, जिसमें सेटबैक, ग्राउंड कवरेज और भवन की ऊंचाई पर काफी विवेक का प्रयोग किया जाता है। वर्तमान में, औद्योगिक भूखंडों का एफएआर आमतौर पर 0.6 से 2, समूह आवास का 2.75 से 3.5, संस्थागत परियोजनाओं का 0.8 से 2.75 और वाणिज्यिक विकास का 1.2 से 4 है।
यूपी ड्राफ्ट यूनिफाइड आईडीए रूल्स 2026 किन अधिकारियों पर लागू होगा?
ये नियम नोएडा, ग्रेटर नोएडा, यमुना एक्सप्रेसवे, यूपीएसआईडीए, यूपीईआईडीए और किसी भी भविष्य के औद्योगिक विकास प्राधिकरण जैसे प्राधिकरणों पर लागू होंगे।
ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण के एक अधिकारी ने नाम न छापने का अनुरोध करते हुए हिंदुस्तान टाइम्स अखबार को बताया, “वर्तमान में, प्रत्येक प्राधिकरण के पास इमारतों के नियमों के लिए अलग-अलग मानदंड हैं, जो लोगों को भ्रमित करते हैं और अधिकारियों के लिए शासन करना और नियमों को लागू करना कठिन बनाते हैं।”
अधिकारियों ने कहा कि यूपी सरकार ने नोएडा, ग्रेटर नोएडा, यीडा, गोरखपुर औद्योगिक विकास प्राधिकरण, यूपी राज्य औद्योगिक विकास प्राधिकरण, यूपी एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण और सतहरिया औद्योगिक विकास प्राधिकरण समेत सभी औद्योगिक निकायों के लिए एक समान भवन नियमों को सरल बनाने और बनाने का फैसला किया है, जिन्हें अस्पष्टता समाप्त करने के लिए समान मानदंडों का उपयोग करना होगा।
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प्रमुख प्रस्ताव
- फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) में बदलाव: मसौदा नियमों में एक महत्वपूर्ण बदलाव फ्लोर एरिया अनुपात में है। अब तक, विभिन्न प्राधिकारियों ने अलग-अलग एफएआर सीमाओं का पालन किया है, अक्सर सेटबैक, ग्राउंड कवरेज और भवन की ऊंचाई पर विवेक का प्रयोग किया जाता है। वर्तमान में, एफएआर औद्योगिक भूखंडों के लिए 0.6 से 2, समूह आवास के लिए 2.75 से 3.5, संस्थागत परियोजनाओं के लिए 0.8 से 2.75 और वाणिज्यिक विकास के लिए 1.2 से 4 तक है।
प्रस्तावित मानदंडों के तहत, एफएआर में वृद्धि की तैयारी है और यह सीधे सड़क की चौड़ाई से जुड़ेगा, जिससे व्यापक सड़कों के साथ उच्च घनत्व विकास की अनुमति मिलेगी। - सेटबैक आवश्यकताएँ: मसौदे में सेटबैक मानदंडों में एक महत्वपूर्ण छूट का प्रस्ताव है, जो कि एक इमारत को प्लॉट की सीमाओं, सड़कों या आस-पास की संरचनाओं से न्यूनतम दूरी बनाए रखनी चाहिए। अधिकारियों ने कहा कि औद्योगिक भूखंडों के लिए पहले 16 मीटर तक के सेटबैक की आवश्यकता होती थी, जिसे घटाकर 3 से 9 मीटर की सीमा तक किया जा सकता है, जिससे वे हाउसिंग बोर्ड के मानदंडों के करीब आ जाएंगे और अधिक उपयोगी भूमि मुक्त हो जाएगी।
आमतौर पर, समूह आवास परियोजनाओं में ग्राउंड कवरेज लगभग 35-40% था, जबकि औद्योगिक भूखंड 35-60% के बीच थे। प्रस्ताव के तहत, सेटबैक को सामने की ओर 9 मीटर और शेष तीन तरफ 6 मीटर तक मानकीकृत किया गया है, जिससे आवश्यक खुली जगह आवश्यकताओं को बनाए रखते हुए अधिक कुशल भूमि उपयोग सक्षम हो सके। - पार्किंग आवश्यकताएँ अधिकारियों ने अखबार को बताया कि मसौदा मानदंडों के तहत इसे आसान बनाने की भी तैयारी है। इससे पहले, वाणिज्यिक परियोजनाओं को प्रत्येक 30 से 100 वर्ग मीटर निर्मित क्षेत्र के लिए एक पार्किंग स्लॉट प्रदान करना आवश्यक था। नया प्रस्ताव परियोजना के आकार के आधार पर इस सीमा को प्रत्येक 50 से 500 वर्ग मीटर के लिए एक स्लॉट तक बढ़ा देता है।
आवासीय विकास के लिए, प्रति यूनिट 1 से 1.5 पार्किंग स्लॉट की आवश्यकता प्रस्तावित है, जबकि औद्योगिक परियोजनाओं को प्रत्येक 300 वर्ग मीटर के लिए एक स्लॉट की आवश्यकता होगी। - भूनिर्माण आवश्यकताएँ भी ढील दी जाएगी. फिलहाल प्लॉट का 25-50 फीसदी हिस्सा हरियाली के लिए रखा जाना चाहिए। नए नियमों से इसे घटाकर 5 से 10 प्रतिशत कर दिया जाएगा, साथ ही वृक्षारोपण के माध्यम से लेआउट स्तर पर हरियाली सुनिश्चित की जाएगी।
- ऊंचाई प्रतिबंध जहां विमानन सुरक्षा या विरासत नियम लागू होते हैं, उन्हें छोड़कर 10 से 24 मीटर की दूरी भी हटा दी जाएगी।
अधिकारियों ने कहा कि नोएडा प्राधिकरण पोर्टल पर ऑनलाइन प्रकाशित मसौदा नियमों के बारे में सुझाव या आपत्तियां सेक्टर 6 कार्यालय में सुबह 10 बजे से शाम 5 बजे तक व्यक्तिगत रूप से प्रस्तुत की जा सकती हैं या अगले 15 दिनों के भीतर (3 मई तक) मेल की जा सकती हैं।
एक बार आपत्तियाँ या सुझाव प्रस्तुत और हल हो जाने के बाद, मसौदा नियम 2026 को अंतिम रूप दिया जाएगा और लागू किया जाएगा।
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विशेषज्ञों और घर खरीदने वालों का क्या कहना है?
क्रेडाई वेस्ट यूपी चैप्टर के अध्यक्ष दिनेश गुप्ता ने मसौदा नियमों को फायदेमंद बताया, यह देखते हुए कि आवास विकास जैसी एजेंसियों ने पहले ही उच्च एफएआर की अनुमति देने के लिए मानदंडों को संशोधित कर दिया था, नोएडा और ग्रेटर नोएडा ने सख्त सीमाओं का पालन करना जारी रखा। उन्होंने कहा कि सेटबैक आवश्यकताओं में कमी शहरी क्षेत्रों में सिकुड़ते भूमि बैंकों की वास्तविकता को दर्शाती है और क्षैतिज विस्तार के बजाय क्षेत्र में ऊर्ध्वाधर विकास को बढ़ावा देने की संभावना है।
निराला वर्ल्ड के सीएमडी सुरेश गर्ग ने कहा कि उत्तर प्रदेश सरकार का मसौदा एकीकृत भवन नियम फ्लोर एरिया रेशियो (एफएआर) को सीधे सड़क की चौड़ाई से जोड़कर नियोजित, बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाले शहरीकरण की दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है। उन्होंने कहा कि सुधारों से ऊर्ध्वाधर विकास को बढ़ावा मिलने और नोएडा, ग्रेटर नोएडा में डेवलपर्स के लिए एकल, पारदर्शी ढांचा स्थापित होने की उम्मीद है। येइदा और अन्य औद्योगिक विकास प्राधिकरण।
नोएडा फेडरेशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष राजीव सिंह ने कहा कि प्रस्तावित यूनिफाइड बिल्डिंग कोड का उद्देश्य पूरे क्षेत्र में विकास को सुव्यवस्थित करना है। नोएडा, ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे, लेकिन यह निवासियों के लिए प्रमुख चिंताएँ पैदा करता है। जबकि चौड़ी सड़कें सघन परियोजनाओं का समर्थन कर सकती हैं, सीवेज, बिजली और पानी जैसे नागरिक बुनियादी ढांचे को भी उन्नत किया जाना चाहिए।
उच्च जमीनी कवरेज से परियोजना की व्यवहार्यता में सुधार हो सकता है, लेकिन यह हरित स्थानों, प्राकृतिक प्रकाश और वेंटिलेशन की कीमत पर नहीं आना चाहिए। उन्होंने कहा, अंततः, ध्यान सिर्फ इस पर नहीं रहना चाहिए कि कितना निर्माण किया जा सकता है, बल्कि जीवन की गुणवत्ता और पर्यावरणीय स्थिरता सुनिश्चित करने पर भी होना चाहिए।
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